還記得人生第一次約仲介看房的經驗：
「卡爾，這間已經有２個買家下斡旋了，如果喜歡的話要快」
「斡旋，是指…？」
「你如果喜歡，可以先付斡旋金，等於先把房子用你想買的價格訂下來」
現在回想起來，天啊！當時在房仲的眼裡我到底有多新手，感覺很容易被話術而買貴～
經過了多年累積與仲介交手和買房經驗後，有了點心得。本文將淺顯易懂的說明「什麼是斡旋」，並依照實際的經驗分享「斡旋金多少才好」、「下斡旋有什麼技巧」、以及「下斡旋後反悔，怎麼辦？」。
當然，下斡旋之前一定要先練好看房基本功，可從「24項看房注意事項」中額外學習。
目錄
什麼是斡旋？斡旋金又是什麼？
【什麼是斡旋】
當你看到一間喜歡的房子，希望請仲介幫你跟屋主議價，這時仲介會請你先拿出一筆訂金，表達你想買這間房的誠意，這個動作稱為「下斡旋」，而這筆訂金稱為「斡旋金」。
當時買房新手的我一聽到斡旋金，就有這樣的疑問：「為什麼房仲要先收錢，才能幫我跟屋主談呢？」；但後來慢慢了解後，才發覺「下斡旋」其實是確保買方對自己的出價負責！
我們來假設一下：
「假如沒有斡旋？！」
某A看房後，隨便亂出一個價格，就要求房仲去跟屋主談；房仲跑的人仰馬翻，好不容易談成了雙方期望的價格，興高采烈地跑回來跟某A說。
結果，某A跟房仲說他不買了，你覺得如果你是房仲，可以接受嗎？反過來說，如果是屋主原先答應要賣，但後來又反悔了，這樣買方和房仲不也都白忙一場嗎？
「斡旋」確保了買方、賣方、與仲介彼此的權益。
買方想出價請仲介去跟賣方談，可以！必須簽斡旋契約書，並支付斡旋金。
如此一來，有書面證明買方想議的價格，以及有斡旋金作為＂訂金＂或＂違約金＂。
所謂的訂金，是當賣方同意買方出價，斡旋金即變成訂金，賣方便不能反悔了！
所謂的違約金，是當賣方同意買方出價，但買方反悔，則斡旋金變成違約金，沒收！
下斡旋跟要約書有什麼差別？為何較多人選擇下斡旋？
要約書是內政部公版，功能與下斡旋相同；不同的是，使用要約書不需先付斡旋金。
然而，要約書若違約，須賠償約定房價的3%；而斡旋金違約，僅需沒收斡旋金。
因此，要約書雖然不需先拿錢，但違約賠償金較高！（內政部要約書範本）
「為什麼較多人選擇下斡旋？」
「卡爾！要約書一開始不用拿錢，為什麼還是較多人選擇下斡旋呢？」。其實很簡單，2大因素：
- 感覺：有實際拿錢出來，感覺比較有誠意。
- 賠率：要約書違約賠款比較多（假設斡旋金給10萬，違約賠10萬；但假設房價1000萬，簽要約書，違約賠30萬）。
因此，實務上用要約書的人，真的少之又少，我個人也是比較喜歡下斡旋。
斡旋金多少才好？給越多越好議價嗎？
對於斡旋金，當時房仲跟我說：「就是展現你的誠意啦！斡旋金給越高代表你要買的誠意越多，我比較能幫你跟屋主談到好價錢」。
真的嗎？我自己是從2個層面判斷的▼
斡旋金給多少，屋主會知道嗎？
這個疑問一直到我賣房時，才解開。我當賣方時，仲介通常只會跟我說：「現在有人出價xxx萬，你要不要談談看」，從來沒有跟我說過對方斡旋金給多少，也沒給我看過斡旋合約書。
就賣方來說，通常只在乎買方的出價而已，斡旋金給多少根本不Care！
所以，「斡旋金給越高，越好跟屋主議價」這個論點，我認為有一半是錯的！
那為何有一半是對的呢？看下去▼
斡旋金可以反過來向仲介展示自己的誠意！
不管你信不信，我身邊還真的有個包租公朋友，買房收租達人那種，曾給過仲介＂100萬斡旋金＂。
他跟我說：「因為那間房投報真的高，我一定要搶下來，所以得讓仲介知道我是來真的！」。
畢竟我們已知，斡旋金多寡跟屋主無關，只有仲介知道；所以，真的有人是用斡旋金來向仲介表明誠意的。舉例說法：「這間房子我真的很喜歡，斡旋金我給多一點，你幫我努力一下」。
其實，這也只是反向利用仲介的話術而已，不過還算蠻好用的下斡旋技巧之一。
【額外補充】菜鳥與老鳥探詢房價的話術差異
