「卡爾！我覺得當包租公收租金好爽啊！但買房好貴！」
「除了買房收租，有沒有其他方式可以當包租公啊？」
咱就不繞圈子了，「為何會想當包租公？」，無非就是覺得躺著收租金很爽吧！
不過說穿了，房子只是一種可出租的物品，而租屋市場已相對成熟，所以才這麼多人在買房收租。
因此，只要找到「可出租的物品」+「出租管道」，其實當包租公並不一定要買房收租；本文將分享6種可收租的方式，小資族也能當包租公，試著跳開一下傳統思維喔！
目錄
- 當包租公方法1》傳統買房收租
- 當包租公方法2》當合法二房東
- 當包租公方法3》REITs投資
- 當包租公方法4》電租公
- 當包租公方法5》Lalalocker
- 當包租公方法6》USPACE
- 結語》包租公方式彙總表
當包租公方法1》買房收租，最傳統的方式
在開始之前，我們還是不免俗要來談談買房收租，畢竟就算不這麼做，大多數人還是得買房自住。
因此，至少能學到不少買房必備知識！
或許很多人會以為當包租公就是躺著爽爽收租，才怪！你真的當包租公時就會發現，「怎麼燈泡壞了也叫我！自己到大賣場買顆換了很難嗎？」、「怎麼鑰匙又忘了帶，下大雨我還得去幫忙開門」。
這些還好，如果遇到租金拖欠不繳的租屋蟑螂，又很懂法律，你可能拿不到任何租金還得送錢請他趕快搬走；曾經我還遇過租金一直不繳，會同警察進房查看時，才發現滿地的電話，人去樓空，警察說：「啊！這個是詐騙集團啦！」。
買房收租必學功課1》篩選租客
因此，當你買了房子想要出租時，一定要先搞懂「如何篩選房客」，面對租客請做好以下步驟：
- 確認身分證資料（與租約相同）。
- 善用「Wholive+管家」APP（可查詢租客是否有不良紀錄）。
- 了解工作公司（要名片，致電到公司確認是否有此人）。
- 見面看房時聊久一點（觀察談吐是否有異、拉K者會頻尿）。
- 急租絕對不要（可能是不繳租被趕出來的）。
以上只是基本，但其實租客百百種，遇到的狀況五花八門，很吃經驗；因此，可透過「包租公秘笈影音課程」聽聽20個包租公的實際遇到的狀況與應對方式，提升自己的經驗值。
買房收租必學功課2》篩選房子
房子所在區域是否有租屋市場、熱租的房屋類型是哪種、房子會不會需要很多修繕費用？這些問題都會牽涉到買房收租到底會不會賺錢！
看房其實有許多眉角，例如我就曾看過屋主用裝潢藏起來的壁癌和嚴重漏水，如果我買下後才發現，恐怕要花一大筆錢修繕。
因此，看房時請做好以下步驟：
1. 用手敲打每一面牆（空心牆聲音會很大，所在位置不合理的空心牆可能就有問題）。
2. 打開浴室天花板維修孔觀察（若整個水泥牆面溼答答，漏水問題很嚴重）。
3. 下雨天再來看一遍（尤其下大雨，漏水問題會浮現）。
4. 彈珠一定要帶（買到傾斜屋更麻煩）。
看房重點超多的，這篇點幾個大重點，其餘我整理在其他文章▼
而對於租屋市場、熱租類型分析，這真的要靠實地走訪了；如果你對雙北買房收租有興趣，但沒那麼多時間慢慢分析，可參考「包租公家教班」，他們有完整的分析，並一對一的幫忙建構收租房。
當包租公方法2》當合法二房東，不用買房也能收租
記得大學時，有朋友遇到很懶得處理事情的房東，於是他跟房東談幫忙管理那層的4間套房出租。
就這樣，除了他自己住的那間，其他3間各租8000元給別人，但他只要給房東每間6000元！
現在回想，我朋友竟然年紀輕輕就有二房東賺錢思維，3間每月共賺6000元，剛好等於自己住的那間不用繳房租，這就是二房東的概念！
