二房東違法嗎？租房子小心！與二房東簽約注意事項

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近期接觸到包租代管業者，看到了2018年6月27日上路的租賃專法，才又重新回想起學生租房子時的情境，好險當時都沒遇到什麼麻煩的狀況。

本文告訴有需要租房子的讀者，與二房東租房子最首要的注意事項，避免各位遇到二房東違約詐欺等糾紛，甚至二房東跑了一走了之，留下一堆與原屋主的爭議要處理。

另外，有些屋主會遇到二房東來談長租約的情況，看完本文你會更清楚合法與違法的二房東差別！

最後，由於二房東算是台灣越來越熱門的房地產賺錢方式，若你也想當個合法的二房東，文末將總結當個會賺錢的二房東該具備甚麼技能。

二房東意思是什麼

為什麼有人想當二房東，二房東利潤很大嗎

簡單舉例，某二房東向屋主承租房子５年，每個月付給屋主租金２萬元。

接著，二房東花費50萬進行裝修，將房子隔成4個單位出租，每個單位租金1萬元，總月收4萬元。

如此一來，二房東每月就可以賺2萬元租金價差，而成本就是裝修費用50萬元。

不難想像為何許多人想跨入二房東這個市場。對於想當二房東的人來說，成本比買房收租來得低，因此報酬率較高。

當然，對於屋主的角度來說，二房東也有好處，舉例如下：

屋主會請二房東的可能原因１

我們在591會看到一些屋況不佳的房子，可能是屋主不想處理，也有可能是屋主不知道該如何處理，這時承租人的居住品質就會不好。

而優質的二房東，具備將屋況大幅改善的技能；二房東與原屋主承租下來，翻修裝潢一番後，再出租出去。

如此一來，租客可以有居住品質優良的租屋物件可選、原屋主不需處理就有穩定的租金、幫忙處理房子的二房東可以賺租金差價，三贏！

屋主會請二房東的可能原因２

常常在新聞看到租客拖欠房租，而且根據台灣定型化租賃契約與法規，收不回房租是很常見的事情，許多房東只希望惡質房客趕快搬走，錢就算了。

如果有二房東可以讓房客準時繳租，我相信多數屋主會願意請具備這樣能力的二房東。

可惜！二房東詐欺糾紛案例

屋主和房客最擔心的就是，二房東收了租金後，捲款跑了怎麼辦，屋主和房客都成了受害者~

二房東捲款潛逃案例

二房東跑了的案例還真的有，台北市立大學就曾分享過案例，我條列簡述如下：

1. 原屋主承租給楊先生(二房東)，也知道他要再出租。
2. 二房東分租給學生21人，每人預收一年的房租+押金，一人6萬元，共126萬元。
3. 過一段時間，原屋主開始找不到二房東繳房租，才發現已經捲款潛逃。
4. 學生還可以繼續住嗎？還要不要再付租金給原屋主？押金怎麼辦？水電網路被原屋主斷掉怎麼辦？

除了二房東跑了，跟二房東租房子還可能有哪些問題

• 東西壞掉需要修繕，二房東說「房子不是我的，我不能動」。
• 如果是假的二房東，某天屋主回來說「妳怎麼可以住我的房子」(例：兒子出租爸爸的房產)。
• 原屋主並沒有同意二房東可以分租，因二房東違約落跑，要強制收回房子。

當二房東違法嗎？二房東法律是如何定義的

民法對二房東的規定

民法443條「承租人非經出租人承諾，不得將租賃物轉租於他人。但租賃物為房屋者，除有反對之約定外，承租人得將其中一部分轉租於他人」

在民法中，白話文的意思似乎是：妳要當二房東分租出去，至少要經過屋主同意，否則就是違法的！

租賃住宅市場發展及管理條例對二房東的規定

第9條「轉租人應經出租人書面同意，始得轉租其租用之住宅全部或一部」

這條跟民法規定異曲同工，但強調 “書面” 同意。

第36條「 非租賃住宅服務業而經營代管業務或包租業務者，由直轄市、縣（市）主管機關禁止其營業，並處公司負責人、商業負責人、有限合夥負責人或行為人新臺幣四萬元以上二十萬元以下罰鍰，並限期改正；屆期未改正者，按次處罰；情節重大者並得勒令歇業」