當我還是買房菜鳥時，有次與一位房產投資老鳥一起去看房，我才發現，講話技巧不同，竟會影響仲介的反應！
一般買房菜鳥：「屋主想賣多少？」。
房仲：「就你看到他開的價格」。
房產投資老鳥：「屋主空間多大？」。
房仲：「痾…有一點啦！你可以出價看看，我努力」。
也許你可以學起來，如果你對買房議價有興趣，我有整理「買房議價5步驟」，供你參考。
所以斡旋金多少合理？
上述只是經驗分享，我可沒說你一定要給很高的斡旋金喔！
其實，斡旋金多少合理，市場上早有公認的價格，「不超過10萬塊」。
有些投資客，可能只付個1萬斡旋金，因為他們不想卡太多錢在斡旋金中；當然，付這麼低的斡旋金，必須建立在你跟那位仲介關係良好，一般斡旋金還是在10萬左右。
斡旋技巧揭密》完整下斡旋3步驟
還記得我當時很好笑，看完房後覺得喜歡，就馬上跟房仲說我要下斡旋；結果，發現很多時候仲介連斡旋金都不願意收！
為什麼呢？下方分享我自己下斡旋的經驗，看完你就知道為什麼了！
下斡旋步驟1》先口頭出價
並不是你的每個出價，仲介都會收斡旋金的；如果出價太低，仲介判斷根本沒有談成的可能，他也不會收斡旋金，因為還要簽約、沒談成還要退你斡旋金，太費時了！
所以反過來說，如果仲介根本就不想跟你講到斡旋，那代表自己的出價不可能有機會。
這時，你有三個選擇，「等／加價／換別間」！因為有時只是仲介話術、有時是自己沒有估對合理房價、有時是單純跟這間房無緣而已。
斡旋技巧1：想成功斡旋到理想房價，關鍵在於如何估出賣方可能接受的最低價格。
下斡旋步驟2》仲介願意收你斡旋金，簽斡旋契約
當仲介願意收你斡旋金，代表機會很大了，但通常不可能一次談成（就算你出價很接近屋主底價，仲介還是會想多拉抬一下價格，畢竟成交房價越高，仲介佣金越多；這沒有對錯，人之常情）。
因此當仲介收了斡旋金，我的加價空間就很有限了，只保留一點點。
「斡旋時間大約要給幾天？」。斡旋議價都會有約定期間，在斡旋契約上標明，一般不超過7天（原因在於給時間壓力，減少對方猶豫的機會）；過了斡旋約定期間，可以重新簽約，也可以收回斡旋金。
斡旋技巧2：下斡旋過程等於議價心理戰，一旦仲介收了斡旋，自己的議價空間也要跟著收斂。
下斡旋步驟3》屋主同意你的出價，成交！
最後屋主同意你的出價，則斡旋金就轉為訂金，算在買房價款中；所以啦，斡旋金並不是額外給房仲的，這點先不要誤會。
藉由下斡旋流程，讓買方不要隨便亂出價後不負責，讓賣方不要在同意賣出後又反悔；這樣的方式，其實可以同時確保買方、賣方、仲介三方各自的權益。
下斡旋後反悔怎麼辦？斡旋金可以退嗎？
一般在給房仲斡旋金之前，會簽「買賣議價委託書」，內容除了會填寫價格、斡旋金之外，也會約定一段時間內房仲去跟屋主談（一般是 3~7 天）；若期限內沒談成，可選擇再延長期限或收回斡旋金。
但若下斡旋後反悔「啊！好像出價太高了」，可是尚在斡旋期限內，請馬上跟仲介表明「你想退回斡旋」，只要斡旋金還沒轉訂金（也就是屋主尚未在斡旋契約上簽字），是可以取消斡旋的。
然而，難免會遇到「屋主尚未簽字，但仲介卻說已簽字」的可能性，因此若仲介這麼說，請他當下馬上拍已簽字的斡旋契約給你看（當然，如果真的已簽字，那只能怪自己）。
另外，等斡旋期間到期後若無議價成功，便可收回斡旋金。
【斡旋談成後，買賣雙方反悔罰則】
- 買方反悔：斡旋金沒收，假設斡旋金是10萬，則10萬沒收。
- 賣方反悔：賣方必須返還雙倍斡旋金額，假設斡旋金10萬，賣方應返還20萬。
如果斡旋金付了後，仲介捲款潛逃怎麼辦 ?
世間險惡，難以避免有些仲介惡意詐騙斡旋金、或是不得已的挪作己用、甚至可能遇到假冒的仲介。
因此，這個動作很重要！我在簽斡旋契約時，都會要求在仲介店中簽約和交付斡旋金；如此可確保該仲介是真的，且仲介店也知道我有給過斡旋金！（自己有錄影存證更好）