二房東的好處就是不需花大筆錢買房，也能藉由幫忙房東管理租賃事宜而獲利。舉例：如果你能每月付3萬元給屋主承租下10間套房，然後轉租每間5千元，也就是總租金5萬元，則每月就能賺2萬！
二房東注意事項1》必須合法
隨著政策的進化，2018年6月租賃專法正式上路，想做二房東必須成為合法的包租代管業者。
【代租／代管／包租，有何不同？】
- 代租：協助屋主招租帶看（通常為房仲業在做）。
- 代管：協助屋主管理房客（通常為包租代管業者在做）
- 包租：包租業者向屋主長期承租，後續招租管理皆由包租業者負責（也就是合法二房東）
關於包租的相關規定，可參考「二房東法規注意事項」。
二房東注意事項2》別被高報酬率洗腦
大家可能聽過「二房東報酬率比買房收租高很多」，這句話不假，畢竟分母就小很多嘛！但存在盲點▼
【買房收租投報率估算】
- 成本：買房1250萬（貸款1000萬）、裝潢250萬、年代租費用3萬、年代管費用7.2萬。
- 租金：每月6萬。
- 投報率公式：（年租金 – 房貸x 房貸利息1.5% – 年代租費用 – 年代管費用）／（總成本-貸款）。
- 滿租投報率：9.36%
- 空租一個月投報率：8.28%
- 空租兩個月投報率：7.2%
【二房東投報率估算】
- 成本：與原屋主每月租金3萬、裝潢30萬、簽約5年、年代租費用2.5萬、年代管費用6萬。
- 租金：出租給別人每月5萬。
- 投報率公式：（出租年租金 – 屋主年租金 – 年攤提費用 – 年代租費用 – 年代管費用）／（30萬）。
- 滿租投報率：31.7%
- 空租一個月投報率：16.67%
- 空租兩個月投報率：1.67%
雖然二房東＂看似＂投報率高，不過一旦空租，投報率往下掉的幅度很驚人！（很簡單，還是因為分母較小導致）
因此，要當個賺錢的二房東，一定要先學習處理問題的能力，包含：
- 房客付了訂金又馬上要退租，怎麼辦？
- 房客不繳租金，怎麼辦？
- 房子漏水出問題怎麼辦，要自己付大筆修繕費嗎？
- 合約到底該怎麼設計，才可以避免不必要的糾紛？
- 一般人到底要如何做到合法二房東，避免法律糾紛？
- 要怎麼找到願意合作的房東？
- 房東如果臨時要收回房子，怎麼辦？
不然，一不小心出了什麼事情處理不即時，就很可能會虧損喔！
想當二房東該如何學習？
在台灣，二房東教育的權威是小傅老師，除了已在二房東領域打滾多年，更創辦了自己的合法包租代管公司；因此，在他身上不僅可以學到二房東必備知識，更能利用他的包租代管公司，做個合法二房東！
小傅老師不定期會有免費直播課程，報名連結如下▼
如果你喜歡看書，不妨也可以花個幾百塊買「不買房當房東」這本書，學習二房東相關眉角。
當包租公方法3》REITs投資，小資族最常用方式
「卡爾！上述2個方法都跟房子有關，不是好多錢就是好麻煩，有沒有簡單適合小資族的啊？」
哈哈有的！你可以簡單透過REITs，擁有租金收入。
REITs（Real Estate Investment Trust）稱為「不動產投資信託」；顧名思義，買REITs等於投資不動產，租金會以配息的方式給我們，並且法規有規定，REITs的租金收益一定要拿出來配息，美國甚至規定90%以上租金要拿來配息！
對小資友善的是，REITs僅需最低需幾千塊就能投資，包含飯店、百貨、商辦、醫院、數據中心…等。
該選台灣REITs，還是美股REITs？
這邊直接說結論：台灣的REITs選擇很少，且報酬率比美股REITs還低，因此如果要投資REITs，我自己是選擇美股REITs。
