「卡爾！你聽過零元買房嗎？」。幾年前出現「零元購屋」這樣全額貸款買房的風潮，鋪天蓋地的廣告鼓吹著不用拿出任何一毛錢就能買房。
然而近些年，為何越來越少聽到了？可能因為已越來越多人知道其中的眉角與陷阱。
如果你還不知道，本文將向你揭密零元購屋的4大手法，在被「零元買房有多好」的話術洗腦之前，先通盤了解全額貸款買房的4大風險，避免掉入後悔的深淵。
目錄
- 什麼是零元購屋？
- 零元購屋手法1》違法的AB約
- 零元購屋手法2》違法的人頭超貸
- 零元購屋手法3》用其他貸款彌補頭期
- 零元購屋手法4》建商無息貸款
- 零元買房風險1》違法被抓去關
- 零元買房風險2》被詐騙血本無歸
- 零元買房風險3》後悔需賠違約金
- 零元買房風險4》無法負擔月付款而被法拍
什麼是零元購屋？
「零元購屋」其實是透過一些手法，讓買房時不需要先付頭期款，全部由貸款支付，因此又稱為「全額貸買房」；雖然許多資深的房產投資者會利用全額貸幫自己增加現金靈活度，但對於新手小白來說，就可能錯估其中的風險。
因此，以下將一一說明零元買房的4大手法，並分析其相對應的風險；不過，在你開始了解零元購屋手法之前，還是建議先熟悉「頭期款100萬可以買多少錢的房子？」，比較不會錯估自己的購屋能力。
零元購屋手法1》違法的AB約
假合約手法行之有年，舉例來說：假設今天A先生看到一間不錯的房子，屋主最後願意賣的價格為1000萬，銀行願意貸款8成，也就是800萬的貸款，需要200萬的自備款。
然而，A先生與屋主協議將合約上價格更改為1250萬，但實際上仍以1000萬跟屋主買房，而這1250萬的假合約若依銀行貸款8成，可貸到1000萬，等於A先生完全不用拿出錢就能買房，像是0元買房一樣。
這個手法因為有一個真合約（實際買房價），與一個假合約（給銀行看的價格），因此俗稱「AB約」。
【AB約為何違法】
既然是假合約，就可能會揹上偽造文書、使公務人員登載不實、詐欺等罪名。
零元購屋手法2》違法的人頭超貸
曾經發生詐騙集團找失業的人，用錢購買人頭帳戶，並與行員串通在人頭戶存摺上偽造假的財力證明，向銀行超貸。
這個方式違法的一蹋糊塗，可以看下面新聞▼
零元購屋手法3》用其他貸款彌補頭期
這是合法的零元買房方式，說穿了就是「頭期款用其他貸款彌補」，所以所謂的「0元」，也只是一開始不需要拿出錢而已；雖然一開始不用擔心頭期款，但後續的貸款壓力可想而知。
【舉例試算貸款壓力】
A先生想買一間1000萬的房子，20年期銀行房貸800萬，利率2%；而剩下的200萬頭期款使用信貸填補，假設利率5%，7年還清。
則A先生的月還款金額：房貸每月本利攤還40471元，信貸前7年每月本利攤還28268元，前7年每月需還68739元 ！
由上述例子，想想如果月薪僅3萬元的小資族，不小心被零元買房話術洗腦而信貸買房，之後肯定無力償還貸款；除了信用破產，甚至房子還可能被法拍，最後真的什麼都歸零了…
因此，雖然此方式沒有違法，但必須先仔細的評估自己的還款能力，確認自己有能力負擔才可執行；當然，若頭期款不足，除了信貸之外，還有其他「6種解決頭期款不足的方式」可善用。
零元購屋手法4》建商無息貸款
在我走訪預售屋接待中心時，才發現原來現在連預售屋都有零元買房出現；不知道你是否曾看過下方類似的建案廣告，然後心想：「這麼點錢就能買房了？」。
仔細想想，買個25坪的預售屋，假設1坪25萬、車位100萬，總價也要725萬，銀行貸款8成，頭期款也要145萬！「為何上面廣告說首付只要3萬？」。
原因在於預售屋的付款機制，一般買預售屋的頭期款為「訂、簽、開」，也就是訂金、簽約金、開工款，接著是各期的工程款，最後才是交屋尾款；因此「3萬首付」，並不代表頭期款只要3萬，那只是訂金而已。
再來，還有建商會提供2~3年的無息貸款，若手上資金不足，建商會借你無息貸款，這樣還真的能零元買房；乍聽之下，建商願意免利息借你錢真是佛心來的，但羊毛出在羊身上， 你知道之後的還款壓力嗎？
【預售屋零元買房壓力試算】
假設預售屋房價700萬，頭期款10%、工程款5%、交屋尾款5%（其餘80%銀行貸款），預計2年完工，我們看一下這兩年需付的款項：
- 頭期款10%（70萬），你自備3萬、67萬從建商借，分兩年還（27916/月）。
- 工程款5%（35萬），分兩年付（14583/月）。
也就是這兩年中，每月平均要付 27916＋14583＝42499元。還沒完， 最後交屋尾款5%（35萬)，你要拿的出來喔！
更何況現在預售屋都越來越貴，我假設的還是便宜的價格，可以感受這樣輕鬆買房的話術，如果相信了會帶來什麼後果吧！
零元買房風險1》違法被抓去關
若是使用AB約的零元買房手法，首先在實價登錄上，就可能觸犯《刑法第214條》明知為不實之事項，而使公務員登載於職務上所掌之公文書，足以生損害於公眾或他人者，處三年以下有期徒刑、拘役或一萬五千元以下罰金。
再者，因不實的成交金額導致銀行做出錯誤的放貸決定，可能觸犯《刑法第339條》意圖為自己或第三人不法之所有，以詐術使人將本人或第三人之物交付者，處五年以下有期徒刑、拘役或科或併科五十萬元以下罰金。
零元買房風險2》被詐騙血本無歸
使用AB約除了有法律責任外，由於AB約需要代書配合，曾經就有案例是詐騙集團勾結代書，將房子在屋主不知不覺時完成過戶手續，並向銀行貸款後捲款潛逃，導致屋主沒拿到錢還要揹上貸款壓力。
其實從邏輯就可知，會執行AB約這類違法方式的人，本身道德意識就不高；因此，過程中被詐騙的風險自然很高，務必要小心！
零元買房風險3》後悔需賠違約金
一旦簽約了，想反悔必定會有罰則；之前就有民眾參與零元買房課程，被鼓吹買下兩間房屋，簽約後才發現貸款壓力高的嚇人，想要終止合約。
結果，差點掀起家庭革命，最終以40萬元和解，結束這場惡夢（完整報導可看：零元炒房團1）。
零元買房風險4》無法負擔月付款而被法拍
前述還好在事態嚴重前先踩剎車，才以40萬解決；然而若不知不覺，繳了好幾期貸款後才發現越來越無法負擔，最終可能房屋就會被銀行法拍。
假設房屋市價1000萬，法拍屋的第一拍約是8~9折，也就是剩800~900萬；第二拍是第一拍價格的8折，也就是剩640~720萬；若不幸到第三拍，是第一拍價格的64折，也就是剩512~576萬。
（想了解法拍可看：法拍教父免費線上課程）
原本想說零元買到1000萬的房子，最後可能倒賠將近500萬，可怕吧！
所以，零元買房絕對不是人人都可辦到的，還是要惦惦自己的口袋深度，別被利益沖昏了頭！
