房仲話術集錦|那些年,房仲跟我說過的17個說話技巧

by 卡爾
房仲話術破解

「卡爾!不是說買房要多看嗎?房仲怎麼給兩三個物件就一直趕著我要下決定了」

「每次都被房仲講到好像現在不買就買不起了,真的嗎?」

「卡爾!我明明就看實價登錄出價的啊,怎麼一直被房仲教育我出價不對」

「房仲跟我說了一堆買方都出價不高,我要實拿這個價格很困難,怎麼辦?」

這幾年有經歷過買房,也有經歷過賣房;不管買房賣房,總會是得與房仲交流~

雖然我沒做過房仲,但體會出房仲真的是一個很辛苦的工作,除了陌生開發屋主、蒐集整理房屋資料、還要學習房仲話術技巧,畢竟居中斡旋、搓合買賣雙方才能為他們帶來收入。

不過,要說房仲話術就是演戲、騙人,我覺得這樣的形容不太好,畢竟這是他們吃飯的工具;我倒會覺得房仲話術是善意的謊言,讓整個買賣能夠更加的順利!

所以,不管你是買方還是賣方,可以提前了解有那些話術是房仲常講的,讓自己應對房仲話術時能夠更不受影響!

本文以買房與賣方兩個不同角度在接觸房仲時,自己所聽過的房仲話術,彙整出來讓讀者先知道。

身為買方時,我所遇過的房仲話術

仲介詢問我想找的房子條件時~

房仲話術1》「你想看800萬以內的房子啊 ! 我今天剛好看到一間開880萬,超級不錯的,屋主底價850萬,你如果喜歡就800萬斡旋,我儘量幫你議」

這種算是會直接給斡旋金建議的房仲,直接跟你說屋主底價,並且斡旋金建議剛好在你預算上。

這種房仲話術基本上融合了「預算內+底價下限+我可以努力幫你議價」。

只是,底價有可能是假的,甚至800萬都還可能高於屋主底價!

房仲話術2》「你是要投資啊 ! 現在投資客很多,可以投資的物件大家搶破頭,可能不好找的到喔,找到我再跟你說」

投資基本上就是要買低價,才符合投資的意義;因此市場上有投資價值的物件,房仲都會報給跟他長期配合的投資客,不太會給陌生客戶。

另外由於房仲間也有可能假扮買方去打探物件,因此對於要投資、且房子條件設定很清楚的買方,他們會格外的提防。

因此你遇到這個話術,通常在暗示你「我不會給你便宜的案件+我懷疑你是其他仲介店的臥底+我可能根本不會報物件給你

房仲話術3》「現在好的物件很少,我手上只剩一件符合你的條件,這是我為你仔細篩選過的」

如果你的條件設定很嚴格,確實有可能可以挑的物件不多,但也有可能是那個房仲手上本來的物件就不多!

房仲有自己開發的物件,也有跟其他仲介配件的物件;自己開發的物件可以賺比較多佣金,所以一般房仲都會先推薦自己開發的物件。

所以還是建議多找幾個房仲,多看才會比較得出來到底哪個物件是最適合自己的~

房仲話術4》「最近房市很熱,像我們玻璃上貼的那些物件,有好幾個都剛剛成交了,連網路上PO也有好幾個物件成交了」

有時候物件確實有可能不久前剛成交,但有時…可能是故意放在上面不拿下來的!

想想,貼在玻璃上的10個物件,有5個都剛成交,一來可塑造房市很熱,二來可增加買方的緊張感!

所以,可以不需要被這種房仲話術而搞得自己很緊張~

房仲帶我看房時~

房仲話術5》「這間屋主很捨不得賣,要不是他女兒沒有要住,我擔心他不知道什麼時候會變心不賣了,如果喜歡可能要快,我來努力」

兒子女兒沒有要住、屋主要出國、因為工作調遷所以要賣,幾本上常聽到的賣屋原因林林總總,可以隨便塑造。

所以,建議可以不用問房仲「屋主為何要賣」這種問題,因為得到的答案沒有意義!

