房地產投資入門｜13堂課免費教你從零學會投資房地產

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我想小資族對於房價的上漲都很有感，特別是網路上有許多人都在強調自己買房賺了多少、每個月收租財富自由…等，不學房地產投資好像對不起自己…

我自己倒是沒有覺得那麼嚴重，其實當初我學房地產投資，初衷也只是在未來要買房時，可以不要當冤大頭買貴了而已

所以，學房地產投資確實對大多數人都有幫助，不管是自住還是投資。這幾年在房地產投資心得，讓我發現這其中該學的Know-how還真不少

因此，本文將我覺得新手必知的房地產投資入門知識一併整理，共有13堂的房地產投資教學，新手投資房地產應該看這篇就夠飽了吧 !

請做好燒腦的心理準備，加油 ! 我們看下去~

房地產投資入門第1堂》讀懂政策面與生活型態變化對房地產投資的影響 – 培養對房地產的敏銳度

在2021年7月1日，房地合一2.0 + 實價登陸2.0同步上路，許多新聞為了吸引流量，因此下了『投資客竄逃』這種標題，真的嗎?

許多人也會說，少子化影響，人口將越來越少，到時房子沒人住，房價一定會掉，真的嗎?

試著想想，看到『房價會跌』這種新聞，絕大多數的人會很開心吧 ! 這也不難了解許多文章這麼寫的原因，總要寫別人愛看的文章才有流量，你說是吧 !

可是回到我們自身，如果真的想投資房地產，還是得理性的想想未來的房市，會怎麼走 (我個人的分析你可以學習其中的邏輯，但自己也要有想法喔)

政策面對房地產投資的影響

簡單來說，政策上希望延長持有時間，想做短線買賣賺快錢的就會被抽高稅；對於那種買老屋來翻新再轉手賣出的投資客，獲利空間被壓縮，相對的減少如此短期炒作房價的意願

想想看，如果你是房地產投資者，會怎麼做?

同樣將老屋翻新之後，出租個幾年，有些厲害的房地產投資者能夠做到房租扣除貸款本息和其他成本後，還有賺，這樣不賣也沒差，反正每個月都有現金流入自己的口袋

聰明的你到這邊應該懂了，未來房地產投資將轉向包租公的模式，以前那種短線進出賺快錢的方式被政府抑制掉了

實價登錄越來越詳細，區域行情越來越透明。舉個例子，就像手機，APPLE、SONY、HTC…等等，價格非常透明對吧 ! 當價格透明了，接下來拚的就是手機的品質優劣了

因此，未來的房價將回到基本面，優質的房地產可能不跌反漲，因為大家搶；劣質的房地產可能面臨房價修正。這裡講的房地產基本面，除了物件本身狀況外，也包含地點、樓層、型態

以前那種被隨意喊價、疊價上去的狀況被政府抑制，同樣的想在買賣價差上賺大錢也變得格外困難。房市回歸基本面的情況下，就考驗房地產投資人對物件挑選的能力了

生活型態變遷對房地產投資的影響

先說老年化社會，人老了膝蓋不行，無法走樓梯，以前住透天的大家庭將老人安置在一樓；住公寓的只好賣掉，換電梯大樓

你或許終於想通了，為什麼這麼多老公寓被拿來改成套房出租，因為佔人口多數的老年人無法住需要爬樓梯的公寓了；公寓便宜拿來改套投報率高；年輕人買不起房，但爬得起樓梯，可負擔租金

再來說少子化，這件事在說的重點不是人口減少。人口就算再多，一堆人買不起房，對房價也是沒有影響，房價操縱在那些有購買力的人身上

少子化，重點是在家庭型態的變遷，從以前的三代同堂，到只有2夫妻的小家庭。居住空間不再是重點，重點是生活品質，包含：網購有沒有人幫忙收貨、沒有的話至少附近要有7-11、孩子要上學離學校夠不夠近、上班交通方不方便、停車方不方便

因此，這要連結到房地產投資教學第2課，投資區域、類型、客群的分析

房地產投資入門第2堂》客群分析、投資區域、物件類型 – 投資前的市場調查

在第1課，你可以大概抓出未來房地產投資應朝向買房收租的包租公模式；既然是租客要住，房子有租客喜歡的條件，自然租的掉

租客客群分析

房子出租也是一種行銷，既然是行銷就要了解消費者。我們先將需要租房子的客群分類一下：

1. 公司外派的租客：

這類租客比較少，通常公司也會有指定的租房物件，也因為是公司指派，通常住房品質要很好

像之前租給日商外派來台工作的租客，因為是公司付錢，願意給的租金高，但相對的要求多

冷暖氣機、微波爐、電磁爐、裝潢風格、電梯&大廳接待管理是基本

好處是相當穩定，通常外派會有一定時間，例如3年，這3年的租金收入就相當穩定

如果想要租給這類的租客，房子大多都要在六都的蛋黃區內，相對房價成本就會較高

2. 到外地工作的租客：

跟外派租客不同，這類租客需要自己付租金，因此喜好的物件類型就比較多樣化

有些薪資較高，但不想在外地買房，因此選擇租房，但就會選擇居住條件較好的物件

有些薪資較低，寧願住在郊區一點，交通路程比較遠也沒關係，但至少基本的生活商圈要有，如吃的、買的、7-11

選擇客群時，有一個很重要的經驗，那就是『租金是篩選租客的方法』，這點在第11課會講

3. 家庭租客：

說真的，我還沒遇過三代同堂的大家庭來租過房子，通常是夫妻、夫妻+小孩、父母+兒女這樣的搭配

在台灣有土斯有財的觀念下，大多到了一定年紀會想要買房；會租房的不外乎是『還沒存到錢』，少數是『我喜歡租房可以一直換居住環境』

家庭的租客產生大概是，男生到外地工作，遇到女生，同居→結婚，但錢還沒存夠，只好先租房；如果不小心有小孩，父母又沒有幫忙買房，通常會需要租很久，但因為經濟壓力繳不出錢的可能性也偏高

