合理房價怎麼算?避免買貴的4種房價估算法

by 卡爾
房價估算

當我們看到喜歡的房子,通常會詢問仲介屋主的開價與底價。然而,每個仲介或屋主的開價策略不同,若單純用傳統的「開價打幾折」方式來談房價,很可能就會自以為買到便宜,但卻是買貴了…

在實價登錄的推波助瀾下,房價已逐漸透明化,我們可以藉由實價登錄初步看合理房價。然而,實價登錄有些細節會影響房價評估,例如有些實價登錄並沒有將車位拆分,導致計算出來的房價失真。

本文將說明4種房價估算方法,在談房價之前,若能先算出該物件的合理房價,也比較知道房價如何談,才不會被仲介牽著鼻子走,買到太貴的房價!

如何估算房屋現值?可分為三大方向

一般估算房屋現值的方法有三大方向,最細節的是「成本法」,大眾最常用的是「比價法」,而包租公最常用的是「租金投報率回推法」。

「成本法」,最專業的估算房屋現值

其房價估算公式包含土地成本、建造成本、管銷成本、廣告與利息成本、和建商平均抓取的利潤,這是專業的房價估算師使用的方式,也是一般人最難上手的方法(真的有興趣可看 不動產估價技術規則_第三章_成本法)。

「比價法」,最簡單的估算房屋現值

「旁邊那一間實價登錄800萬,這一區的平均實價登錄也才850萬,這間為什麼要1000萬」,這就是最常被大家使用的"比價法"。

用比價法估算合理房價雖然簡單,但影響因素複雜,包含屋況、裝潢程度、樓層、建商品牌都會影響。

「租金投報率回推法」,包租公用來估算房屋現值

市場上有一部分的買房投資者,在評估合理房價時會以租金投報率來估算房價,所以你有時會聽到房仲說:「這間賣幾%」。

雖然各位讀者不一定是投資客,但未來在賣房時,想信有很多人會以此方式來評估房價,畢竟台灣的房市越來越淪為投資目的,因此也必須了解。

「比價法」與「租金投報率回推法」,相對於「成本法」來講就比較親民。

因此,在「比價法」與「租金投報率回推法」的基礎上,本篇整理劃分出4個合理房價估算法,以及需要注意的重點,讓讀者在房價評估上有更清楚的參考~

房價估算法1》用實價登錄看房價,需注意2大重點

實價登錄的出現,讓房價比較法更為容易,但由於實價登錄若隨便亂看,就可能將合理房價估錯,導致房價買貴

因此,新手在查詢實價登錄時,必須注意兩大重點:「查詢條件設定」&「實價登錄的盲點」

實價登錄的「查詢條件設定」

舉例來說,下述2種條件查詢出來的房價資訊可能都不具合理的參考性:

(1) 過久之前的實價登錄

理論上房子屋齡越高,房屋價值就會逐年遞減,就跟車子一樣;但相反的是,因為土地價值的提高與通貨膨脹的影響,導致實際上的房價跟幾十年前比起來,確實高了一大截。

因此,若拉過久之前的實價登錄資訊,並以此當作合理房價的基礎,可能會導致出價過低而根本買不到房(實價登錄從2012年開始實施)

(2) 不同屋齡、房型、樓層

房子也是會折舊的,別用30年中古屋比較15年中古屋;小坪數總價低,能負擔的人較多,每坪單價自然會較高。

依照經驗,若是電梯大樓,低樓層房價較低,特別是2樓管線交會處與4樓不吉利的數字,越高樓層房價越高,但頂樓又變低;若是樓梯公寓,則越高樓層房價越低,因為要走樓梯。

因此,在查詢時必須先確認好自己想買的屋齡、房型是什麼,高樓層還是低樓層,儘量以相似條件進行比較,所評估出來的房價會較合理


補充:查詢實價登錄時,可設定以下條件

a. 設定好想購買的房子種類和格局,透天?三房?兩房?坪數?樓層?屋齡?

b. 設定好想購買的區域

c. 查詢該條件下1~2年內實價登錄資訊,觀察其房價走勢

這樣得出來的房價資訊就比較有可參考的價值


實價登錄的"盲點"