房仲話術6》「現在的屋主都開底合一,底價離開價很近」

好多仲介在我剛踏進物件時,都會先說這句話,感覺像是先給我打預防針。

「你如果喜歡,出價不能太低哦,沒有機會的」,大概就是先給我這個感覺。

不過是真的嗎?你可以往下看在我當賣方時,房仲是怎麼跟我說的(房仲話術16的地方

【買房前必學的議價手法,幫自己省百萬】

網羅從古至今、從初階到高階,總共24個議價手法

就像房仲要鑽研話術,我們也要苦學議價手法,才能抵擋

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房仲話術7》「屋齡老了,多少都會有裂痕,磁磚的裂痕還好啦! 牆壁的裂痕到時候補一下就好」

基本上屋齡大的房子會有一些裂痕確實正常,但過大的裂痕就要小心(通常會塞看看10塊硬幣,或用手電筒照一下是只有磁磚裂,還是裡面的水泥牆也裂了)。

由於我們不是建築師,哪些牆是 承重牆或剪力牆, 一般人不好判斷。因此,要嘛就請建築師一起評估結構安全,要嘛就是有過大裂痕的房別碰!

房仲話術8》「這間點超好,正樓下就有餐飲店,屋主還很貼心,為了讓每個看房的人舒服的看房,每間房間都擺上了香氛,我沒有遇過這麼用心的屋主,所以屋況他都小心的維持,可以放心」

這個其實不得不說真的有用心,因為下面是餐飲業的話,很可能正樓上都是油煙味;而擺上香芬可以壓過這些油煙味,相當的值得令人好好學習。

還有要注意排水管附近有沒有蟑螂屍體,或排水管有沒有用東西檔起來,樓下餐飲業很容易蟑螂沿著排水管向上竄!

買房前,要先學會看房,避免買到瑕疵房▼

與房仲口頭議價時~

房仲話術9》「之前有一個出價780,屋主都不接受了,屋主沒有800萬是不會談的,不是我不幫你努力,只是這樣的出價我去等於是被罵而已,你再思考看看,如果有機會我來努力」

這個可以列為我最常聽到的房仲話術 Top1 了,從「仲介抽佣是以總價的幾%」來看,總價越高抽佣越多,因此正常人性來說,不能怪房仲總會想先拉高買方的出價了!

不過身為買方,還是得堅守合理價的立場,畢竟也不能因為這樣就要我們買貴吧!

另外,我之前身為屋主的時候,也不會罵房仲啊,這有什麼好罵的?

買房前,學會評估合理房價,避免當冤大頭▼

房仲話術10》「現在房價都一直在漲,看實價登錄已經不太準了,依我在這邊深耕10幾年的經驗來說,現在沒40萬/坪,屋主是不肯賣的。而且要是這麼便宜,我自己就先買了」

其實,成交就是行情,實價登錄還是很有參考性的,只是實價登錄不能亂查,必須查相符的物件類型、屋齡、以及近半年到一年的數據。

好多仲介都會跟你說「看實價登錄買不到房」,但實價登錄就是為了不要讓炒房風氣增加而設的,怎麼會不能參考呢?

「要是這麼便宜,我就先買了」 這句話在我出價時聽過不下10次了,個人覺得這句話術不太聰明,感覺像在說「我給你的物件是我不要的,我覺得便宜又OK的物件我自己就先吃下了

房仲話術11》「這間如果你喜歡可以先趕快下斡旋,我們不是看出價高低的,是看斡旋順序,先下斡旋先贏」

這我只有聽過一次,雖然當下感到有點扯,我如果是屋主,當然是出價高的來談阿,怎麼會是先斡旋的先贏 ?

後來慢慢認識一些房仲,了解到「專任約」確實可能會有這種狀況,舉例來說信義房屋專任約的「單一斡旋制」,先斡旋者先談,如果不成再下一位斡旋;不過一般約就沒有先斡旋先贏這種規則了。

因此仲介說這句有可能是話術,也有可能是真的。與其花精力判斷真真假假,還不如練好自己對於市價以及物件好壞的敏感度,比較有幫助!