或者是女生到外地工作，職涯穩定發展不錯，因此把媽媽接過來一起住，因家庭經濟本來就不好，所以先租房，但過幾年後會想買自己的房子

至於『我喜歡租房可以一直換環境』這類的租客，偏單身年輕人或不生小孩的男女朋友/夫妻居多，職業大多是自由業，不需要每天到固定地點的職場上班這種。他們也會喜歡比較特別的室內風格，畢竟膩了再換就行；租給這類人會感覺自己有點像在做旅館

4. 學生租客：

學生租客當然以靠近學區的物件為主，生活娛樂圈極為重要，租給學生的好處是，只要讓他住起來舒服，學生很會轉介紹

學生租客在乎租金的CP值高，這倒不是說他們一定喜歡很便宜的物件，很便宜但很爛的居住品質，學生口耳相傳下很容易黑掉

通常大學生或研究所學生租客比較多，租給願意讀書的學生比較安靜，租給愛玩的學生，可能會招朋友來家裡群聚，然後就會受到鄰居投訴 (看他們的FB或IG，就能分辨是愛玩還是願意讀書)

然而，愛玩的學生通常朋友也較多，所以轉介紹很快， 就會蠻快收到租客 。如果是一整棟樓要租給學生的那種 (類似學生宿舍)，比較不擔心吵到鄰居。但為什麼學校宿舍要男女分開，你知道的…

還記得當時我大二時，我們一群8個人在找一整層出租，有一個大客廳那種，房間單純就放床睡覺，電腦都放客廳，客廳就變網咖了，對不起我的房東了…當時一定很吵

房地產投資區域

我在台北讀書6年，在台中工作7年；在台北有很多包租公朋友，在台中有出租物件。所以我就拿台北和台中來舉例吧 !

1. 台北房地產投資

台北房價較高，買得起房的人數少一些；也因房價較高，太蛋黃區或新電梯大樓的租金投報率太低，所以蛋白區的老公寓就比較成為包租公的選擇，就是新北

到北部工作的上班族多，大多想存錢省錢，老公寓雖然需要爬樓梯，但相對於租金較高的電梯大樓或華廈，比較可以兼顧生活和存錢

因此，只要室內有簡單的重新整理乾淨簡約，離捷運站和生活圈近，就很符合租客的胃口 !

2. 台中房地產投資

有許多投資客將台北經驗搬來台中，也開始買老公寓裝修出租；台中捷運近期剛蓋好，也開始找捷運附近的物件

不過台中租金沒到台北那麼高，跑到台中工作的人口也沒有台北那麼多，捷運網也還沒有台北那麼齊全，大多習慣還是騎車或開車

因此，會在意車位，捷運反而還好；租金還算可以負擔，想住市區，也希望有電梯和管理室可以收包裹

不同的區域有不同的生活習慣，建議在房地產投資前還是先多問當地人比較好

房地產物件類型

房子物件類型包含：公寓、華廈、電梯大樓、透天，除了型態不同，還包含了量體大小的不同 (量體指的是可出租單位)

舉例有些包租公喜歡買透天裝潢成好幾個出租單位，除了施工不用考量到上下樓層鄰居與管委會外，可以出租的單位也多。當然，一開始需要的資金也多

老公寓資金需求低些，但須注意裝修時鄰居關係；華廈與電梯大樓除了要注意鄰居關係，也要注意管委會的規定。在台北與新北甚至需要 直下層的同意書 才可進行合法隔間裝修

當然你會發現，物件類型除了裝修的注意事項不同外，也與投資區域租客喜歡的物件類型相關，而不同的租客類型需求的物件條件也不同

客群分析 / 投資區域 / 物件類型，這三個是互相串在一起的，可以視為房地產投資剛開始啟動時的市場分析

房地產投資入門第3堂》租金行情、物件坪數、實價分析 – 競爭者分析

在鎖定了房地產投資區域、物件與租客類型後，可以先查詢該物件型態的租金行情和坪數，了解市場上競爭者的多寡，也可以依照坪數進行實價分析

區域租金行情預估

所有投資都一樣，在進行一項投資前，必須先預估投資收益，知道自己可以從中賺多少錢，這樣才能評估這是否為一個好的投資

就房地產投資來說，收益就是租金，因此了解區域租金行情，不僅可以預估未來獲利，也可以先行了解市場競爭者分析

這一步驟並沒有多難，用591就能搞定。由於大多數租客還是會先上591看房，因此591上的資訊就能很好的拿來做租金行情分析

物件坪數預估

舉例你看到逢甲一堆在做套房的，或許念頭一轉，現在越來越多年輕租客在乎居住空間的舒服性，於是查了一下一房一廳，結果發現競爭者少很多，租金7500起跳

坪數大約8~18坪都有，抓個平均數13坪。不管是要直接買現有一房一廳13坪格局，或是買一層39坪再隔三個單位都無所謂，我們可以先用單坪的投報率來計算

實價分析

現在，你知道了想投資的物件類型，每坪可以花的成本也大概有底，接著可以到實價登錄查詢這樣的目標是否可以達到

實價登錄網站很多，直接告訴大家我覺得最好用的就是『House+ 好時價』

先設定2年內、想投資區域的實價登錄，然後瀏覽一下每坪的大概成交價，評估想達到自己設定的投報率是否有可能

(重點：房地產請看坪價，也就是每坪價格，不要單純看總價，才不會買貴而不自知)

