中古屋看房SOP|看房技巧五大篇章,彙整24項看房注意事項

by 卡爾
看房技巧

「卡爾,我約仲介看房,結果進去後沒1分鐘就出來了,不知道看房注意事項有哪些?」

「我都覺得自己在走馬看花,到底該如何看房?有沒有看房SOP」

「有哪些看房技巧是可以幫助找出問題的?」

初學看房技巧後,我踏出第一步,鼓起勇氣開始看第一間房子。身為看房新手,為了累積經驗,不管中古屋、新成屋、預售屋我都看;而我的第一次看房經驗,是間30幾年的中古屋。

如果你看預售屋,面對的是建商或代銷;不過看中古屋,是面對房仲。因此,在實際踏入房子看房之前,與仲介的應對也包含在看房注意事項中;唯有我們與仲介打好關係,仲介才更願意釋出好物件。

本文彙整自己5年來看房經驗,將看房技巧系統化成5大篇章,其中包含多達24個看房注意事項,幫助新手完整學會如何看房。

  • 【在你開始看房之前】先移除1個普遍的看房迷思
  • 【高效看房技巧】約仲介看房前,先做這2件事
  • 【看房重點順序SOP】確保不漏看的4順序
  • 【看房注意事項全解析】14項室內看房注意事項
  • 【看房技巧小眉角】記得這4招小訣竅

(本文專注於中古屋看房注意事項,若你看預售屋,我也幫你整理了「預售屋看房17大注意事項」)

為了住家隱私,說明看房注意事項時有些無法搭配照片,或照片會以局部放大的方式呈現。

看房注意事項第一章》新手看房迷思,「看100間房」

「卡爾,我有傳5個物件給您,您再參考一下想看哪一間房」房仲訊息過來。

「痾…5間我都想看」新手的我通常這樣說。

是因為5間我都喜歡嗎?事實上,對於新手的我來說,講好聽一點叫做"多看學經驗"

講坦白一點就是"不知道該如何看房前篩選",所以就都看…

這幾年的看房經驗,逐漸感受到「新手去看100間房就會知道怎麼看房了」,這句話因為不夠明確而害了很多人。

看100間房,本質上並沒有錯,多練習的確會進步,但卻不是最有效率學習看房的方法;花了一堆時間漫無目的看房,房仲也花一堆時間陪公子練兵,最後就是房仲翻臉,兩敗俱傷…

我不是房仲,也並非在幫仲介講話,但若我們可以清楚自己要看的房屋條件,絕對可以避免浪費時間。因此在約仲介看房前,有2件事一定要先做,這也是新手看房一定要注意的地方,下述將詳細的說明~

當然,許多新手也害怕房仲話術,你可以看看我遇過的17個房仲話術」,先習慣一下

看房注意事項第二章》約房仲看房前,先做這2件事

一開始要做的是「仔細思考自己要看的房屋條件」,包含下述問題都要先問自己

  • 區域範圍:想買哪個縣市、區域的房子?範圍越聚焦越有效率。
  • 房屋種類:自己想要買的是公寓、華廈、大樓、還是透天?
  • 房型坪數:依照居住人數與生活型態,評估需要幾房、幾衛浴、坪數需求多大?
  • 車位需求:是否需要車位,會不會介意機械車位,還是一定要平面車位?
  • 屋齡範圍:自己是否可接受高屋齡的房子,還是有屋齡限制?
  • 預算範圍:以上各項條件都會影響房價,除了自己想要,也要先估一下自己的預算。

仔細思考自身的需求,並清楚的跟房仲說明,這樣透過房仲幫忙篩選後,物件應該已經50%以上符合我們的需求了。

當房仲真的開始提供物件給你參考時,代表你過了「讓房仲相信你要買房」的第一關(之前我曾遇過房仲以為我是同業,一直不給我房看)。

收到房仲pass過來物件時,在實際約房仲看房之前,我都會先做2件事,下方依序說明。

額外補充:惡魔問題

「我該跟仲介說我要投資,還是自住?」,通常會困擾這個問題的,都是新手投資客。

我曾測試過,當說要自住時,房仲給的物件就比較不具投資價值。
當我說要投資,也遇過仲介完全不理我,不給我物件看的。
就連身邊許多老手投資客,有先說自住的,也有直接跟房仲說要投資的。


