「卡爾！不是說買房要多看嗎？房仲怎麼給兩三個物件就一直趕著我要下決定了」
「每次都被房仲講到好像現在不買就買不起了，真的嗎？」
「卡爾！我明明就看實價登錄出價的啊，怎麼一直被房仲教育我出價不對」
「房仲跟我說了一堆買方都出價不高，我要實拿這個價格很困難，怎麼辦？」
這幾年有經歷過買房，也有經歷過賣房；不管買房賣房，總會是得與房仲交流~
雖然我沒做過房仲，但體會出房仲真的是一個很辛苦的工作，除了陌生開發屋主、蒐集整理房屋資料、還要學習房仲話術技巧，畢竟居中斡旋、搓合買賣雙方才能為他們帶來收入。
不過，要說房仲話術就是演戲、騙人，我覺得這樣的形容不太好，畢竟這是他們吃飯的工具；我倒會覺得房仲話術是善意的謊言，讓整個買賣能夠更加的順利！
所以，不管你是買方還是賣方，可以提前了解有那些話術是房仲常講的，讓自己應對房仲話術時能夠更不受影響！
本文以買房與賣方兩個不同角度在接觸房仲時，自己所聽過的房仲話術，彙整出來讓讀者先知道。
身為買方時，我所遇過的房仲話術
仲介詢問我想找的房子條件時~
房仲話術1》「你想看800萬以內的房子啊 ! 我今天剛好看到一間開880萬，超級不錯的，屋主底價850萬，你如果喜歡就800萬斡旋，我儘量幫你議」
這種算是會直接給斡旋金建議的房仲，直接跟你說屋主底價，並且斡旋金建議剛好在你預算上。
這種房仲話術基本上融合了「預算內＋底價下限＋我可以努力幫你議價」。
只是，底價有可能是假的，甚至800萬都還可能高於屋主底價！
房仲話術2》「你是要投資啊 ! 現在投資客很多，可以投資的物件大家搶破頭，可能不好找的到喔，找到我再跟你說」
投資基本上就是要買低價，才符合投資的意義；因此市場上有投資價值的物件，房仲都會報給跟他長期配合的投資客，不太會給陌生客戶。
另外由於房仲間也有可能假扮買方去打探物件，因此對於要投資、且房子條件設定很清楚的買方，他們會格外的提防。
因此你遇到這個話術，通常在暗示你「我不會給你便宜的案件＋我懷疑你是其他仲介店的臥底＋我可能根本不會報物件給你」
房仲話術3》「現在好的物件很少，我手上只剩一件符合你的條件，這是我為你仔細篩選過的」
如果你的條件設定很嚴格，確實有可能可以挑的物件不多，但也有可能是那個房仲手上本來的物件就不多！
房仲有自己開發的物件，也有跟其他仲介配件的物件；自己開發的物件可以賺比較多佣金，所以一般房仲都會先推薦自己開發的物件。
所以還是建議多找幾個房仲，多看才會比較得出來到底哪個物件是最適合自己的～
房仲話術4》「最近房市很熱，像我們玻璃上貼的那些物件，有好幾個都剛剛成交了，連網路上PO也有好幾個物件成交了」
有時候物件確實有可能不久前剛成交，但有時…可能是故意放在上面不拿下來的！
想想，貼在玻璃上的10個物件，有5個都剛成交，一來可塑造房市很熱，二來可增加買方的緊張感！
所以，可以不需要被這種房仲話術而搞得自己很緊張～
房仲帶我看房時~
房仲話術5》「這間屋主很捨不得賣，要不是他女兒沒有要住，我擔心他不知道什麼時候會變心不賣了，如果喜歡可能要快，我來努力」