房地產投資入門第4堂》自備款、貸款月付金計算、月現金流分析 – 評估這筆房地產投資會賺嗎

自備款預估其實不難算，由上述的分析後，預估每坪買17萬可達到心中報酬率，想買39坪隔3個一房一廳，總價需要663萬，自備款2成需132.6萬，貸款8成為530.4萬

自備款準備

許多人算完上述，就覺得準備132.6萬自備款就行；然而，買房有許多隱形成本，包含仲介費、稅費、規費、貸款開辦與設定費、代書費、履約保證費…等。當然，還有常常漏考慮的裝潢費

這就是為什麼許多人會自備款不足原因了，買房有許多隱形成本，漏算了太多 !

貸款月付金計算

貸款530.4萬，假設貸款利率1.4%；貸款20年，每個月需繳約25332元；貸款30年，每個月須繳約18038 元 (google上隨便都找的到 貸款試算服務)

先完成這一步的目的是，許多人投資房地產只注意到一開始要付多少錢，卻忽略了買房後每個月要付給銀行的貸款本金+利息 (俗稱：本利攤)，導致後面才面臨巨大資金壓力，最後不得已只好把房子賣掉，白忙一場還虧錢 !

計算這個還跟每月的月現金流有強烈的關係，如果你懂資產與負債的真正含意就可以深刻了解其重要性

月現金流分析

資產：每個月能將錢放入你的口袋的，稱為資產

負債：每個月會將錢從你的口袋拿出來的，稱為負債

房地產能成為資產，也能成為負債。好的房地產投資人擁有資產；傻的房地產投資人，將自己的房地產變成負債還不自知

依照前述的例子，我們將39坪的房子隔成3個一房一廳；依照591的最低租金7500，每月租金會有22500流入自己的口袋；依照貸款的估算，貸款20年的本利攤為25332，貸款30年的本利攤為18038

這樣你就可以知道，如果只貸款20年，可能每月現金流會是負的，也就是每月有2832流出自己的口袋

然而，如果貸30年， 每月就有4462流入自己的口袋，月現金流就是正的

為什麼我會建議扣除本利攤後，要達到正的月現金流，而不是只要扣除貸款利息就好?

原因在於人性 ! 每個月都要從自己的口袋拿出錢，這樣的投資會讓人久而久之想要放棄，投資心態無法長期穩定

不過，這只是基礎的粗估，因為，別忘了我們是用最低租金計算，如何增加租金可以再學習；別忘了我們都還沒將空租率算進去；別忘了貸款的利率和成數是可以跟銀行談的，只要我們懂得將自己的信用分數優化，就有可能再獲得更低的利率

房地產投資入門第5堂》信用分數培養、銀行帳戶美化、了解貸款遊戲規則 – 買房前必須長期培養的習慣

房地產投資需要貸款，而貸款需要與銀行應對；銀行為何要給你貸款，因為它想要賺利息；但銀行貸款給我們的風險是什麼? 就是擔心我們還不起錢

因此，在每筆貸款之前，銀行勢必會經過詳細的審查，包含貸款物件與貸款人

個人信用分數培養

或許你常聽到銀行小白，或甚至自己就是銀行小白，到底小白是指什麼?

既然銀行都要對貸款人審查才願意借錢給他，那如果他在銀行紀錄中一點借錢的紀錄都沒有，那要怎麼確定對方在借錢後會還錢呢?

因此，並非沒有跟銀行往來的才叫銀行小白，如果他雖然有在銀行存錢，有薪轉紀錄，但完全沒有過借錢還錢的紀錄，我們就稱為銀行小白，或信用小白

由此而知，銀行不會對小白有太好的貸款條件，因為無法確定對方是否會還錢；所以小資新手千萬別認為完全沒有銀行借錢的紀錄，就有很好的信用分數哦，這是完全相反的

然而，這也不表示你就要故意去跟銀行做信貸借錢，其實最簡單的方法就是辦信用卡，畢竟很多日常必要開支都可以刷卡，然後有固定的還款習慣，這樣培養信用分數就行了

銀行帳戶美化

為什麼銀行最喜歡百大企業跟公務員，因為百大企業和公家機關不容易倒，薪資來源相對穩定，銀行不用擔心借款人還不起每月的貸款

因此，如果你是正常上班族，有穩定的薪轉紀錄，這是在銀行眼中相當加分的一件事，這也是自由工作者或業務工作者這類沒有穩定薪資的人，要羨慕上班族的地方

當然，千萬別因為有穩定的薪資，就每個月賺多少花多少，當月光族，這樣反而加的分又扣掉了

但…自由工作者、業務、房仲、保險、接案這類工作者，沒有固定的薪資收入怎麼辦?

