「卡爾,你學了這麼久的房地產投資,有沒有什麼心得,建議投資嗎?」
「現在房價這麼高了,會不會下跌阿,入門房地產投資真的好嗎?」
「房價確實不太像股價波動這麼快,但…是不是新手投資房地產要學很多啊?」
「如果我想學房地產投資,有哪些基礎房地產投資入門知識是要先知道的?」
我想小資族對於房價的上漲都很有感,特別是網路上有許多人都在強調自己買房賺了多少、每個月收租財富自由…等,不學房地產投資好像對不起自己…
我自己倒是沒有覺得那麼嚴重,其實當初我學房地產投資,初衷也只是在未來要買房時,可以不要當冤大頭買貴了而已
所以,學房地產投資確實對大多數人都有幫助,不管是自住還是投資。這幾年在房地產投資心得,讓我發現這其中該學的Know-how還真不少
因此,本文將我覺得新手必知的房地產投資入門知識一併整理,共有13堂的房地產投資教學,新手投資房地產應該看這篇就夠飽了吧 !
請做好燒腦的心理準備,加油 ! 我們看下去~
房地產投資入門第1堂》讀懂政策面與生活型態變化對房地產投資的影響 – 培養對房地產的敏銳度
在2021年7月1日,房地合一2.0 + 實價登陸2.0同步上路,許多新聞為了吸引流量,因此下了『投資客竄逃』這種標題,真的嗎?
許多人也會說,少子化影響,人口將越來越少,到時房子沒人住,房價一定會掉,真的嗎?
試著想想,看到『房價會跌』這種新聞,絕大多數的人會很開心吧 ! 這也不難了解許多文章這麼寫的原因,總要寫別人愛看的文章才有流量,你說是吧 !
可是回到我們自身,如果真的想投資房地產,還是得理性的想想未來的房市,會怎麼走 (我個人的分析你可以學習其中的邏輯,但自己也要有想法喔)
政策面對房地產投資的影響
房地合一稅2.0政策簡述有下列5點:
1. 課稅年限再延長,持有未滿2年45%,未滿5年35%,未滿10年20%
2. 營利事業持有5年才能以20%課稅,5年內比照個人課稅
3. 以股權形式買賣不動產將納入課稅
4. 土地漲價總數額規定用土地公告現值計算,避免高報地價避稅
5. 未提相關費用證明文件,可減除費用降為成交金額3%,上限30萬
簡單來說,政策上希望延長持有時間,想做短線買賣賺快錢的就會被抽高稅;對於那種買老屋來翻新再轉手賣出的投資客,獲利空間被壓縮,相對的減少如此短期炒作房價的意願
想想看,如果你是房地產投資者,會怎麼做?
同樣將老屋翻新之後,出租個幾年,有些厲害的房地產投資者能夠做到房租扣除貸款本息和其他成本後,還有賺,這樣不賣也沒差,反正每個月都有現金流入自己的口袋
聰明的你到這邊應該懂了,未來房地產投資將轉向包租公的模式,以前那種短線進出賺快錢的方式被政府抑制掉了
實價登錄2.0政策簡述有下列5點:
1. 預售屋定型化契約銷售前需被檢查
2. 預售屋定型化契約若違法,按棟開罰
3. 禁止紅單轉售
4. 實價登錄門牌地址完整揭露
5. 申報不實最高可罰100萬
實價登錄越來越詳細,區域行情越來越透明。舉個例子,就像手機,APPLE、SONY、HTC…等等,價格非常透明對吧 ! 當價格透明了,接下來拚的就是手機的品質優劣了
因此,未來的房價將回到基本面,優質的房地產可能不跌反漲,因為大家搶;劣質的房地產可能面臨房價修正。這裡講的房地產基本面,除了物件本身狀況外,也包含地點、樓層、型態
以前那種被隨意喊價、疊價上去的狀況被政府抑制,同樣的想在買賣價差上賺大錢也變得格外困難。房市回歸基本面的情況下,就考驗房地產投資人對物件挑選的能力了
更詳細了解未來房價走勢▼
生活型態變遷對房地產投資的影響
先說老年化社會,人老了膝蓋不行,無法走樓梯,以前住透天的大家庭將老人安置在一樓;住公寓的只好賣掉,換電梯大樓
你或許終於想通了,為什麼這麼多老公寓被拿來改成套房出租,因為佔人口多數的老年人無法住需要爬樓梯的公寓了;公寓便宜拿來改套投報率高;年輕人買不起房,但爬得起樓梯,可負擔租金
再來說少子化,這件事在說的重點不是人口減少。人口就算再多,一堆人買不起房,對房價也是沒有影響,房價操縱在那些有購買力的人身上
少子化,重點是在家庭型態的變遷,從以前的三代同堂,到只有2夫妻的小家庭。居住空間不再是重點,重點是生活品質,包含:網購有沒有人幫忙收貨、沒有的話至少附近要有7-11、孩子要上學離學校夠不夠近、上班交通方不方便、停車方不方便
因此,這要連結到房地產投資教學第2課,投資區域、類型、客群的分析
房地產投資入門第2堂》客群分析、投資區域、物件類型 – 投資前的市場調查
在第1課,你可以大概抓出未來房地產投資應朝向買房收租的包租公模式;既然是租客要住,房子有租客喜歡的條件,自然租的掉
租客客群分析
房子出租也是一種行銷,既然是行銷就要了解消費者。我們先將需要租房子的客群分類一下:
1. 公司外派的租客:
這類租客比較少,通常公司也會有指定的租房物件,也因為是公司指派,通常住房品質要很好