兒子女兒沒有要住、屋主要出國、因為工作調遷所以要賣，幾本上常聽到的賣屋原因林林總總，可以隨便塑造。
所以，建議可以不用問房仲「屋主為何要賣」這種問題，因為得到的答案沒有意義！
房仲話術6》「現在的屋主都開底合一，底價離開價很近」
好多仲介在我剛踏進物件時，都會先說這句話，感覺像是先給我打預防針。
「你如果喜歡，出價不能太低哦，沒有機會的」，大概就是先給我這個感覺。
不過是真的嗎？你可以往下看在我當賣方時，房仲是怎麼跟我說的（房仲話術16的地方）
房仲話術7》「屋齡老了，多少都會有裂痕，磁磚的裂痕還好啦! 牆壁的裂痕到時候補一下就好」
基本上屋齡大的房子會有一些裂痕確實正常，但過大的裂痕就要小心（通常會塞看看10塊硬幣，或用手電筒照一下是只有磁磚裂，還是裡面的水泥牆也裂了）。
由於我們不是建築師，哪些牆是 承重牆或剪力牆， 一般人不好判斷。因此，要嘛就請建築師一起評估結構安全，要嘛就是有過大裂痕的房別碰！
房仲話術8》「這間點超好，正樓下就有餐飲店，屋主還很貼心，為了讓每個看房的人舒服的看房，每間房間都擺上了香氛，我沒有遇過這麼用心的屋主，所以屋況他都小心的維持，可以放心」
這個其實不得不說真的有用心，因為下面是餐飲業的話，很可能正樓上都是油煙味；而擺上香芬可以壓過這些油煙味，相當的值得令人好好學習。
還有要注意排水管附近有沒有蟑螂屍體，或排水管有沒有用東西檔起來，樓下餐飲業很容易蟑螂沿著排水管向上竄！
買房前，要先學會看房，避免買到瑕疵房▼
與房仲口頭議價時~
房仲話術9》「之前有一個出價780，屋主都不接受了，屋主沒有800萬是不會談的，不是我不幫你努力，只是這樣的出價我去等於是被罵而已，你再思考看看，如果有機會我來努力」
這個可以列為我最常聽到的房仲話術 Top1 了，從「仲介抽佣是以總價的幾%」來看，總價越高抽佣越多，因此正常人性來說，不能怪房仲總會想先拉高買方的出價了！
不過身為買方，還是得堅守合理價的立場，畢竟也不能因為這樣就要我們買貴吧！
另外，我之前身為屋主的時候，也不會罵房仲啊，這有什麼好罵的？
買房前，學會評估合理房價，避免當冤大頭▼
房仲話術10》「現在房價都一直在漲，看實價登錄已經不太準了，依我在這邊深耕10幾年的經驗來說，現在沒40萬/坪，屋主是不肯賣的。而且要是這麼便宜，我自己就先買了」
其實，成交就是行情，實價登錄還是很有參考性的，只是實價登錄不能亂查，必須查相符的物件類型、屋齡、以及近半年到一年的數據。
好多仲介都會跟你說「看實價登錄買不到房」，但實價登錄就是為了不要讓炒房風氣增加而設的，怎麼會不能參考呢?
「要是這麼便宜，我就先買了」 這句話在我出價時聽過不下10次了，個人覺得這句話術不太聰明，感覺像在說「我給你的物件是我不要的，我覺得便宜又OK的物件我自己就先吃下了」
房仲話術11》「這間如果你喜歡可以先趕快下斡旋，我們不是看出價高低的，是看斡旋順序，先下斡旋先贏」
這我只有聽過一次，雖然當下感到有點扯，我如果是屋主，當然是出價高的來談阿，怎麼會是先斡旋的先贏 ?