因此,實在很難說對錯,我建議兩者都去測試;至於自住客,老實說自住就行。

(買房投資記得別超過自己能力,小資族想當包租公還有其他6種方式

約房仲看房前的第1步》先上google地圖

「Location」是房地產亙古不變的價值,除了縣市區域等大範圍,房子座落的地點周邊設施也是重點。

物件周圍有什麼嫌惡設施、學區、生活機能、交通便利性…等,先在google地圖上瀏覽一遍,舉例:

  • 「周圍有宮廟是否可以接受?像我看的第一間房斜對面就有宮廟」
  • 「房子是否在無尾巷中?是否在3米巷內救護車進不來?」
  • 「學區是否對於未來小孩的就學方便?就算自己不Care,未來要轉手時,買家也會在意」
  • 「附近有沒有7-11、大賣場、市場?對於生活便利性有影響」
  • 「離捷運、公車站牌、高鐵站、火車站、高速公路、快速道路近嗎?考量通勤的便利性」

額外補充

嫌惡設施舉例:加油站、Motel、KTV、回收場、基地台、電廠、宮廟、火化廠、福地…等。

巷寬影響安全:一般五層樓的公寓需要4.1米的消防作業巷寬,3米巷消防車會受阻礙。

約仲介看房前,除了上述,也可先確認物件的「地理風水」別說你不在意!就算是自己不在意,未來要賣房時,別人也會拿這點來殺價的。

google地圖可以直接看街景,我就曾經發現一個物件正對面有很小條的巷子,直接路沖!

【除了路沖,新手看房必知3大風水禁忌】

一、反弓煞

反弓煞就是水路或馬路像弓一樣,弓箭朝向自己家的方向射來的樣子。

看房注意風水-反弓煞

二、天斬煞

天斬煞就是從家中的窗戶望出去,看到兩棟大樓之間的狹窄縫隙迎面而來,當然這部分要實際在物件內部看會更準確!

看房注意風水-天斬煞

三、壁刀煞

從自家望出去,對面的建築直角像一把刀一樣的向自己劈來的感覺,就是壁刀煞,當然這部分要實際在物件內部看會更準確!

看房注意風水-壁刀煞

更深入學習看房風水注意事項,看這3本好書:
好宅風水完全通
從家具學風水
不動格局開運法

約房仲看房前的第2步》先判斷區域合理房價

仲介:「何先生,這個房子生活機能真的不錯,格局也符合你的需求」

買方:「還行耶!但屋主開價這麼高…」

仲介:「如果真的喜歡,可以出個價下斡旋,我來幫你努力看看!」

買方:「痾…800萬!」

仲介:「你出這個價,屋主怎麼可能賣啦!」

不知道有多少人跟房仲出價出到臉紅脖子粗的?拜現今網路資源豐富,許多房地產課程標榜幫助學員6折、7折買房,搞得好多人以為出價就用力殺就對了,一堆屋主也被殺價怕了,索性將開價提超高,反正要殺價就讓你殺個夠,因此惡性循環~

雖然有人認為房價的部分等看完後,有喜歡再思考如何議價就好,但我覺得,在看房前先了解附近的房價行情,知道合理的房價區間,看房當下如果真的喜歡,就可以利用略低於合理房價的價格先探探房仲的口風,先行了解物件可以議價的空間。

不過,在我的經驗中,即便會查詢合理房價,也不容易買到合理價,需搭配議價技巧!

額外補充:探詢房價降幅空間的話術▼

一般投資新手:「屋主想賣多少?」
房仲:「跟開價的價格差不多,沒什麼空間」

房產投資老手:「屋主空間多大?」
房仲:「痾有一點啦!你可以出價看看,我努力」


在我還是新手時,這是同一組仲介回答我和回答老手時的不同!

上述你可以學起來,想更進階議價技巧可學▼

(我的讀者有專屬折扣碼「CARL」,9折)

對於還不會評估合理房價、不知道下斡旋技巧的讀者,下述2篇你可以學:

其實,有些專業投資者,由於看過的房子太多了,心中早就對某區域房價瞭若指掌,因此當房仲報物件時,他們會直接出價請房仲評估是否有機會,若完全沒機會他們也不會去看房了。若最後練到這樣,看房是真的可以很省時的!

