合法隔套懶人包｜室內裝修審查該找誰？直下層同意書怎麼簽？

「卡爾！如果想要當包租公，是不是買間房來隔套收租就可以了？」

「但是，印象中有很多違法隔套的新聞，要怎麼才能做到不違法？」

「聽說，合法隔套要經過室內裝修審查，然後還需樓下同意，直下層同意書該怎麼簽？」

近年台灣房市熱絡，許多人也開始買房置產當包租公，希望透由適當的隔套裝修，將房子出租賺租金。

然而，當越來越多人跨入這個領域中，違法的隔套裝修行為也就造成了許多的危險，舉例：

因此，隔套收租不是不行，但我們應該做到合法，確保租客的生命安全，當一個負責任的包租公。

而取得「直下層同意書」與通過「室內裝修審查」，就是合法隔套的必經流程。

（違法隔套若被檢舉，建管處將開罰6~30萬罰鍰，並可能強制拆除）

怎樣的裝修需要申請室內裝修審查

說真的，當我打開了內政部營建署建築物室內裝修管理辦法，發現裡面好想沒寫很清楚哪些條件要室內裝修審查（也可能是不夠白話，所以我看不懂）。

因此，我去問了身邊有在做合法隔套的包租公與設計師，終於了解以下條件就需要室內裝修審查。

哪些條件需要室內裝修審查	符合需審查的條件
五層樓以下的建物	◆增設２間以上的隔間：所以２房變３房不用申請，但變到４房就要。 ◆增設廁所、浴室
六層樓以上的建物	◆隔間牆變更：例如兩房打通成一房、隔間牆材質變更也算。 ◆超過120公分且固定的分隔物，例如用系統櫃分隔。 ◆牆面裝修，例如铣洞。 ◆裝修天花板，例如平釘天花板。 ◆增設廁所、浴室

所以，更簡單的判斷：

以往很多人都會想說「被檢舉後再補件就好」，然而在2018年7月後，台北市開始嚴格取締未合法裝修的房子，一旦被檢舉，建管處會直接開罰。既存違建又未合法裝修更將優先拆除！

若違法被檢舉，除了被罰錢之外，租金損失、時間損失、心力損失更大。因此，在雙北要當隔套包租公，還是不要心存僥倖，一開始就做到合法。

根據內政部營建署室內裝修相關書表，可以看出室內裝修審查流程簡單分為兩步驟：

第一步：圖說審核（取得室內裝修審查許可證）

建築物所有權人應先委託室內裝修業或開業建築師設計，並向政府工務局或審查機構申請審核圖說。

待審查合格並取得「室內裝修許可證」後，便可以合法施工，鄰居也不能檢舉。

半年內要完工並申請竣工勘驗，若未完工可再展期半年；簡單來說就是一年內必須竣工。

第二步：竣工勘驗（取得室內裝修合格證）

待工程完工後，建築物所有權人會同室內裝修業者，向原審查機關申請竣工查驗。

經過了文件審查→抽查→核對副本皆合格通過後，取得「室內裝修合格證明」。

一般申請室內裝修許可需要大約37天工作天，而簡易室內裝修審查僅需大約14天工作天，快速很多。

當然，更快速審查的簡易室內裝修許可，需要有特定條件：

因此，其實大部分的包租公物件都可以跑簡易室內裝修許可（簡易室裝流程圖）。

室內裝修審查費用一般包含「圖說審核費用」+「竣工查驗費用」，當然請別人幫忙申請就要再加上「服務費用」。

上述費用會因個案與施工面積大小而異，我聽過的大約落在5~20萬不等。

其實，不論是統包、設計師、或工班師傅，只要他們有配合的建築師可以幫忙跑室內裝修審查，合法室裝不是問題！然而，多數人都只會用＂價格＂來看，最後挑選最便宜的工班服務。

曾經有身邊的包租公朋友，因為想最便宜的完成合法室裝，只找價格最低的工程團隊；一開始估價是最低沒錯，但後續便開始以許多理由，加了許多費用，導致裝修成本不斷向上墊高。為了完成合法室裝，該包租公也只好硬著頭皮答應加價。

為了避免這樣的情況，建議讀者評估時一定要看３大重點，才能減少遇到劣質的合作對象：

有近2年申請成功經驗，至少3件以上
對方有近２年的室內裝修審查合格證，並且是已經申請下來的，在跑的不算！如此可以確定對方真的有能力。
找設計師或統包，觀察他們的溝通能力
統包或設計師要有能力協助師傅、建築師之間的溝通，若是找溝通能力差的，反而自己需要更多的心力處理。
工程款收費是否按照合約走
一般工程款收費隨工程的進度，分30%、30%、30%、10%收款；如果遇到一直討錢，甚至想要先收完全部款項的，就要擔心最後工程擺爛烙跑的可能。