當包租公的6種方法|想擁有租金收入,不一定要買房收租

by 卡爾
包租公

「卡爾!我覺得當包租公收租金好爽啊!但買房好貴!」

「除了買房收租,有沒有其他方式可以當包租公啊?」

咱就不繞圈子了,「為何會想當包租公?」,無非就是覺得躺著收租金很爽吧!

不過說穿了,房子只是一種可出租的物品,而租屋市場已相對成熟,所以才這麼多人在買房收租。

因此,只要找到「可出租的物品」+「出租管道」,其實當包租公並不一定要買房收租;本文將分享6種可收租的方式,小資族也能當包租公,試著跳開一下傳統思維喔!

目錄

當包租公方法1》買房收租,最傳統的方式

當包租公方式1》傳統買房收租

在開始之前,我們還是不免俗要來談談買房收租,畢竟就算不這麼做,大多數人還是得買房自住。

因此,至少能學到不少買房必備知識!

或許很多人會以為當包租公就是躺著爽爽收租,才怪!你真的當包租公時就會發現,「怎麼燈泡壞了也叫我!自己到大賣場買顆換了很難嗎?」、「怎麼鑰匙又忘了帶,下大雨我還得去幫忙開門」。

這些還好,如果遇到租金拖欠不繳的租屋蟑螂,又很懂法律,你可能拿不到任何租金還得送錢請他趕快搬走;曾經我還遇過租金一直不繳,會同警察進房查看時,才發現滿地的電話,人去樓空,警察說:「啊!這個是詐騙集團啦!」。

買房收租必學功課1》篩選租客

因此,當你買了房子想要出租時,一定要先搞懂「如何篩選房客」,面對租客請做好以下步驟:

  1. 確認身分證資料(與租約相同)。
  2. 善用「Wholive+管家」APP(可查詢租客是否有不良紀錄)。
  3. 了解工作公司(要名片,致電到公司確認是否有此人)。
  4. 見面看房時聊久一點(觀察談吐是否有異、拉K者會頻尿)。
  5. 急租絕對不要(可能是不繳租被趕出來的)。

以上只是基本,但其實租客百百種,遇到的狀況五花八門,很吃經驗;因此,可透過「包租公秘笈影音課程」聽聽20個包租公的實際遇到的狀況與應對方式,提升自己的經驗值。

買房收租必學功課2》篩選房子

房子所在區域是否有租屋市場、熱租的房屋類型是哪種、房子會不會需要很多修繕費用?這些問題都會牽涉到買房收租到底會不會賺錢!

看房其實有許多眉角,例如我就曾看過屋主用裝潢藏起來的壁癌和嚴重漏水,如果我買下後才發現,恐怕要花一大筆錢修繕。

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因此,看房時請做好以下步驟:

1. 用手敲打每一面牆(空心牆聲音會很大,所在位置不合理的空心牆可能就有問題)。
2. 打開浴室天花板維修孔觀察(若整個水泥牆面溼答答,漏水問題很嚴重)。
3. 下雨天再來看一遍(尤其下大雨,漏水問題會浮現)。
4. 彈珠一定要帶(買到傾斜屋更麻煩)。

看房重點超多的,這篇點幾個大重點,其餘我整理在其他文章▼

而對於租屋市場、熱租類型分析,這真的要靠實地走訪了;如果你對雙北買房收租有興趣,但沒那麼多時間慢慢分析,可參考「包租公家教班」,他們有完整的分析,並一對一的幫忙建構收租房。

當包租公方法2》當合法二房東,不用買房也能收租

當包租公方式2》二房東

記得大學時,有朋友遇到很懶得處理事情的房東,於是他跟房東談幫忙管理那層的4間套房出租。

就這樣,除了他自己住的那間,其他3間各租8000元給別人,但他只要給房東每間6000元!

現在回想,我朋友竟然年紀輕輕就有二房東賺錢思維,3間每月共賺6000元,剛好等於自己住的那間不用繳房租,這就是二房東的概念!

二房東的好處就是不需花大筆錢買房,也能藉由幫忙房東管理租賃事宜而獲利。舉例:如果你能每月付3萬元給屋主承租下10間套房,然後轉租每間5千元,也就是總租金5萬元,則每月就能賺2萬!