雖然實價登錄算是一個較公正可參考合理房價的資訊,但仍存在一些需要注意的小細節

(1) 價格混入車位坪數計算

記得把車位價格扣除後再計算每坪單價,這樣可得到較合理數據

(2) 裝潢墊高房價

這個蠻隱性的,也就是許多人會將裝潢款加入房價一起賣,這樣會讓房價看起來比較高。不過每間的裝潢成本都不同,很難藉此比較,因此需要以較多的數據來分析,以平均值來評估合理房價

(3) 親友間的特殊交易

必須要在備註欄內確認是否維特殊交易,某些特殊關係買賣,價格不是異常高就是異常低,建議忽略不參考

房價估算法2》用銀行估價看房價,還可提前評估貸款

「銀行估價」是房產投資者常用的方式,由於銀行承做許多房貸,代表銀行內部有一套完整的房價估價系統,因此若可以參考銀行估價,除了可知道合理房價外,還可以先評估貸款。

銀行在房貸之前,需評估兩大部份

(1) 每月的本利和對方還得起嗎?

銀行通常會看我們的存簿紀錄、資產數額、以及信用分數來評估。

在信用分數的部分,許多信用小白完全沒有跟銀行借貸往來的紀錄,所以信用分數很差,甚至會驚訝「我都沒有借錢,為什麼信用分數會差!」

因此,我有幫小資族整理「9個簡單提高信用分數的方法」,可以輕鬆的讓自己提高信用評分。

(2) 借款人有個萬一,錢拿得回來嗎?

因此,銀行需要評估貸款的房屋價值,來估算可以借多少錢給借貸人;這樣未來如果借貸人信用違約,銀行才可將房屋法拍來收回資金。

知道了原因後,我們就可以理解為何銀行所評估的房價都會比較保守。也因為如此,透由銀行的估價,評估的房價就相當的合理了!

然而,銀行人員也不是閒閒沒事做,因此不是隨便打個電話他們就會幫忙估價的,你必須先展現出"我是真的有要買這間房子,所以才來評估貸款"。


★ 補充:

想比較銀行貸款利率、手續費(含信貸、房貸),可查 各銀行貸款方案比較

若需要貸款的協助,可以尋求合法的貸款服務公司

但 找貸款代辦公司須注意5大重點,避免信用破產的後果~

undefined


請銀行估房價(估貸款),準備好3項資料,銀行更願意幫你

還記得第一次打電話到銀行:「你好!我想要請你們幫忙估房價」,行員只說:「不好意思!我們沒有免費幫忙估價」。

所以,別像我一樣,記得先準備好下述的3項資料:

(1) 欲購買房子的二類謄本

銀行需要知道房屋的詳細資料,因此如果能準備好建物謄本,更能展現誠意。

線上申請一份20塊而已,便宜又方便

(2) 個人信用聯徵報告

信用聯徵報告可看出一個人是否與各銀行往來皆正常,是否有信用瑕疵的紀錄,這是在銀行貸款時必要參考的資訊之一。

但由於銀行查詢聯徵時會留下紀錄,若有太多銀行查詢自己的聯徵,可能會影響貸款;而每人每年可以免費查詢一次自己的聯徵,因此建議自己查詢下載,再影印給銀行估貸款。

查詢聯徵的地方

(3) 個人財產清單與所得清單

到國稅局申請個人財產清單與所得清單(線上申請連結),其他像是定存單、證券對帳單、存簿資訊等可證明個人財力的資料也一併準備。

將上述資料影印好幾份,直接到銀行說要辦房貸

到銀行請他們評估房貸,記得說出預計買房成交的金額,問看能貸到多少;簡單計算一下如果沒有貸到8成,可以問一下原因,有可能就是自己預計買的房價太高了,便能再問銀行估出來的合理房價是多少。

通常這樣一天就能完成好幾間銀行估價了,若想更快速,可利用 線上房屋估價平台

弄懂銀行貸款眉角,能幫自己賺不少

除了上述提到的合理房價估算之外,銀行房貸還有很多新手不知道的眉角,包含「銀行不喜歡哪些房子?」、「房貸額度如何拉高?」、「如何用房貸寬限期套利賺錢?」、「如何聰明降低月付金?」、「青年首購貸款一定最便宜嗎?」,建議讀者可以去看真正的銀行主管怎麼說。