後來慢慢認識一些房仲，了解到「專任約」確實可能會有這種狀況，舉例來說信義房屋專任約的「單一斡旋制」，先斡旋者先談，如果不成再下一位斡旋；不過一般約就沒有先斡旋先贏這種規則了。
因此仲介說這句有可能是話術，也有可能是真的。與其花精力判斷真真假假，還不如練好自己對於市價以及物件好壞的敏感度，比較有幫助！
房仲話術12》「斡旋金是展現誠意的方式，你給斡旋金越高屋主越容易看到你的誠意，我在幫你努力美言幾句，應該可以打動屋主的心」
說真的，身為賣方的時候，我從來沒有看過對方到底給多少斡旋金，我只在乎買方要出價多少而已。
因此，斡旋金多或少，根本就不影響屋主的決定！當過賣方後，我個人認為這是房仲對買方講的話術中，唬爛話術的第一名。
秒懂「斡旋」，斡旋金該多少▼
房仲話術13》「剛離開屋主家，我們大約談了一個多小時、屋主對於自己的房子有情感，心中有一個很深信不疑的價格存在。我也試著用實價登錄提出來共同討論，但仍然無法接受這個價位。她說只要我們努力，她會看在眼裏，價格就請買方斟酌了，她也會再給我們機會」
這個房仲屬於文豪等級，內容描述得相當優美，有很有畫面感。這種與房仲的應對過程，看房仲話術像在看散文的很偶爾有機會遇到，基本上整體溝通的感覺會是良好的～
只是別因為這樣就放鬆了，畢竟都不希望看幾篇散文就多付了好幾十萬吧！這時也可以順便練練自己的書寫能力，寫出更扣人心弦的篇章回饋給那位房仲～
到仲介店議價時~
房仲話術14》「屋主很生氣，感覺快坐不住了，我們有派另外一位同事正在安撫他。我們都努力到現在了，你也很累的從看房一直到現在，終於好不容易約到屋主出來談了，我們不要因為這幾十萬的價差而放棄這個機會好不好，還是你先在加一點點，我再幫你去努力溝通」
基本上都到了仲介店，代表你想買的價格離屋主想賣的價格真的差沒多少了！
在仲介店議價，對於房仲來說就像是最後一哩路，怎樣都是要努力踢進球門的。
因此，到仲介店議價時，記得睡飽吃飽，帶個筆電去追劇（充電器也要記得帶），才不會因為太無聊，忍不住做出錯誤的決定！
身為賣方時，我所遇過的房仲話術
房仲話術15》「現在政府打房，我這邊有整理一些實價登錄給您參考，您想賣的底價似乎有點偏高，會建議你考慮一下是否要調整，這樣比較容易成交」
2021年的房地合一2.0，如果仔細去看，基本上是用高稅率來限制短期買進賣出的炒房行為。
加上實價登錄2.0揭露到門牌，房價資訊也越來越透明；這兩個新政策基本上都是針對投資客，希望解決之前房價不透明，房市受到炒作，短期買賣賺價差的炒房行為。
所以，實價登錄還是大家買賣房的參考，建議自己要去查，不要只看仲介給的資料，可能有經過特殊挑選才給你看的！
政府頻打房，未來房價會跌嗎▼
房仲話術16》「我會建議你的開價要高一點，現在一般買方都會砍8折左右，你加7折上去也沒關係，我這邊會比較好操作，底價跟開價距離還是要拉開一點，台灣人喜歡殺價」
先說，這句話我完全贊同房仲說的，殺價就是台灣人在買房時的天性，真的沒辦法。
會寫出這句是要呼應房仲話術6》「現在的屋主都開底合一，底價離開價很近」這句房仲話術。
我當過賣方之後，這句開底合一基本上我是完全不信的！
房仲話術17》「你聽了先不要生氣喔，我這幾天帶了好幾組客戶去看房，屋況你真的維護的很好，他們都好喜歡，只是出價都在900萬上下而已，我有努力幫你拉價格了，最多也到900出頭，看你要再等等看，還是我們降一點，展示些誠意，我再幫你跟買方努力」
這句話對於急著賣房的人很有影響力，所以如果你急賣的話，價格自然很難達到心中的目標。
如果你並不著急的話，其實就不會被這句房仲話術影響；依此邏輯，如果你看到帶租約賣的物件，基本上價格也都守得很緊，因為頂多放著收租金而已，又不急~
還有哪些房仲話術可以參考
上述的房仲話術是我有聽過的房仲說話技巧，讀者先看過可以有些免疫！
「為什麼會擔心房仲話術？」，其實冷靜下來思考原因，不過就是擔心被騙，買貴了、買錯了、買到地雷房，如此而已~
因此，我們真正需求的不是再看更多的房仲話術參考，而是學會買房有哪些該特別注意的陷阱！
以下兩本書，皆已「避免讀者受騙買到地雷房」為出發點，分享給讀者買房該特別注意的重點；我覺得超級實用，花幾百塊就可能可以省下幾百萬的犯錯。
- 「房市神秘客帶你看穿不動產裡的詐」：你該留意的房產詐騙、隱藏版權益、新手無痛談到好價錢。
- 「高房價時代不被坑，黑心房市全集」：不可不知的預售屋陷阱、重劃區炒作、殺價指南破解。