有些業務佣金很多，每次成交佣金就是十萬、百萬，但總是會納悶，「為什麼我帳戶裡的現金流這麼大，銀行卻不給我很好的貸款條件?」

其實銀行員也算是半個公務員，很多人想考銀行的原因跟公務員相同，因為它穩定 ! 那也就不難理解，銀行審核貸款的標準，是以安全穩定為最高指導原則

因此，即便是收現金的工作，也可以請別人幫忙將錢匯款至自己的戶頭，讓自己的帳戶看起來有薪資在匯入的感覺

了解貸款遊戲規則

房地產投資入門第6堂》看房前必做功課、合理房價評估、學習看房重點 – 判斷物件優缺點與真實價值

你會發覺前5課都比較偏商業面，包含房地產市場政策判讀、客群市場調查、競爭者分析、評估該筆房地產投資是否會賺、以及與銀行的往來

畢竟我們是在講投資，所以我認為讀者需要先培養房地產投資的商業思考，比較容易進入狀況

當然，房地產投資本質還是要會判斷物件的價值，這一課就來講這個部分

新手看房迷思，『看100間房』

「卡爾，我有傳10個物件給您，您再參考一下要看哪間」房仲傳訊息過來， 如果是剛開始看房的我，肯定會每一間都去看的 !  講好聽一點叫做『多看學經驗』，講坦白一點就是『不知道該怎麼篩選』，所以就都看…

這幾年的經驗，逐漸感受到『新手去看100間房就會慢慢知道怎麼看房了』，這句話因為不夠明確而害了很多人，還有房仲 !  

看100間房，本質上並沒有錯，多練習的確會進步，但卻並非是最有效率學習看房的方法。花了一堆時間漫無目的看房，房仲也花了一堆時間陪公子練兵，最後就是房仲翻臉，兩敗俱傷…

我不是房仲，也並非在幫房仲講話；但若我們可以先將自己對房屋的需求設定好，絕對可以節省時間的浪費。因此在約房仲看房前，有2件事一定要先做，這也是新手看房一定要注意的地方，在下述我將會詳細的說明~

高效看房第1步》看房前，先上Google地圖，查看該區域周邊狀況

物件周圍有什麼嫌惡設施、學區、生活機能、交通便利性…等，先在 Google 地圖上瀏覽一遍

舉例：周圍有宮廟是否可以接受? 像我看的第一間房斜對面就有宮廟

舉例：學區是否對於未來小孩的就學方便? 除非是看套房、一房一廳這種不太是家庭住的物件，才不需考量這點，不然就算自己不Care，未來要轉手時，買家也會在意

舉例：附近有沒有7-11、大賣場、市場? 對於未來生活的方便程度有很大的影響

舉例：離捷運或公車站牌近嗎? 如果不是自己開車或騎車，上班通勤的便利性就必須考慮，而且未來轉手時，買家也會以此條件來議價

在約仲介看房之前，除了上述的嫌惡設施需確認物件周邊有沒有，另外還需確認物件的『地理風水』。別說你不在意 ! 就算是自己不在意，未來要賣房時，別人也會拿這點來殺價的

Google地圖可以直接看街景，我就曾經發現一個物件正對面有一條小巷子，直接路沖

高效看房第2步》騎Ubike看房

「蝦毀，很遠捏?!」。別誤會，如果你要看的區域離你住的地方有一段距離，當然是騎機車或開車到那邊，在找附近的Ubike

為什麼要這樣? 很簡單，因為騎腳踏車騎太遠會累，因此可以逼自己在請房仲找物件時，鎖定在腳踏車可以騎到的區域內，這樣就能在短時間將某個區域內的物件大量看完，腦中可以很快地對該區域物件狀況和行情有所掌握

高效看房第3步》看房前，先學會判斷那間房的合理房價區間

「你出這個價，屋主怎麼可能賣啦 ?!」，不知道有多少人跟房仲出價出到臉紅脖子粗的…

拜現今網路資源豐富，一堆課程標榜幫助學員6折、7折買房，搞得好多人以為出價就用力殺就對了…一堆屋主也被殺價怕了，也就索性將開價提超高，反正要殺價就讓你殺個夠，然後就惡性循環了~

雖然有人認為房價的部分等到看完後，真正有喜歡再思考如何議價就好，但我覺得，可以在看房前先了解附近的房價行情，知道合理的房價區間，看房當下如果真的喜歡，就可以利用低於合理房價的價格先探探房仲的口風，先行了解物件可以議價的空間

或甚至有些房產投資專家，由於看過的房子太多了，心中早就對某區域房價瞭若指掌。因此當房仲報物件時，他們會直接出價請房仲評估是否可能有機會，若完全沒機會他們也就不會去看房了。若最後練到這樣，看房真的是可以很省時間的 !