看房注意事項第三章》看房順序SOP,確保不漏看的4順序

若每間房都只是憑感覺,進去繞個3分鐘就出來,這樣很容易在買房後,發現漏看了些瑕疵才後悔。

因此看房時,我通常會將整個過程分為4大順序:

  • 看房順序1》周邊環境+門面
  • 看房順序2》公共空間、梯間、電梯公告欄
  • 看房順序3》你要看的那一間
  • 看房順序4》頂樓+地下室車位

看房順序1》周邊環境+門面

我通常會比房仲約的時間還要提早20分鐘到達,利用這段時間在物件周圍繞繞:

  1. 觀察生活機能是否符合需求(周邊商家、學區便利性)。
  2. 通勤是否方便(距捷運或公車站距離,實際走走看)。
  3. 消防安全(巷弄太窄,或無尾巷)。
  4. 行車動線方便性(是否單向道、禁止轉彎的道路、車道出口的轉彎空間)。
  5. 周邊是否有房屋仲介店(有代表該區域有市場)。
  6. 附近是否有嫌惡設施(回收場、夜總會…)。
看房注意嫌惡設施

接著觀察該物件的門面:

  1. 門口環境是否髒亂(垃圾堆放,蟲鼠蟑螂多的狀況)。
  2. 一樓大門入口處是否乾淨整潔(機車亂停,或信件亂散的情形)。
  3. 管理人員的水準(是否態度很糟、或完全不管制進出人員的情況)。

看房順序2》公共空間、梯間、電梯公告欄+你要看的那一間

  • 一樓大廳是否整潔、電梯佈告欄是否整齊張貼(可以顯示出社區對於居住品質的要求)。
  • 樓梯間、隔壁間的門口是否有堆放雜物(可以顯示鄰居素質)。
  • 如果有公設,可以先去看看公設的狀況,是否有人在使用(可以評估管委會運作情形)。

以中古屋來說,最基礎的公設就是電梯、地下空間,可以看看電梯的保養紀錄、地下空間是否有被亂堆放雜物,就可以大概知道管委會的運作情況與鄰居間對於修繕的態度。

拿一個比較有趣的新成屋案例,我在晚上大約7點時去看房,當時的健身房都沒人在用,燈還是暗的,詢問之下才知道有幾台跑步機當時沒有點交過,有安全的疑慮,就這樣放了2年多健身房從未開放過。

如果看的是華廈或電梯大樓,我會特別注意電梯的保養紀錄,根據中華民國電梯協會的標準,15年以下建物每3年要保養一次電梯,15年以上要每年保養,若看房的電梯沒有定期保養紀錄,我就會擔心其居住安全。

額外注意:

我看房時曾看到電梯維修費公告,「由於管委會目前資金不夠,電梯維修費會向各戶額外收取」。如果確定要買,就要跟原屋主談好這筆錢必須由他支付,或從議價中扣除。

看房順序3》你要看的那一間

多數人看房都會直衝自己要看的那一間,但看完前兩順序,你應該知道周邊與門面也是看房注意重點。

進到自己要看的那一間,總共有14項屋內看房注意事項,在【看房注意事項第四章】中,繼續看下去。

看房順序4》頂樓+地下室車位

若有車位,需實地去看車位的位置,是否符合自己車子的大小,動線是否方便停車(我也幫大家整理「圖解車位挑選4大重點」)。

若無車位,須注意:

  • 附近好不好停車
  • 有沒有停車場
  • 停車場是否提供月租之方式
  • 是否汽車與機車車位都有

若看的是頂樓含頂樓加蓋的房子,須注意頂加為鋼筋混凝土RC或是鐵皮,價值完全不同(鐵皮頂加下雨時很吵)。頂加大多屬於違建,而違建又分為既存違建(民國84年1月1日前存在,緩拆或免拆)、新違建(民國84年1月1日以後存在,即報即拆),這部分可依據 『農航所空照圖』進行判斷。

由於頂加可能會有報拆的風險,因此通常會將頂加坪數用「打幾折」的方式議價。

若頂樓沒有加蓋,需觀察隔熱是用「搭鐵皮」還是「塗層」,隔熱塗層的狀況是否仍完好無破損;防水處理是用「塗層」還是「貼磁磚」,一般貼磁磚的防水效果較好,塗層有一定的有效期限,可以詢問房仲頂樓的塗層是何時完工的,塗層施工費用是頂樓住戶自費還是管委會處理。

當然,也看過頂樓明明有水塔,手敲一下發現裡面是空的,原來之前水塔有漏水,鄰居因是否要花錢維修有吵過,後來就不了了之。另外,還有頂樓的排水是否順暢、水錶管線是否有漏水長滿雜草、若有加壓馬達,需觀察並詢問確認加壓馬達的電力是吃頂樓住家的還是公電!