白話文的意思就是：要做二房東，請成為合法的包租代管業者，否則將會開罰！

政府已給二房東轉型合法包租代管業者，緩衝的期間

租賃專法自2018年6月27日上路，對於當時有在執行二房東業務的人，提供2年的緩衝期限。

也就是說，到2020年6月26日止，緩衝期已結束。現在所有在執行二房東業務的人都必須成為合法包租代管業者。

對於租客，與二房東簽約注意事項

首先，租房子時與對方確認是否有房屋產權證明，若有，則代表是屋主；若無，可能就是二房東。

看完上面的法規，你可能已經心裡有底，如果租房子的對象是二房東，要避免遇到二房東跑了這種狀況，儘量還是找合法的包租代管業者，以下有3點幫助你確認：

與二房東簽約注意1》確認對方是否有原屋主的轉租同意書

千萬不要聽信口頭承諾，必須要有真正的紙本證明，確認原屋主真的有同意。

與二房東簽約注意2》確認對方是否有租賃住宅服務業登記證

簽約時，可以拿來確認在契約上對方的簽名是否與登記證的公司名稱相同。

與二房東簽約注意3》簽訂包租業修繕範圍確認書

修繕項目與範圍先與包租業者約定好，基本上大多數的修繕需求都會先找包租業者，而不會找原屋主。

對於屋主，與二房東簽約注意事項

代租、代管、包租的差別，合法二房東是哪一個？

身為屋主，確實可能會沒時間管理租客，但又不想將房子閒置，因此會想請人協助租屋的相關事宜，這也是為何代租、代管、包租等事業興起的原因。

從這邊可以看到，身為屋主可以單獨將招租外包（代租），或將房客管理外包（代管），又或是全部外包（包租），而包租業者，就是合法的二房東。

合法二房東與違法二房東，找誰有差嗎？

合法的代租管、包租業者，服務人員應都有「租賃住宅管理人員證書」，而公司應有「租賃住宅服務業登記證」，並且必須繳交保證金，也要加入同業公會。

因此，屋主找合法二房東，除了受過專業訓練外，當遇到問題時，屋主也可以向同業公會申訴。

然而，違法二房東沒有花時間與精力受訓，也不需繳交保證金，若遇到問題拍拍屁股走人，屋主則會求助無門。

對於想當二房東的人，該注意什麼

雖然，當二房東有以下優點

買房收租，一開始就需要先付幾百萬的頭期款；而二房東，每月僅需付幾千、幾萬元給屋主，然後轉租賺差價。

相較之下，沒有足夠頭期款的小資族想當包租公，二房東是一個較容易跨入的門檻。

然而，當二房東也有風險

然而，二房東早已變成一個特許的包租業，違法做二房東，出問題的時候，法律層面的風險是否自己扛的住？

再者，招租不到房客、房客與鄰居糾紛、房客拉Ｋ、房客不繳房租、房屋毀損到修繕費用無法負擔，這些問題的處理，自己的能力是否足夠？

再者，當二房東利潤看似高，但也有風險

我們來實際估算一下「大房東」與「二房東」的投報率差異：

可以看到，二房東報酬率確實較高，不過一旦有空租，報酬率降的很快。所以當二房東一定要先學習「避免空租」的能力，降低風險。

再者，請代租管會使二房東報酬率腰斬，因此我覺得二房東比較像開店做生意，而包租公比較可以做成被動收入。沒有誰比較好，性質不同而已。

從菜鳥成為合法賺錢二房東的SOP

就我自己學習的歷程來說，會建議從【管理】開始學起。因為【合法】只需證照與公會，而【合約】甚至有人已經幫忙擬好有保障的合約。

但【管理】是二房東長時間需要面對的問題，具備管理能力的二房東可以很輕鬆地賺到租金，沒有管理能力的二房東會感覺「還不如上班賺錢比較容易」！

學習當二房東的第1步》先從代租管學起

還記得上述提過的代租、代管、包租的差別嗎？

由於二房東是向屋主包租整個物件下來出租，因此【招租】與【管理】能力若未具備，就貿然跳入經營二房東，說真的，賠錢是剛好而已…

學習當二房東的第2步》從預想可能遇到的問題擬合約

二房東可能遇到的問題，舉例來說：

1. 房客付了訂金又馬上要退租，怎麼辦？
2. 房客不繳租金，怎麼辦？
3. 房子漏水出問題怎麼辦，要自己付大筆修繕費？
4. 合約到底該怎麼設計，才可以避免不必要的糾紛
5. 一般人到底要如何做到合法二房東，避免法律糾紛？
6. 要怎麼找到願意合作的房東？
7. 房東如果臨時要收回房子，怎麼辦？

我剛開始也以為自己去找房東談，就可以輕鬆當上二房東了。後來，我發覺如果自己不夠專業，房東也不會想跟我們合作，因為從合約就能看出專業程度了！

學習當二房東第3步》取得合法二房東的資格

合法二房東應有「租賃住宅管理人員證書」，也要加入同業公會。

其實，上述的「代租管」、「擬合約」、「取得合法資格」，如果要透過自己一步步地摸索，真的很累。聰明的利用別人以建構好的資源，借力使力會較容易入門。

合法二房東學習資源有哪些

就我自己的經驗，優式租售管理團隊擁有以下三大資源：

• 擁有物件供學員「練習代租、代管」。
• 經手超過3000個租賃物件，淬鍊出「完整安全的租賃合約」。
• 執行長本身就是租賃住宅公會顧問，「協助學員合法經營」。

想要節省摸索的時間，團隊資源就很重要，這是我自己首推的二房東學習資源。

當然，你也可以花幾百塊買「不買房當房東」這本書，學習完整二房東必備知識，但會少了一些資源。