如何判斷合理房價

看房順序1》周邊環境+門面

我通常會比房仲約的時間還要提前20分鐘到達，利用這段時間在物件周圍繞繞，觀察生活機能是否符合需求 (周邊商家便利性)、通勤是否方便 (距捷運或公車站距離，實際走走看)、消防安全 (巷弄太窄，或無尾巷)、行車動線方便性 (是否單向道、禁止轉彎的道路、車道出口的轉彎空間)

接著觀察該物件的門面，門口環境是否髒亂 (垃圾堆放，蟲鼠蟑螂多的狀況)、一樓大門入口處是否乾淨整潔 (機車亂停，或信件亂散的情形)、管理人員的水準 (是否態度很糟、或完全不管制進出人員的情況)

看房順序2》公共空間、樓梯間、電梯公告欄 + 你要看的那一間

一樓大廳是否整潔、電梯佈告欄是否整齊張貼，可以顯示出社區對於居住品質的要求。樓梯間、隔壁間的門口是否有堆放雜物，可以顯示鄰居素質

如果有公設，可以先去看看公設的狀況，是否有人在使用。以中古屋來說，最基礎的公設就是電梯、地下空間，可以看看電梯的保養紀錄、地下空間是否有被亂堆放雜物，就可以大概知道管委會的運作情況與鄰居間對於修繕的態度

拿一個比較有趣的新成屋案例，我之前在晚上大約7點時去看房，當時的健身房都沒人在用，燈還是暗的，詢問之下才知道有幾台跑步機當時沒有點交過，有安全的疑慮，就這樣放了2年多健身房從未開放過

看房順序3》頂樓+地下室車位

若有車位，需實地去看車位的位置，是否符合自己車子的大小，動線是否方便停車。若無車位，須注意：

◆ 附近好不好停車

◆ 有沒有停車場

◆ 停車場是否提供月租之方式

◆ 是否汽車與機車車位都有

若看的是頂樓含頂加的房子，須注意頂加為鋼筋混凝土RC或是鐵皮，價值完全不同 (鐵皮頂加下雨時很吵)

頂加大多屬於違建，而違建又分為既存違建 (民國84年1月1日前存在，緩拆或免拆)、新違建 (民國84年1月1日以後存在，即報即拆)，這部分可依據 『農航所空照圖』進行判斷

對買方來說，最理想的議價狀況是，頂樓加蓋不列入買價計算，因為可能會有報拆的風險，但很難有這麼好康的條件，需視情況議價

若頂樓沒有加蓋，需觀察隔熱是用鐵皮還是塗層，隔熱塗層的狀況是否仍完好無破損；防水處理是用塗層還是貼磁磚，一般貼磁磚的防水效果最好，塗層有一定的使用期限，可以詢問房仲頂樓的塗層是何時完工的，塗層施工費用是頂樓住戶自費還是管委會處理

當然，也看過頂樓明明有水塔，手敲一下發現裡面是空的，原來之前水塔有裂縫後鄰居因為花錢維修有吵過，後來就不了了之

另外還有頂樓的排水是否順暢、水錶管線是否有漏水長滿雜草、若有加壓馬達，需觀察並詢問確認加壓馬達的電力是吃頂樓住家的還是共電 !

其他看房注意事項

1. 觀察鄰居門口與樓梯口的狀況是否乾淨整潔

2. 機車停放空間是否方便

3. 天花板高度是否太低 與 地板是否傾斜

4. 牆壁是否有壁癌剝落、過大裂痕、鋼筋外露、重新粉刷，有無異常裝潢包裝掩飾

5. 窗戶打開後的通風狀況、窗戶關起來後的噪音大小

6. 窗戶看出去的棟距視野

7. 朝向與座向

8. 注意電箱的整齊程度、電線的使用年期

9. 衛浴的洩水坡度是否有做好、水管是否阻塞、水壓是否足夠

10. 確認使用瓦斯桶還是天然氣，測試熱水效率

11. 陽台是否有違法外推

12. 格局夠不夠方正

13. 廚房排水孔是否有用東西塞起來，附近有無蟑螂屍體

看房小技巧1》你知道嗎?  原來用手敲敲打打很容易敲出關鍵 !

如果你在牆壁上看到異常凸出的牆面，別傻傻認為這是為了裝潢；許多屋主出售房屋時，特別是中古屋，因為屋齡較高，因此難免多少會有一些問題

因此出售時，屋主會花一筆小錢將有問題的地方遮蓋起來，並全室重新粉刷，讓沒經驗的買房新手誤以為：「哇! 這間30年的中古屋狀況還保持很好耶!」，然後就高價購買了….

以我看的這間來說吧，『刻意用木板裝潢牆面並重新上漆，為了掩飾漏水而產生的嚴重壁癌』。因此在看房時如果牆面有不切齊的狀況，或用手敲發現有非實心之部分，就須特別注意 

(補充: 實心牆面敲起來聲音很小，如果是木作裝潢牆面，聲音會很大)

看房小技巧2》別急著下斡旋!  下雨天後再去看一遍 !

最好颱風天後幾天去看，如果這間房子有嚴重漏水問題，就會容易顯露出來。如同上面所說，屋主可能會重新粉刷掩飾漏水問題，但如果漏水很嚴重，大雨過後仍會無所遁形，因為油漆也會受影響變色

以我看的這間來說吧，『已經是三十幾年的中古屋了，出售時特別全室粉刷，當然是為了賣相好一點，但若仍有漏水，在幾次大雨之後仍會現形』

因此在發現之後，觀察到漏水的區域是直接對應到頂樓加蓋的陽台區域，代表交屋後，還需要花一筆錢加做頂樓的防水工程，抓到這個點，自然在談售價時就會把這層花費一併加入議價的籌碼 !

看房小技巧3》寶特瓶、測距儀隨身攜帶

若我們看的房子地板傾斜的嚴重，可以用裝水的寶特瓶放在地上，若寶特瓶會滾動，則代表地板傾斜，當然彈珠更好，因為彈珠各個方向都會滾動，寶特瓶的話只有兩個方向，所以要多測幾個方向，只是我覺得寶特瓶比較容易取得，沒有時在7-11買一下就好了。

測距儀的用途在於量測實際室內空間尺寸，可以幫助看房當下評估空間使用，例如房間的長寬在放完床與衣櫃之後，走道還剩多少；若自己有家具要搬來，也可以先評估該家具放置的空間是否足夠 !