補充》 用VR虛擬實境教你頂樓看房注意事項

VR虛擬實境教學看房注意事項

坦白說,我以前看房都會漏掉頂樓,買了這個VR看房課程後,才發現頂樓也是看房重點!

上方影片可以先試看,當時收到VR眼鏡(這個課程會直接送),就好像教練直接在身邊實境教看房!

當然課程中也不只有教頂樓,對於沒有看房經驗的新手,這個VR看房還可以幫忙消除新手看房恐懼!

因為,就好像自己先身歷其境了,比較不會真正看房時腦筋一片空白,它是看房新手救星!

看房注意事項第四章》當你走進屋內,14項室內看房注意事項

看房注意事項1》開門見灶、見廁、穿堂煞等風水瑕疵,是否可用裝潢修飾

當打開大門,映入眼簾的是廚房、廁所、臥室、鏡子,或一覽無遺的穿堂煞 ,有些人會直接否決這類的風水瑕疵。

然而,其實這些室內的風水瑕疵都可以用裝潢修飾掉,例如植栽、屏風、拉簾、木作裝潢等修飾,因此在室內風水上不用這麼擔心,在看房時同步思考如何裝潢擺設避免掉就好。我自己只會在意建物本身的風水,像前述提到的壁刀、天斬,因為這些比較無法隨意改變!

看房注意事項2》玄關是否有足夠空間擺鞋櫃

有些房子玄關超小,無法擺放足夠大的鞋櫃,導致鞋子只能亂擺地上,這樣很容易有髒亂感。

看房注意事項3》天花板的高度與地板水平

天花板會不會太低?如果太低,是原本就低,還是裝潢造成的?如果是裝潢造成的,那為什麼要裝潢的那麼低?是不是要掩蓋一些瑕疵?

地板是否水平?用彈珠測看看,地板傾斜的房屋結構可能有問題,且住在裡面也較容易頭暈。

看房注意事項4》牆壁是否實心、剝落、鋼筋外露、重新粉刷、漏水

牆面是看房注意事項中的重點,若房屋有漏水壁癌或更嚴重的結構狀況,牆壁都看得出來,例如裂縫、剝落、鋼筋外露等等;漏水與壁癌都是相對難處理的項目,可以看「我處理壁癌的經驗」。

看房遇到壁癌漏水,這樣的房子要不要買?第一個要思考的絕對不是可以殺多少房價,而是自己有沒有能力處理,可以多看別人處理壁癌漏水的經驗培養能力,也能比較有概念要花多少錢,這樣我們才知道「該殺多少錢」。

(延伸閱讀:漏水處理步驟)。

看房注意是否有重新粉刷過的壁癌

很多屋主為了掩飾就會重新粉刷,或甚至裝潢釘木板候再重新粉刷等方式掩蓋。我們可以先用手敲看是否實心,再觀察油漆狀況(太新的油漆就代表重新粉刷),別輕意的被美化過的屋況蒙蔽了。

壁癌漏水是買房最擔心遇到的問題,想避免自己踩雷,除了多看房累積經驗外,「中古屋首購攻略」中也詳細說明如何利用不動產說明書與屋況檢查表,幫自己絕緣這類問題!