二房東注意事項1》必須合法

隨著政策的進化,2018年6月租賃專法正式上路,想做二房東必須成為合法的包租代管業者。

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圖片來源:內政部地政司

【代租/代管/包租,有何不同?】

  • 代租:協助屋主招租帶看(通常為房仲業在做)。
  • 代管:協助屋主管理房客(通常為包租代管業者在做)
  • 包租:包租業者向屋主長期承租,後續招租管理皆由包租業者負責(也就是合法二房東)

關於包租的相關規定,可參考「二房東法規注意事項」。

二房東注意事項2》別被高報酬率洗腦

大家可能聽過「二房東報酬率比買房收租高很多」,這句話不假,畢竟分母就小很多嘛!但存在盲點▼

【買房收租投報率估算】

  • 成本:買房1250萬(貸款1000萬)、裝潢250萬、年代租費用3萬、年代管費用7.2萬。
  • 租金:每月6萬。
  • 投報率公式:(年租金 – 房貸x 房貸利息1.5% – 年代租費用 – 年代管費用)/(總成本-貸款)。
  • 滿租投報率:9.36%
  • 空租一個月投報率:8.28%
  • 空租兩個月投報率:7.2%

【二房東投報率估算】

  • 成本:與原屋主每月租金3萬、裝潢30萬、簽約5年、年代租費用2.5萬、年代管費用6萬。
  • 租金:出租給別人每月5萬。
  • 投報率公式:(出租年租金 – 屋主年租金 – 年攤提費用 – 年代租費用 – 年代管費用)/(30萬)。
  • 滿租投報率:31.7%
  • 空租一個月投報率:16.67%
  • 空租兩個月投報率:1.67%

雖然二房東"看似"投報率高,不過一旦空租,投報率往下掉的幅度很驚人!(很簡單,還是因為分母較小導致)

因此,要當個賺錢的二房東,一定要先學習處理問題的能力,包含:

  1. 房客付了訂金又馬上要退租,怎麼辦?
  2. 房客不繳租金,怎麼辦?
  3. 房子漏水出問題怎麼辦,要自己付大筆修繕費嗎?
  4. 合約到底該怎麼設計,才可以避免不必要的糾紛?
  5. 一般人到底要如何做到合法二房東,避免法律糾紛?
  6. 要怎麼找到願意合作的房東?
  7. 房東如果臨時要收回房子,怎麼辦?

不然,一不小心出了什麼事情處理不即時,就很可能會虧損喔!

想當二房東該如何學習?

在台灣,二房東教育的權威是小傅老師,除了已在二房東領域打滾多年,更創辦了自己的合法包租代管公司;因此,在他身上不僅可以學到二房東必備知識,更能利用他的包租代管公司,做個合法二房東!

小傅老師不定期會有免費直播課程,報名連結如下▼

如果你喜歡看書,不妨也可以花個幾百塊買「不買房當房東」這本書,學習二房東相關眉角。

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當包租公方法3》REITs投資,小資族最常用方式

當包租公方式3》REITs

「卡爾!上述2個方法都跟房子有關,不是好多錢就是好麻煩,有沒有簡單適合小資族的啊?」

哈哈有的!你可以簡單透過REITs,擁有租金收入。

REITs(Real Estate Investment Trust)稱為「不動產投資信託」;顧名思義,買REITs等於投資不動產,租金會以配息的方式給我們,並且法規有規定,REITs的租金收益一定要拿出來配息,美國甚至規定90%以上租金要拿來配息!

對小資友善的是,REITs僅需最低需幾千塊就能投資,包含飯店、百貨、商辦、醫院、數據中心…等。

該選台灣REITs,還是美股REITs?

這邊直接說結論:台灣的REITs選擇很少,且報酬率比美股REITs還低,因此如果要投資REITs,我自己是選擇美股REITs。

值得一提的是,台灣REITs幾乎投資在商辦與百貨,這在疫情時就會很慘;相反的,美股REITs可以選擇投資在網路基地台、電塔、雲端數據中心、物流中心…這類受疫情影響較低的不動產,獲利也較穩定。

如果你想深入了解REITs,可看「REITs完整評比,最抗疫情的是它」。

美股REITs該怎麼買?

想買美股REITs,需先開戶美股券商;如果你害怕英文,有中文介面的美股券商,開戶也其實很簡單!