看房小技巧4》把冷氣關掉，把窗戶都打開

有些房仲為了買方看房時的舒適度，會先將門窗緊閉，並打開冷氣 (夏天)；當然冬天時也會門窗緊閉，避免冷風灌入

我的習慣會將窗戶打開，冷氣關掉；一來可以確認室內通風情況、通風時是舒適還是風會太大，二來夏天時可確認室內燥熱程度

另外窗戶打開前先聽聲音，與打開後的室外噪音程度，可以判斷該窗戶的隔音能力。還有一個重點，就是是否會有異味入侵，如果下方做餐飲

之前看過牛排館樓上的房，一打開窗戶整間都是牛排味，什麼? 很香是嗎? 持續幾年房間都是這個味道你試試看 !

房地產投資入門第7堂》練習裝潢材料估價、善用估價資源學習 – 判斷裝潢成本

裝潢成本也佔自有資金報酬率的很大一部分，因此如果能在踏入房子時，就開始估算所需要的裝潢成本有多少，這樣對於評估投資報酬率會很有幫助

厲害的房地產投資人通常可以做到這個程度，畢竟他們已經裝修過物件好多次了，不過對於房地產投資入門新手來說，這的確比較難，因為沒有太多的經驗參考

而且，裝修工程通常報價Range也很廣，有貴有便宜，我想房地產投資新手剛開始在找裝潢工班時，也是要花費許多時間一個一個評估

但也不用擔心，對於入門新手來說，可以上第三方裝潢價格資料庫，培養自己對裝潢價格的感覺

房地產投資入門第8堂》培養房仲、訓練應對房仲話術的勇氣、勇於出價 – 操練與房仲應對技巧

這幾年的房地產經驗，有經歷過買房，也有經歷過賣房；不管買房賣房，總會是得與房仲交流~

雖然我沒有做過房仲，但體會的出來房仲真的是一個很辛苦的工作，除了陌生開發屋主、蒐集整理房屋資料，還要學習房仲話術技巧，畢竟居中斡旋、搓合買賣雙方才能為他們真正帶來收入

所以，對我們來說，必須要了解如何破解房仲話術；這裡說的破解，不是要戳破話術，而是要提前了解有哪些話術是房仲常講的，讓自己應對房仲話術時能夠更不受影響 !

「現在的屋主都開底合一，底價離開價很近」

好多仲介在我剛踏進物件時，都會先說這句話，感覺像是先給我打預防針

『你如果喜歡，出價不能太低哦，沒有機會的』，大概就是先給我這個感覺

不過是真的嗎? 我在當賣方時，房仲是這麼跟我說的「我會建議你的開價要高一點，現在一般買方都會砍8折左右，你加7折上去也沒關係，我這邊會比較好操作，底價跟開價距離還是要拉開一點，台灣人喜歡殺價 」

「之前有一個出價780，屋主都不接受了，屋主沒有800萬是不會談的，不是我不幫你努力，只是這樣的出價我去等於是被罵而已，你再思考看看，如果有機會我來努力」

其實，基本上仲介抽佣是看總價的幾%，總價越高抽佣越多。因此，正常的人性都會想成交總價高的房子，這也就不能怪房仲總是會想先拉高買方的出價了

不過身為買方，還是得堅守合理價的立場，畢竟也不能因為這樣就要我們買貴吧 !!

另外，我之前身為屋主要賣房的時候，也不會罵房仲啊，這有什麼好罵的?

「這間屋主很捨不得賣，要不是他女兒沒有要住，我擔心他不知道什麼時候會變心不賣了，如果喜歡可能要快，我來努力」

兒子女兒沒有要住、屋主要出國、因為工作調遷所以要賣，幾本上常聽到的賣屋原因林林總總，可以隨便塑造

所以，建議可以不用問房仲「屋主為何要賣」這種問題，因為得到的答案沒有意義

「這間點超好，正樓下就有餐飲店，屋主還很貼心，為了讓每個看房的人舒服的看房，每間房間都擺上了香氛，我沒有遇過這麼用心的屋主，所以屋況他都小心的維持，可以放心」

這個其實不得不說真的有用心，因為下面是餐飲業的話，很可能正樓上都是油煙味；而擺上香氛可以壓過這些油煙味，相當的值得令人好好學習

還有要注意排水管附近有沒有蟑螂屍體，或排水管有沒有用東西檔起來，樓下餐飲業很容易蟑螂沿著排水管向上竄

「你是要投資啊 ! 現在投資客很多，可以投資的物件大家搶破頭，可能不好找的到喔，找到我再跟你說」

投資基本上就是要買低價，才符合投資的意義；因此市場上有投資價值的物件，房仲都會報給跟他長期配合的投資客，不太會給陌生客戶

另外由於房仲間也有可能假扮買方去打探物件，因此對於要投資、且房子條件設定很清楚的買方，他們會格外的提防

因此你遇到這個話術，通常在暗示你『我不會給你便宜的案件 + 我懷疑你是其他仲介店的臥底 + 我可能根本不會報物件給你』

為什麼房地產投資需要培養仲介?