銀行主管教你貸款潛規則

房價估算法3》用建物謄本估算合理房價,推測屋主買進成本

一份不過20元的謄本,如果你會分析謄本內部的資訊,就可以概略評估屋主購入的成本。另外像是有無欠債急著轉手、產權清不清楚、有沒有被查封、限制處分…等,這些資訊在謄本內都會詳細標明。

建物謄本分成三大部分,「標示部」「所有權部」「他項權利部」,每個部份各有其需注意的項目。

一、標示部

1. 主要用途:是否為住宅用,切勿買到工業用地

2. 總面積:坪數是否與屋主說的坪數一致

二、所有權部

確認所有權人名字是否跟賣方姓名相同,避免一屋二賣的情形發生

三、他項權利部

這個部分是重頭戲,可以大概估計屋主底價範圍與是否缺錢

(1) 權利人:通常為金融機構,若出現非金融機構或自然人的名稱時,就有可能是民間借貸或地下錢莊

(2) 擔保債權總金額:通常為貸款金額的1.2倍,也就是假如數字是780萬,則貸款約為780/1.2=650萬

假設原屋主貸款8成,則當初屋主的買進價大約為650/0.8=812.5萬。但由於我們無法100%確認當初的貸款成數,因此這個方式在計算後,還必須搭配實價登錄、銀行估價等數字來一併分析合理房價哦!

房價估算法4》用租金投報率計算房價,以投資角度思考

房地產的投資報酬率有2種計算方式

1. 總投報率 = (年租金-必要開銷) / 房屋總價 * 100%

2. 自有資金投報率 = (年租金-必要開銷) / 自備款金額 * 100%

假設有一投資物件,年租金可收12萬,總價500萬,自備款100萬,先忽略必要開銷

則總投報率 = 12 / 500 * 100% = 2.4%

自有資金投報率 = 12 / 100 * 100% = 12%

因此,自有資金投報率當然比較高,且貸款額度越高,自有資金投報率越高,因此專業的包租公很在意貸款額度的多寡。

建議由總投報率來評估合理房價

由於在評估時,我們無法清楚每個物件的貸款額度,因此建議由總投報率來評估。

步驟一》必須先確認我們想買的房型、坪數、建物型態、區域,一定要先確認下來。然後,鎖定該區域內,跟自己想購買的房子同類型的房屋,開始進行實價登錄搜尋,把數字範圍找出來。

步驟二》同樣鎖定該區域,把同類型的房屋租金範圍給找出來(用591就可以了)。假設實價登錄範圍是680~740萬,租金範圍是1.5萬~2萬,則租金總投報率範圍大約為2.43~3.53%。

步驟三》搜尋附近是否有出租物件,租金是多少,抓出區域的租金行情,便可計算我們必須買在多少房價,才可將總價投報率高於剛剛計算的最大值3.53%(此為假設條件),畢竟未來如果投資客想買你的房子,他也會精算投報率的~

本文幫助讀者降低房價買貴的可能

身為買方比較大的缺點是,房仲比較不會站在我們這邊,而是比較站在賣方那邊,因為佣金是以成交價來算的,成交價越高佣金越多。

因此,面對房仲迎面襲來的話術,心中只要記得自己用上述方法算出的合理價,適度加價並堅守在合理價,我相信買貴的可能性便可大幅降低。

我如何從菜鳥學會聰明買房的?

買房自住者,最便宜的學習方式

許多房產課程需要花好幾萬塊學費,對小資族來說是個負擔,也會擔心花錢卻沒有用。

因此,我是先閱讀房產書籍,一本書不貴,卻能學到許多關鍵知識。在讀過的許多書中,我推薦3本,新手入門學買房這3本就夠!

買房投資者,最高CP值的學習方式

後來我發現,若想踏入房地產投資,學習別人實戰的經驗值相當重要,買房新手或許會遇到下述問題:

(1) 看完書後,仍無法鼓起勇氣約房仲看房,書中無法身歷其境!

(2) 買房議價還包含表情和語調,看書無法學到!

(3) 想穩定收租,最重要的是房客管理,需要許多包租公的實戰經驗,看書不夠全面!

這是我之前花數十萬上房地產課程,與單純讀書不同的感受。因此,我幫讀者挑選出5大房地產課程,總合起來不到萬元,新手可以一條龍學完房產投資實戰經驗。