我已幫你整理2個知名美股券商的開戶教學,5分鐘就能完成開戶▼

【0手續費中文美股券商推薦TOP 1】

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圖片來源:Firstrade官網

美股券商「Firstrade」,是我正在使用的美股券商。

因為0手續費、無入金門檻、中文介面、且我覺得操作最簡單。

【可投資全球股票的中文美股券商推薦TOP 1】

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圖片來源:IB官網

IB盈透證券」也是我用的美股券商 。「卡爾!雖然它沒開戶門檻,但有手續費耶,為何用它?」

因為它除了可投資美股,更包含全球股票/期貨/選擇權/外匯可投資,是功能性相當強的券商。

當包租公方法4》電電租,閒置家電出租

當包租公方式4》電器出租

相較於買房收租這麼大成本,你有想過,其實小小的電器也能出租嗎?

沒想到還真的可以!將家中閒置家電出租,也能賺到租金喔!

我剛開始抱持著試試看的心態,在「電電租」這個家電出租平台上架;結果,一單、兩單…逐漸的收到越來越多要租電器的租客。

後來,我還特別去買平台上熱租的家電,例如:「LG大白」、「萊姆HPI-1800」,買來後上架出租,這台萊姆已經完全回本了。

電電租收費規則:
上架不收費,媒合成功才收租金的10%手續費(舉例租金700元,手續費70元)。

另外,電電租可以自訂押金,且自動生成契約書,因此如果你擔心租客用壞電器,可以將押金設高些。

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電電租會自動產生合約

當包租公方法5》Lalalocker,行李放置空間出租

當包租公方式5》閒置空間出租

相較於出租整棟房子或整個房間,閒置空間竟然也能出租?

如果家中有在經營店面,店面中閒置的空間也能拿來出租喔!

在旅遊時常有這樣的需求:「安排好幾個景點,但要入住的飯店離景點很遠,有些飯店下午3點後才能寄放行李,但又不想拖著沉重的行李踩點,怎麼辦呢?」。

因此,若家中有經營店面,就可與「lalalocker」合作,出租空間給需要寄放行李的旅客,賺取租金。

lalalocker

成為Lalalocker合作商家有哪些條件?

  • 要有一間實體店面、固定的營業時間。
  • 店內至少要有一名店員。
  • 最少要能存放3-5個行李箱的空間。

跟Lalalocker合作租金怎麼算?

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  • 大行李:每件每天賺70元。
  • 小行李:每件每天賺35元。
  • 寄放時間未滿一天,以一天收費。

當包租公方法6》USPACE,閒置車位出租

當包租公方式6》閒置車位出租
圖片來源:USPACE

家中沒店面也沒關係,有些人家裡會有閒置的空地,便能用來出租車位。

不需要像停車場那麼大的土地,就算只有一個車位,也能拿來出租!

若家中有閒置車位,大家會怎麼做?租給熟人或鄰居,每月收幾千元租金。

然而,若找不到租客呢!若想將月租金變成每小時收費賺更多呢!怎麼做?

平常沒有在用的閒置車位,就可以跟「USPACE智慧共享車位」合作,讓自己成為車位包租公。

USPACE服務項目:
協助評估車位製作、安裝智慧地鎖、客戶透由APP就能預約你的停車位。

當然,若你有更大的閒置土地,可以思考規劃成停車場,將大空間分割成小區塊出租、將月租分割成小時租,增加租金收入。

結語》包租公方式彙總表

當包租公方法
(可右滑→)

買房收租包租公

二房東

REITs包租公

電租公

閒置空間包租公

閒置車位包租公

執行難度

所需時間

費時多

費時多

費時少

費時少

費時稍多

費時稍多

優點

擁有房地產

不須大筆資金

小資也能開始

幾乎人人皆可

增加店面租金

活化土地資源

方法教學

其實,當你仔細分析就會發現,出租概念不過就3大方向:

  1. 新的通路:電電租就是電器出租的新通路。
  2. 空間分割:包租業就是跟屋主承租後,分割出租。
  3. 時間分割:月租車位變成小時租。

想要增加收入,重點是找出核心概念、取得最新資訊,最後執行!

【注意】本文僅為個人心得分享,並無投資建議,請為自己的投資負責。


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