這個問題可以反問我們自己「為什麼好的Apple物件，房仲要報給我，不報給別人?」

房仲心理關心的點在於「可不可以快點成交，快點拿到佣金」，因此在他廣大的客戶群中，也會進行分類：

「這個是專業投資客，下決定的速度很快，而且真的會買，放A級客戶」

「這個雖然是真的想買房，但總會猶豫不決，放B級客戶」

「這個感覺根本是隨便看好玩的，放在C級客戶」

當然，房仲一有值得投資的Apple物件，一定是先推薦給A級客戶；其他比較沒那麼優的物件再給B級客戶；至於C級客戶，隨便丟些爛案子就好

讓自己成為仲介眼中的A級客戶，就是培養仲介的目標，也才有機會得到Apple物件的第一手消息。而要成為A級客戶，自己在看房能力、估價能力、下斡旋的果斷性就要具備，讓仲介覺得你每次下決定都很快也很果決，似乎是真的很想買

房地產投資入門第9堂》略懂買房成交流程即可 – 讓自己在成交的過程更穩定

從市場調查找到自己要投資的物件方向，接著學會評估房價與銀行貸款眉角，再來實際看房與房仲議價。終於，到了要成交心中理想物件的時刻

通常與房仲議價都會先口頭，接著下斡旋，一陣電話來來回回的討價還價後，仲介眼見時機差不多了，便會約買賣雙方到仲介店坐下來談

約買賣雙方坐下來談，其實根本不會見到對方

其實，這代表只差臨門一腳了，房仲無論如何都要將球踢進得分。因此，買方與賣方並不會真的見面，而是先分隔兩間小房間，仲介在之間跑來跑去，當傳聲筒

「賣方很生氣，快坐不住了，跟他心中的期望落差還是有點大，不如我們…」

「買方有展現誠意了，加了10萬，我知道還是沒有達到您的期望，但我們是否…」

「賣方真的到底線了，都出來了，差這十幾萬我們不要放棄，你看這樣好不好…」

這個階段其實是精神消耗戰，因為人被關在一個空間中太久，自然會產生不耐煩，想趕快把事情解決，就會不自覺的「好啦! 反正也沒差這幾萬塊」

那是因為房子動輒百萬千萬，你才會覺得幾萬塊甚至幾十萬沒感覺，但幾萬塊可能是一般人1~2個月的月薪了

況且，賣方是否真的生氣，我們也無從得知，說不定賣方跟仲介聊得很開心呢 !

所以這個階段，記得吃飽睡飽，帶筆電去做自己的事情，減少精神的折磨

價格談妥，進入SOP的買賣交易流程

一、付訂

通常雙方價格談妥後，斡旋金會直接變訂金

二、簽約

核對雙方身分，簽署不動產買賣契約， 支付簽約金 (總價10%)

注意：要請地政士確認產權是否完整(坪數、土地區分、限制登記)，建議要用履約保證

三、用印

雙方備齊過戶、報稅等文件，交給地政士用印

預繳行政規費，開始辦理貸款

再支付總價10%

四、完稅

確認稅單 (買方：契稅、印花稅。賣方：房屋稅、土增稅)

確認銀行貸款額度

再支付總價10%

五、過戶

與銀行對保，完成銀行貸款與過戶登記

支付尾款 (總價的70%)

六、交屋

結清水電瓦斯等費用、取得鑰匙、點交房屋

房地產投資入門第10堂》軟裝是招租的致勝關鍵

什麼是軟裝

軟裝簡單來說，就是一間房子內可以帶得走的東西

舉例像是家具、床具、桌燈立燈、布置品、擺設品、掛圖、地墊、植栽…等等，而像是系統櫃、冷氣、吊燈這類已經被固定，帶不走的東西就不稱為軟裝

軟裝的好處

由於軟裝可以用很便宜的成本，塑造家的溫度感或增加細微的質感。因此，真正厲害的房地產投資人，懂得利用軟裝來大幅增加租金，提高報酬率

下方找出幾個在591的物件，可以看到在沙發的部分，雖然都乾淨整齊，但沒有軟裝、和軟裝不足的物件，和有正確軟裝的物件比起來，就少了許多家的溫度。如果地點都相同，你會不會願意多花一點租金住在質感比較好的房子，大部分人都會

這也是為什麼軟裝對於房地產投資來說，在招租這一環，相當的重要 !

軟裝可以帶走嗎? 沒有軟裝美感該怎麼辦?

基本上像是家具、桌椅這類是不帶走的。但像是植栽、地墊、絲巾等只是在招租時的布置品，因此在找到租客後，布置品就會帶走。當然如果租客很喜歡，也可以請租客買下來

然而，不是每個人都有軟裝設計的美感，因此就有一個職業孕育而生了，『軟裝設計師』，有需要可以找她們幫忙

至於要怎麼培養軟裝設計美感，我覺得多看這類的作品圖集，或常去IKEA逛逛吧~

房地產投資入門第11堂》如何輕鬆管理房客、遇到問題房客怎麼辦 – 是否能有穩定的租金收入看這步

完成了一個心中滿意的房地產物件，當然會想找到一位好的租客，除了可以將我們的房子保持得相當好，租金也可以按時繳，遇到一些小問題 (例如燈泡壞掉)，也可以自己處理掉

當然，這不是不可能，只是可能性微乎其微，如果在初期不篩選房客的話

租金是篩選房客的標準，但還不夠

如果硬要將租屋市場拆分成兩大塊的話，基本上分為『只求價錢便宜，居住品質隨便』與『物件質感佳，租金較高』

『只求價錢便宜 』的房客表示經濟狀況較不佳，可能較容易產生租金無法負擔的情況，並且對屋況的保持相對的也不太重視。但這不是百分之百的一定，也是會有好房客，但機率低一些