房仲話術12》「斡旋金是展現誠意的方式,你給斡旋金越高屋主越容易看到你的誠意,我在幫你努力美言幾句,應該可以打動屋主的心」

說真的,身為賣方的時候,我從來沒有看過對方到底給多少斡旋金,我只在乎買方要出價多少而已。

因此,斡旋金多或少,根本就不影響屋主的決定!當過賣方後,我個人認為這是房仲對買方講的話術中,唬爛話術的第一名。

秒懂「斡旋」,斡旋金該多少▼

房仲話術13》「剛離開屋主家,我們大約談了一個多小時、屋主對於自己的房子有情感,心中有一個很深信不疑的價格存在。我也試著用實價登錄提出來共同討論,但仍然無法接受這個價位。她說只要我們努力,她會看在眼裏,價格就請買方斟酌了,她也會再給我們機會」

這個房仲屬於文豪等級,內容描述得相當優美,有很有畫面感。這種與房仲的應對過程,看房仲話術像在看散文的很偶爾有機會遇到,基本上整體溝通的感覺會是良好的~

只是別因為這樣就放鬆了,畢竟都不希望看幾篇散文就多付了好幾十萬吧!這時也可以順便練練自己的書寫能力,寫出更扣人心弦的篇章回饋給那位房仲~

到仲介店議價時~

房仲話術14》「屋主很生氣,感覺快坐不住了,我們有派另外一位同事正在安撫他。我們都努力到現在了,你也很累的從看房一直到現在,終於好不容易約到屋主出來談了,我們不要因為這幾十萬的價差而放棄這個機會好不好,還是你先在加一點點,我再幫你去努力溝通」

基本上都到了仲介店,代表你想買的價格離屋主想賣的價格真的差沒多少了!

在仲介店議價,對於房仲來說就像是最後一哩路,怎樣都是要努力踢進球門的。

因此,到仲介店議價時,記得睡飽吃飽,帶個筆電去追劇(充電器也要記得帶),才不會因為太無聊,忍不住做出錯誤的決定!

身為賣方時,我所遇過的房仲話術

房仲話術15》「現在政府打房,我這邊有整理一些實價登錄給您參考,您想賣的底價似乎有點偏高,會建議你考慮一下是否要調整,這樣比較容易成交」

2021年的房地合一2.0,如果仔細去看,基本上是用高稅率來限制短期買進賣出的炒房行為。

加上實價登錄2.0揭露到門牌,房價資訊也越來越透明;這兩個新政策基本上都是針對投資客,希望解決之前房價不透明,房市受到炒作,短期買賣賺價差的炒房行為。

所以,實價登錄還是大家買賣房的參考,建議自己要去查,不要只看仲介給的資料,可能有經過特殊挑選才給你看的!

政府頻打房,未來房價會跌嗎▼

房仲話術16》「我會建議你的開價要高一點,現在一般買方都會砍8折左右,你加7折上去也沒關係,我這邊會比較好操作,底價跟開價距離還是要拉開一點,台灣人喜歡殺價」

先說,這句話我完全贊同房仲說的,殺價就是台灣人在買房時的天性,真的沒辦法。

會寫出這句是要呼應房仲話術6》「現在的屋主都開底合一,底價離開價很近」這句房仲話術。

我當過賣方之後,這句開底合一基本上我是完全不信的!

房仲話術17》「你聽了先不要生氣喔,我這幾天帶了好幾組客戶去看房,屋況你真的維護的很好,他們都好喜歡,只是出價都在900萬上下而已,我有努力幫你拉價格了,最多也到900出頭,看你要再等等看,還是我們降一點,展示些誠意,我再幫你跟買方努力」

這句話對於急著賣房的人很有影響力,所以如果你急賣的話,價格自然很難達到心中的目標。

如果你並不著急的話,其實就不會被這句房仲話術影響;依此邏輯,如果你看到帶租約賣的物件,基本上價格也都守得很緊,因為頂多放著收租金而已,又不急~

還有哪些房仲話術可以參考

上述的房仲話術是我有聽過的房仲說話技巧,讀者先看過可以有些免疫!

「為什麼會擔心房仲話術?」,其實冷靜下來思考原因,不過就是擔心被騙,買貴了、買錯了、買到地雷房,如此而已~

因此,我們真正需求的不是再看更多的房仲話術參考,而是學會買房有哪些該特別注意的陷阱!

以下兩本書,皆已「避免讀者受騙買到地雷房」為出發點,分享給讀者買房該特別注意的重點;我覺得超級實用,花幾百塊就可能可以省下幾百萬的犯錯。