相反的,專業包租公反而喜歡善用壁癌漏水買到好房價,如果你買房是想收租,那強烈建議你先看看「20個包租公真實經歷」這本書,提前了解包租公會遇到的事情。

看房注意事項5》窗戶是否容易開關、通風與隔音狀況、採光

在我看房的經驗中,如果是夏天,我發現房仲都會先將冷氣打開、窗簾和電燈打開、門窗關起來,原因如下:

  • 為了讓買方覺得不悶熱,感到涼爽,所以開冷氣。
  • 為了讓買方覺得採光佳,所以窗簾都拉開,燈都打開。
  • 為了讓買方覺得不吵,所以將門窗都緊閉。

但我們看房要注意「通風」、「採光」、「生活噪音」。因此我會請仲介將冷氣與電燈全關掉(當然是早上看房的時候),很簡單,就說:「不要浪費屋主的電」就好,然後打開全部窗戶,觀察通風狀況是否良好、聽窗戶打開後的噪音是否過大、感受自然採光是否OK。

窗戶全關,觀察隔音的狀況,隔音不好雖然可以換窗,也要注意聽風吹在窗戶上的噪音使否過大。

看房注意事項6》每個窗戶看出去的棟距

棟距會影響陽光和隱私,若棟距太短,則可能會完全無光照變成暗房,並且鄰居離太近也會有隱私的問題;但若棟距太大,落地窗又是朝北,北風呼呼吹的時候就超冷,因此並非棟距大就一定好。

(補充:常聽到的永久棟距代表房子前面是公園、溪流、停車場等,不會再蓋建築物減少棟距的可能)

看房注意事項7》朝向與座向

座北朝南帝王位、座南朝北比較冷、座東朝西比較熱、座西朝東灑朝陽。北台灣比較冷,朝北的房子就會更冷,因為北風;南台灣比較熱,若房子是朝西的,西曬就更熱(朝向與座向的資訊)。

看房注意事項8》注意電箱的整齊程度、電線使用年期

現在新的電箱裡面的迴路都規劃的蠻整齊的,以前看過我家舊的電箱,裡面可以目視到的電線捲曲程度就很雜亂。如果看到的電箱很新很乾淨,電線很整齊,可以稍微安心一點安全性。

以前在裝潢時所拉的電線比較細,我老家就曾經因電線不堪負載而走火的情況,因此這部分我會特別的注意是否有需要重新拉電線 ( 電線粗細參考資料 )。

可以口頭問一下房仲,是否屋主有重新拉過電線,這也可增加買房議價的籌碼,若電線年久沒換有可以順帶一句「哇 ! 這屋齡這麼老了,老舊電線很危險,重新拉也要一筆成本!」

看房注意事項9》衛浴洩水坡度、水管是否堵塞、水壓如何

不用客氣的打開水龍頭,觀察洗手台、浴缸的排水是否良好;拉蓮蓬頭,在離地板排水孔較遠處開水,看水是否會自然的流到排水孔而不會淤積,可以確認洩水坡度是否OK。

也可同時打開蓮蓬頭、洗手台水龍頭、以及沖馬桶,觀察水壓是否足夠。

看房注意事項10》使用天然氣還是瓦斯桶,測試熱水效率

確認使用天然瓦斯,還是桶裝瓦斯。之前在外面租過使用桶裝瓦斯的房子,冬天洗到一半沒瓦斯時真的是崩潰;若是天然氣,問房仲瓦斯管線錶的位置,評估查表時方不方便。

同時也要測試是否有熱水與水熱的速度,雖然這有可能跟熱水器有關,但這也是評估當你接手後,是否需要花這樣一筆錢來處理熱水的問題。

看房注意事項11》陽台是否有違法外推

陽台不可違法外推,外推雖可使室內空間加大,但之後若被舉報仍須再拉回,得不償失,這部分可以向房仲求證,若有外推則可將拉回的施工費用放入議價籌碼中。

曾經我朋友買房後,就被鄰居檢舉陽台違法外推;以前可能顧及老鄰居面子,換新住戶後反而不顧慮。
因此若想當包租公,建議裝修一定要合法,才不會被用檢舉威脅(可看「合法隔套懶人包」)。

你也可以交給專業》從選房、貸款、到完成合法室裝▼

看房注意事項12》格局夠不夠方正

有些有菱有角的室內空間很容易令人頭暈目眩,若不夠方正,思考可否善用裝修或布置使其空間感較為方正,但相對的可能就會犧牲掉部分空間,因此議價時也必須將這個裝潢成本列入籌碼中。

看房注意事項13》觀察鄰居門口與樓梯口狀況

買房了最擔心惡鄰居,由於不可能先挨家挨戶去拜訪,因此我都是看樓梯間。三個重點:雜物、牆面(特別是有開窗的)、味道。

樓梯間如果沒有堆放雜物,代表住戶品質很高;開窗的樓梯間較明亮,但下雨時雨水可能會弄髒牆面和地面,如果牆面和地面很乾淨,可能住戶定期在清潔居家環境,又或是管理費有包含清潔。

以我看的這間來說,"公共梯間開窗,但地板與牆面皆很乾淨,且無雜物堆放",代表鄰居很有功德心,並且公共空間會定期清理。

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看房注意事項14》排水孔狀況

最近看了許多樓下剛好做餐飲業的房子,除了文中提到的味道問題之外,還有蟲蟲危機!