『求物件質感佳，租金高一些沒關係』的這類房客在意生活品質，對於破壞屋況與製造髒亂的可能性相對低一些，並且由於經濟許可，不繳租金的情況也稍低。然而，這也不是百分之百一定，也是機率較低的問題而已

之前有不小心租給過一個人，他說喜歡好的生活品質，租金稍高沒關係；前幾個月都很正常，大約半年後開始，有遲繳租金的情形，後來一直催繳不成，只好會同警方和里長一併前往；打開門一看，一堆電話散落一地，沒錯 ! 是一堆 ! 正常人用那麼多電話幹嘛? 警察一看到馬上說：「喔! 這個是詐騙集團啦 ! 」

雖然一堆電話亂丟在地上，但其實家具屋況等都沒被破壞，也還好，只是想藉由這個實例說明租金篩選房客也並非百分之百OK

還有可能遇到哪些問題房客

常聽到的不外乎就是房租欠繳、水電瓦斯管理費欠繳、破壞房屋、製造髒亂或噪音使鄰居投訴、放任寵物在樓梯間大小便、常常忘記帶鑰匙、把租屋處當應召站、拉K

在當包租公之前，都會以為只要用法律的方式就可以解決這些問題，請問題房客離開。然而後來才越來越知道，用法律的方式曠日廢時，只要問題房客願意搬走，就算虧錢也沒關係，花小錢省後續的大錢

但我想，也就是如此，社會上才出現了許多租屋蟑螂，只能說當包租公也並非是爽爽賺，遇到問題讓人睡不著也是有可能

篩選房客確認事項

與房客和鄰居維持良好的互動關係，做包租公跟業務員相同

除了房租欠繳房東會第一個知道外，噪音、髒亂、拉K等問題通常會是鄰居通知

然而這些問題，如果房客存心要這樣搞，也其實很難馬上請他搬家 (通常問題房客不會輕易搬家)

這時跟鄰居的關係就相當重要，平常過節送禮一下，遇到投訴也馬上到場關心，至少展現出『有在盡力處理，但實在沒辦法』

鄰居若知道你的為人，願意站在你這邊，警方到場或真的不得已打官司時，也會多了一個人證

房客管理眉角太多，每個房東都有不同的管理經驗，而房客管理又是後續是否有辦法持續穩定收租的重要關鍵；因此，會建議在投資房地產之前，多聽聽不同包租公的經驗，別人走過的陷阱自然能避則避

房地產投資入門第12堂》了解包租代管，如何找到好的包租代管業者 – 讓房地產投資變成真正的被動收入

在第11課你知道了就算房子順利出租後，還是有可能遇到許多鳥事，原本想說當包租公可以領租金被動收入，達到財務自由，沒想到卻越來越辛苦，這並非房地產投資的初衷對吧 !

因此，在評估現金流的時候，我會建議連包租代管的費用一併評估。雖然會減損一些租金收益，但若扣除包租代管成本後，租金收入仍然是正現金流，才能算是達到真正的被動收入，將處理房客的雜事交給包租代管，我們每月看報表即可~

包租代管的費用

出租仲介費：一般不超過1個月的租金

代管服務費：一般來說是租金的10%作為服務費

修繕費用：一般為實報實銷

如何挑選包租代管業者

其實，包租代管業最主要的困難在於人員流動性高，因為薪資低+雜事太多。這是我從一位從資深包租公跨到包租代管業的朋友身上學到的

先說薪資，不是老闆不願意給高薪，而是包租代管業的利潤本來就不高；想想看，假設年收100萬租金，10%的服務費，一年的營收也只有10萬，除非服務的物件數量大增，但相對的代管人員的人數也要增加，畢竟幫房客處理雜事是個體力活

在有限的薪資下，遇到了問題房客，對於代管人員的心理素質也是一個很大的考驗，畢竟他會想：「我才領這樣，要處理這麼難的問題、這麼多的雜事」

因此，既然薪資無法拉升，厲害的包租代管業者該專注的就不是如何找到好的服務人員，好的人不會屈就於低薪；而教育訓練也並非佔最大的重點，人員流動率高只會浪費教育訓練的時間。真正重要的是，建構一套系統化的房客管理系統，儘量的節省代管人員需要處理文書、雜事的時間，降低代管人員的工作壓力

這樣說來，我們如果要挑選一個好的包租代管業者幫我們管理，首先要看他的報表系統，有沒有辦法用系統化的表格列出房屋出租的月現金流報表，並每個月固定發送給房東確認

另外，該包租代管業者有沒有養自己的工班也很重要，這樣對於房屋修繕問題會解決的很快。還有，對於篩選房客的應對SOP，你可以試著跟他們模擬一次，就知道他們有沒有一套應對話術系統

房地產投資入門第13堂》投資房地產風險整理

結語

當初我學房地產投資，初衷只是不要買貴了而已。學房地產投資對大多數人都有幫助，不管是自住還是投資。這幾年房地產投資心得，讓我發現其中該學的Know-how還真不少

因此，本文將新手必知的房地產投資入門知識整理，共13堂課的房地產投資教學，幫助新手房地產投資快速入門，希望對大家有幫助 !