買房必須先準備頭期款眾所皆知，因此想買房的小資族無不努力的存頭期款；然而，當順利存到一桶金時，到底可以買多少錢的房子呢？
在卡爾買房後，才發現「買房除了頭期款，還有超多隱形成本！」。因此，本文將依自己買房的實例，試算頭期款100萬到底可以買多少錢的房子？幫助讀者了解自己實際該準備多少自備款。
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什麼是頭期款？跟自備款一樣嗎？
【什麼是頭期款】
「頭期款」意思是扣除房貸，買房時應該要支出的費用，例如房價1000萬，貸款800萬，就必須先支付頭期款200萬（一般房貸約可貸到8成）；由此可知，貸款額度將影響頭期款的多寡。
然而，買房可不只有頭期款，總得要仲介費吧！總得要稅費吧！總得要裝潢吧！總得要買家電家具吧！
因此，頭期款+仲介費+稅費+裝潢款+其他雜費…總體合併起來，才是買房必須要準備的「自備款」。
影響頭期款多寡的3大因素
通常，貸款額度將受個人信用、職業收入、與房屋狀況等三大條件影響：
- 個人信用：平常可利用信用卡消費，並準時繳款，培養個人信用分數。
- 職業收入：三師（醫師／律師／老師）或上市櫃公司，可獲得較佳貸款條件。
- 房屋狀況：屋齡越新、地段越好、坪數不要太小，可取得較好的貸款額度。
因此，若上述三大條件越差，貸款額度可能就無法達到常規的8成，頭期款自然就需準備更多。
【舉例】一些坪數只有5~9坪的小套房，雖然房價可能只要100~200萬，但銀行通常不願貸款給這類房屋，因此頭期款就是完整的買房款。
頭期款怎麼算？真實頭期款試算表
不怕你笑，我第一次買房時真的以為「存到200萬，就能買1000萬的房子，反正就2成嘛！」，結果買房後才發現「挖烤！怎麼有這麼多隱形成本要付！」。
下面就將我的實際買房付款經驗列表，我們一起來看看買1000萬的房子，真正該準備多少錢▼
（備註：當時房屋成交金額是979萬）
自備款項目 | 說明 | 我實際支付的費用 |
頭期款 | 依貸款成數不同，一般為總價的2成 | 1960000元 |
仲介費 | 買方服務費一般為總價的2% | 195800元 |
契稅 | 房屋評定現值的6% | 56514元 |
印花稅 | (房屋評定現值+土地公告現值)的0.1% | 1780元 |
地政登記規費 | (房屋評定現值+公告地價)的0.1% | 10867元 |
貸款設定登記費 | 貸款金額 x 1.2 x 0.1% | 9384元 |
貸款開辦費用 | 3000~6000元不等 | 3000元 |
代書費 | 15000~20000不等 | 16000元 |
履約保證費用 | 一般為成交總價的0.06% | 3400元 |
裝潢費用 | 依需求不同，每坪可粗估2~5萬不等 | 800000元 |
家具家電費用 | 依需求不同，可粗估20~30萬不等 | 300000元 |
由上表可知，除了2成的頭期款196萬，，其餘成本總和約140萬；當然，每個人對於裝潢和家具的花費差異會很大，但若裝潢僅抓50萬、家具僅抓20萬，其餘成本總和也要100萬。
因此，如果要買1000萬的房子，自備款約需準備300萬比較保險！（也就是大約3成）
【簡易公式】自有資金總額 ÷ 0.3 = 有能力負擔的房價。
頭期款100萬可以買多少錢的房子？
由於現今許多人以為買房準備頭期款就好，因此才會認為「頭期款100萬可以買500萬的房子，反正就抓2成嘛！」；然而，透過上述實例你就會發現，如果只準備2成頭期款就要買房，後續壓力肯定很大。
因此，如果你好不容易存到100萬頭期款，保險一點可以買333萬的房子（100萬 ÷ 0.3）。
【為何頭期款基本上都是100萬起跳】
銀行其實不太願意做小坪數的房貸，通常15坪以下的房子很難貸到8成，有些5~9坪的小套房甚至完全無法貸款；想想看，現在每坪價格幾乎找不到1字頭，5坪小套房用每坪20萬算，也要100萬！
假設買的房子16坪，銀行勉強地給8成貸款，一樣用單坪20萬計算，總價要320萬；還記得我們上述說的「存到100萬頭期款，保險一點可以買333萬的房子」嗎？還是得有100萬頭期款！
線上頭期款試算工具
現在有些線上頭期款試算工具可運用，例如「住商不動產自備款分析」與「永豐銀行購屋能力試算」。
住商不動產自備款分析實測
「住商不動產自備款分析」可以輸入自備款金額、家庭年收、購屋需求、貸款條件、與其他費用，綜合評估適合負擔的房價、負擔吃緊的房價、與負擔輕鬆的房價。
舉例頭期款100萬代入試算，適合負擔的房價僅120萬元；我個人是覺得這個計算嚴謹了些，可能因為它的「每月還款金額」僅抓5000元，如果增加月還款是可以買到更高房價的。
永豐銀行購屋能力試算實測
「永豐銀行頭期款試算器」輸入的參數較少，僅購屋地點、自備款、以及每月可還款金額。
我用100萬自備款、每月可還款2萬元試算，購屋能力為400萬的房子，其實比較接近上述我用自己的例子計算出來的100萬頭期款購屋能力。
預售屋頭期款真的比較少嗎？
這必須從兩個層面來說，請先看下表▼
付款機制 | 預售屋 | 成屋 |
訂簽開 | 10% | -- |
工程款 | 5% | -- |
交屋款 | 5% | 20% |
貸款 | 80% | 80% |
※補充：一般對於預售屋的頭期款定義為「訂金+簽約金+開工款」，俗稱＂訂簽開＂。
從時間來看，預售屋頭期款真的比較少
由上表可知，預售屋的訂簽開一般為總價的10%，而後續的工程款與交屋款可能幾年後才需要繳交。
因此從時間來看，預售屋一開始需要支付的頭期款確實較少。
從整體來看，預售屋頭期款其實沒比較少
不過，其實只是繳的時間被拉長了而已，但扣除80%房貸，還是要繳20%，跟買成屋一樣。
但也就因為頭期款付款期間被拉長，因此對許多人來說，多少可以減輕一些時間壓力。
【注意】預售屋沒有實體，因此記得先學會避開「預售屋17大盲點」，杜絕樣品屋陷阱。
頭期款可以貸款嗎？
當然可以！有些人會運用信貸、裝潢貸、二順位貸款、保單貸款…等方式籌頭期款，詳細可看「6招解決買房頭期款不足」。
甚至之前走訪預售屋接待中心，建商都可能會提供「無息貸款」來幫助目前現金不夠的客戶。
只不過，如果頭期款也要貸款，就必須先仔細計算未來還款壓力自己是否能負擔，才不會後悔喔！
