好多年前，當時我對房地產還不懂，只是跟著家人去看房。
當時最常跑的就是預售屋接待中心，因為有免費的點心和飲料。
特別是在潛銷期的建案，有時甚至樣品屋都還沒建好，所以都只看圖片和模型
還記得當時婆婆媽媽討論都會說：「那個xx建案還在潛銷期，你就趁潛銷期去買比較便宜…」
事隔多年後的今天，自己去跑了無數個預售屋建案，才發現好像也不一定！
本文以自身的經驗，解釋「什麼是潛銷？」、「是否該在潛銷期買房？」、「潛銷期買預售屋真的比較便宜嗎？」。
潛銷的意思
預售屋建案在初期因資料還未備齊、接待中心還沒蓋好、建照還未取得，因此還不能公開銷售。這時候建商只能在網路上放上該建案基本參考資訊，並掛上「即將公開」，這個階段稱為「潛銷期」。
潛銷期就可以買房？什麼是「紅單」
雖然不行，但可以花幾萬塊先下訂，取得以早鳥價優先購買的權利，市場俗稱「紅單」。到正式公開銷售的時候，再正式簽約；若不想要，也可以全額退訂。
之前因紅單可以轉讓的關係，導致許多投資客在預售屋潛銷期搶進，然後在正式銷售時以較高價格轉售，藉此獲利。
印象中當時到預售屋接待中心，都會聽到紅單轉售的消息，房價也因紅單炒作而上漲。現今，紅單已禁止轉讓了，減少了部分炒房的風氣。
我第一次買預售屋就是紅單，當時被投資客賺了一筆，超後悔當時的知識不足…
潛銷期通常是建商或代銷測試市場的方式
藉由潛銷期測試客戶對於建案價格的接受度，並根據潛銷期的表現調整接下來預售階段的價格和行銷方法。
舉例來說，如果潛銷期定的房價接受度不高，下訂的人數不多，則可能調低房價，或延後公開銷售。
潛銷期也可讓建商或代銷在正式銷售前先獲得一些口袋名單
如果有先下訂的買家，建商就可以開始蒐集口袋名單，如果口袋名單夠多，你可能還會看到「潛銷即熱賣5成」這種廣告，製造熱銷景象。
以建商的角度來說，在預售屋銷售上用潛銷期是聰明的，因為這就好像預先做市場調查一樣，藉此調整後續的銷售策略。
潛銷期去看房會是什麼樣的情況？
通常公開銷售的預售屋接待中心，一進門就會看到房子和區域環境的模型，坐下來後有咖啡點心和精美ppt，紙本資料也很完備，接著就會開始欣賞樣品屋。
（當然我也遇過在房市超熱的時候，代銷只告訴你不二價，因為買房的人多，他不會花時間介紹）
至於潛銷期的預售屋建案，可能接待中心內沒有模型，桌椅還沒完全擺好，樣品屋也還沒蓋好，代銷只用一些紙本資料跟我大致介紹完之後，就告訴我一個每坪單價，說是在潛銷階段如果先付10萬訂金下訂的話，當正式銷售時就可以用此價格買到。
舉例代銷會說：「公開銷售時訂價是30萬/坪，現在潛銷早鳥價是28萬/坪，用10萬先預訂下來這個價格，之後不要也可以退訂」。
另外就我經驗，潛銷早鳥價也通常是不二價，不太會在那邊跟你議價，要或不要一句話而已！（原因很簡單，因為在＂測試市場＂，價格亂動怎麼測試？）
潛銷期房價真的最便宜嗎？
通常預售屋房價＂可能＂比較便宜的2個買點
「潛銷期」與「即將完銷」。潛銷期因為早鳥價而比較便宜，即將完銷時因為想趕快出清而比較便宜。
兩個預售屋 “可能” 比較便宜的時間點，為何大多數人選擇潛銷期買？可能因為：
- 過往房市長期向上，會越來越貴
- 潛銷期戶別、樓層、車位選擇多
- 潛銷期還沒打廣告，競爭者少
以市場供需來看潛銷期房價
合理來說，當房市景氣良好時，「潛銷期」房價可能會比「即將完銷」便宜，因為熱銷使建案剩下的餘屋也很多人搶，所以價格會相對高。
還記得第一次去看預售屋的時候，由於房市熱絡，房產投資客盛行，因此就會造成「潛銷期買預售屋比較便宜」的這個狀況，甚至很多建案會分好幾期蓋，第一期銷售完後，再進行第二期銷售，並逐步調高售價。
反過來說，若房市轉趨平淡，買房的風氣降低，當然情況就會反過來（歷史經驗中，這樣的情況不是沒有，只是很少）。
以建商心態來看潛銷期房價
建商或代銷會特別利用行銷手法來創造潛銷階段熱銷的感覺，讓人覺得好像不快點買就買不到了，藉此來拉高預售屋價格，這就是我所說的＂建商心態＂。
如果這個熱銷只是包裝出來的假象，那之後的價格可能就會比潛銷期更便宜。
因此，「潛銷期買比較便宜」並不是一個永遠正確的說法
如果真的喜歡某個建案，可以時不時繞過去接待中心看一下外面停的車子多不多，了解一下該建案的實際買氣再決定是否要購買。
補充，最近走訪預售屋的實際經驗分享：
- 最近通膨加劇，房價節節升高，潛銷期比較便宜！
- 預售屋建案大多變成不二價，議價困難！
- 擁有代銷神隊友，讓代銷在潛銷還未公布之前通知我們，較易取得便宜早鳥價！
公開後的潛銷建案資訊，如何查？
現在有許多房屋網站會放上公開的潛銷資訊，但當然不會用＂潛銷＂這兩個字眼，舉例兩個如下：
1. 好房網
找到有「預推案」標籤的建案，就是預售建案。
2. KnowHouse
找到有「未公開」標籤的建案，就是預售建案。
買預售屋要注意的地方很多
買預售屋最大的風險在於沒有房屋實體可以看，因此都必須藉由圖面資料來確認；如果看不懂平面圖和合約內容，很可能會不小心買到不適合的房子，以及後續與建商發生糾紛。
舉例房間的格局尺寸沒有確認，到時後空間小到床塞不進去房間怎麼辦？
另外像我第一次預售屋交屋時，根本不知道驗屋要驗什麼，只看牆壁有沒有髒污、門窗有沒有破損；第二次預售屋交屋時，我請專業的驗屋公司，才發現驗屋有超多注意事項（看我的驗屋經驗）。
在前兩次亂買的經驗後，我開始去學習買預售屋該注意的地方，看完預售屋新手攻略，覺得相當淺顯易懂，很適合新手學習。先學習再行動，比較能避免遇到問題和風險。