如果餐廳衛生管理得當,基本上房子內的排水孔附近並不會有蟑螂屍體,或螞蟻出沒,剛好有看到一間廚房的排水孔用塑膠袋塞起來的,打開來看很多蟑螂屍體,這要小心,不然以後住進來就有蟲蟲危機了~

看房注意事項第五章》4招看房技巧小訣竅,避免買到地雷房

「如何避免買到地雷房?」,避免在日後產生糾紛,在看房技巧上就要好好琢磨,下面說說我在看房時看到的事吧!

看房技巧小訣竅1》你知道嗎?原來用手敲敲打打很容易敲出關鍵!

如果你在牆壁上看到異常凸出的牆面,別傻傻認為這是為了裝潢;許多屋主出售房屋時,特別是中古屋,因為屋齡較高,因此難免多少會有一些問題。出售時,屋主會花一筆小錢將有問題的地方遮蓋起來,並全室重新粉刷,讓沒經驗的買房新手誤以為:「哇! 這間30年的中古屋狀況還保持很好耶!」,然後就高價購買了…

以我看的這間來說吧,"刻意用木板裝潢牆面並重新上漆,為了掩飾漏水而產生的嚴重壁癌"。因此在看房時如果牆面有不切齊的狀況,或用手敲發現有非實心之部分,就須特別注意。

(補充: 實心牆面敲起來聲音很小,如果是木作裝潢牆面,聲音會很大)

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看房技巧小訣竅2》別急著下斡旋,下雨天再去看一遍

最好下雨天後幾天去看,如果這間房子有嚴重漏水問題,就可能顯露出來。如同上面所說,屋主可能會重新粉刷掩飾漏水問題,但如果漏水很嚴重,大雨過後仍會無所遁形,因為油漆也會受影響變色。

以我看的這間來說吧,"已經是三十幾年的中古屋了,出售時特別全室粉刷,當然是為了賣相好一點,但若仍有漏水,在幾次大雨之後仍會現形"。因此在發現之後,觀察到漏水的區域是直接對應到頂樓加蓋的陽台區域,代表交屋後,還需要花一筆錢加做頂樓的防水工程,抓到這個點,自然在談售價時就會把這層花費一併加入議價的籌碼!

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看房技巧小訣竅3》寶特瓶、測距儀隨身攜帶

雖然我看得這間沒有地板傾斜的問題,但若我們看的房子地板傾斜的嚴重時,可以用寶特瓶放在地上,若寶特瓶會滾動,則代表地板傾斜。

當然彈珠更好,因為彈珠各個方向都會滾動,寶特瓶的話只有兩個方向,所以要多測幾個方向;不過,若真的忘了帶彈珠,在7-11買一下寶特瓶飲料就好了。

測距儀的用途在於量測實際室內空間尺寸,可以幫助看房當下評估空間使用,例如房間的長寬在放完床與衣櫃之後,走道還剩多少;若自己有家具要搬來,也可以先評估該家具放置的空間是否足夠!

補充:看房必備小工具

看房技巧小訣竅4》把冷氣關掉,把窗戶都打開

有些房仲為了買方看房時的舒適度,會先將門窗緊閉,並打開冷氣(夏天);當然冬天時也會門窗緊閉。我們將窗戶打開,可以確認室內通風情況、通風時是舒適還是風會太大、夏天時可確認室內燥熱程度。

另外窗戶打開前先聽聲音,與打開後的室外噪音程度,可以判斷該窗戶的隔音能力。

還有一個重點,就是是否會有異味入侵,如果下方做餐飲,之前看過牛排館樓上的房,一打開窗戶整間都是牛排味,什麼?很香是嗎?持續幾年房間都是這個味道或許就不會這樣認為了!


不論買房是要自住或投資,這篇文章幫助你預先學習看房注意事項。

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