值得一提的是，台灣REITs幾乎投資在商辦與百貨，這在疫情時就會很慘；相反的，美股REITs可以選擇投資在網路基地台、電塔、雲端數據中心、物流中心…這類受疫情影響較低的不動產，獲利也較穩定。
如果你想深入了解REITs，可看「REITs完整評比，最抗疫情的是它」。
美股REITs該怎麼買？
想買美股REITs，需先開戶美股券商；如果你害怕英文，有中文介面的美股券商，開戶也其實很簡單！
當包租公方法4》電電租，閒置家電出租
相較於買房收租這麼大成本，你有想過，其實小小的電器也能出租嗎？
沒想到還真的可以！將家中閒置家電出租，也能賺到租金喔！
我剛開始抱持著試試看的心態，在「電電租」這個家電出租平台上架；結果，一單、兩單…逐漸的收到越來越多要租電器的租客。
後來，我還特別去買平台上熱租的家電，例如：「LG大白」、「萊姆HPI-1800」，買來後上架出租，這台萊姆已經完全回本了。
電電租收費規則：
上架不收費，媒合成功才收租金的10%手續費（舉例租金700元，手續費70元）。
另外，電電租可以自訂押金，且自動生成契約書，因此如果你擔心租客用壞電器，可以將押金設高些。
當包租公方法5》Lalalocker，行李放置空間出租
相較於出租整棟房子或整個房間，閒置空間竟然也能出租？
如果家中有在經營店面，店面中閒置的空間也能拿來出租喔！
在旅遊時常有這樣的需求：「安排好幾個景點，但要入住的飯店離景點很遠，有些飯店下午3點後才能寄放行李，但又不想拖著沉重的行李踩點，怎麼辦呢？」。
因此，若家中有經營店面，就可與「lalalocker」合作，出租空間給需要寄放行李的旅客，賺取租金。
成為Lalalocker合作商家有哪些條件？
- 要有一間實體店面、固定的營業時間。
- 店內至少要有一名店員。
- 最少要能存放3-5個行李箱的空間。
跟Lalalocker合作租金怎麼算？
- 大行李：每件每天賺70元。
- 小行李：每件每天賺35元。
- 寄放時間未滿一天，以一天收費。
當包租公方法6》USPACE，閒置車位出租
家中沒店面也沒關係，有些人家裡會有閒置的空地，便能用來出租車位。
不需要像停車場那麼大的土地，就算只有一個車位，也能拿來出租！
若家中有閒置車位，大家會怎麼做？租給熟人或鄰居，每月收幾千元租金。
然而，若找不到租客呢！若想將月租金變成每小時收費賺更多呢！怎麼做？
平常沒有在用的閒置車位，就可以跟「USPACE智慧共享車位」合作，讓自己成為車位包租公。
USPACE服務項目：
協助評估車位製作、安裝智慧地鎖、客戶透由APP就能預約你的停車位。
當然，若你有更大的閒置土地，可以思考規劃成停車場，將大空間分割成小區塊出租、將月租分割成小時租，增加租金收入。
結語》包租公方式彙總表
當包租公方法 | 買房收租包租公 | 二房東 | REITs包租公 | 電租公 | 閒置空間包租公 | 閒置車位包租公 |
執行難度 | ||||||
所需時間 | 費時多 | 費時多 | 費時少 | 費時少 | 費時稍多 | 費時稍多 |
優點 | 擁有房地產 | 不須大筆資金 | 小資也能開始 | 幾乎人人皆可 | 增加店面租金 | 活化土地資源 |
方法教學 |
其實，當你仔細分析就會發現，出租概念不過就3大方向：
- 新的通路：電電租就是電器出租的新通路。
- 空間分割：包租業就是跟屋主承租後，分割出租。
- 時間分割：月租車位變成小時租。
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