像之前租給日商外派來台工作的租客,因為是公司付錢,願意給的租金高,但相對的要求多
冷暖氣機、微波爐、電磁爐、裝潢風格、電梯&大廳接待管理是基本
好處是相當穩定,通常外派會有一定時間,例如3年,這3年的租金收入就相當穩定
如果想要租給這類的租客,房子大多都要在六都的蛋黃區內,相對房價成本就會較高
2. 到外地工作的租客:
跟外派租客不同,這類租客需要自己付租金,因此喜好的物件類型就比較多樣化
有些薪資較高,但不想在外地買房,因此選擇租房,但就會選擇居住條件較好的物件
有些薪資較低,寧願住在郊區一點,交通路程比較遠也沒關係,但至少基本的生活商圈要有,如吃的、買的、7-11
選擇客群時,有一個很重要的經驗,那就是『租金是篩選租客的方法』,這點在第11課會講
3. 家庭租客:
說真的,我還沒遇過三代同堂的大家庭來租過房子,通常是夫妻、夫妻+小孩、父母+兒女這樣的搭配
在台灣有土斯有財的觀念下,大多到了一定年紀會想要買房;會租房的不外乎是『還沒存到錢』,少數是『我喜歡租房可以一直換居住環境』
家庭的租客產生大概是,男生到外地工作,遇到女生,同居→結婚,但錢還沒存夠,只好先租房;如果不小心有小孩,父母又沒有幫忙買房,通常會需要租很久,但因為經濟壓力繳不出錢的可能性也偏高
或者是女生到外地工作,職涯穩定發展不錯,因此把媽媽接過來一起住,因家庭經濟本來就不好,所以先租房,但過幾年後會想買自己的房子
至於『我喜歡租房可以一直換環境』這類的租客,偏單身年輕人或不生小孩的男女朋友/夫妻居多,職業大多是自由業,不需要每天到固定地點的職場上班這種。他們也會喜歡比較特別的室內風格,畢竟膩了再換就行;租給這類人會感覺自己有點像在做旅館
4. 學生租客:
學生租客當然以靠近學區的物件為主,生活娛樂圈極為重要,租給學生的好處是,只要讓他住起來舒服,學生很會轉介紹
學生租客在乎租金的CP值高,這倒不是說他們一定喜歡很便宜的物件,很便宜但很爛的居住品質,學生口耳相傳下很容易黑掉
通常大學生或研究所學生租客比較多,租給願意讀書的學生比較安靜,租給愛玩的學生,可能會招朋友來家裡群聚,然後就會受到鄰居投訴 (看他們的FB或IG,就能分辨是愛玩還是願意讀書)
然而,愛玩的學生通常朋友也較多,所以轉介紹很快, 就會蠻快收到租客 。如果是一整棟樓要租給學生的那種 (類似學生宿舍),比較不擔心吵到鄰居。但為什麼學校宿舍要男女分開,你知道的…
還記得當時我大二時,我們一群8個人在找一整層出租,有一個大客廳那種,房間單純就放床睡覺,電腦都放客廳,客廳就變網咖了,對不起我的房東了…當時一定很吵
房地產投資區域
我在台北讀書6年,在台中工作7年;在台北有很多包租公朋友,在台中有出租物件。所以我就拿台北和台中來舉例吧 !
1. 台北房地產投資
台北房價較高,買得起房的人數少一些;也因房價較高,太蛋黃區或新電梯大樓的租金投報率太低,所以蛋白區的老公寓就比較成為包租公的選擇,就是新北
到北部工作的上班族多,大多想存錢省錢,老公寓雖然需要爬樓梯,但相對於租金較高的電梯大樓或華廈,比較可以兼顧生活和存錢
因此,只要室內有簡單的重新整理乾淨簡約,離捷運站和生活圈近,就很符合租客的胃口 !
2. 台中房地產投資
有許多投資客將台北經驗搬來台中,也開始買老公寓裝修出租;台中捷運近期剛蓋好,也開始找捷運附近的物件
不過台中租金沒到台北那麼高,跑到台中工作的人口也沒有台北那麼多,捷運網也還沒有台北那麼齊全,大多習慣還是騎車或開車
因此,會在意車位,捷運反而還好;租金還算可以負擔,想住市區,也希望有電梯和管理室可以收包裹
不同的區域有不同的生活習慣,建議在房地產投資前還是先多問當地人比較好
房地產物件類型
房子物件類型包含:公寓、華廈、電梯大樓、透天,除了型態不同,還包含了量體大小的不同 (量體指的是可出租單位)
舉例有些包租公喜歡買透天裝潢成好幾個出租單位,除了施工不用考量到上下樓層鄰居與管委會外,可以出租的單位也多。當然,一開始需要的資金也多
老公寓資金需求低些,但須注意裝修時鄰居關係;華廈與電梯大樓除了要注意鄰居關係,也要注意管委會的規定。在台北與新北甚至需要 直下層的同意書 才可進行合法隔間裝修
當然你會發現,物件類型除了裝修的注意事項不同外,也與投資區域租客喜歡的物件類型相關,而不同的租客類型需求的物件條件也不同
客群分析 / 投資區域 / 物件類型,這三個是互相串在一起的,可以視為房地產投資剛開始啟動時的市場分析
房地產投資入門第3堂》租金行情、物件坪數、實價分析 – 競爭者分析
在鎖定了房地產投資區域、物件與租客類型後,可以先查詢該物件型態的租金行情和坪數,了解市場上競爭者的多寡,也可以依照坪數進行實價分析
區域租金行情預估
所有投資都一樣,在進行一項投資前,必須先預估投資收益,知道自己可以從中賺多少錢,這樣才能評估這是否為一個好的投資
就房地產投資來說,收益就是租金,因此了解區域租金行情,不僅可以預估未來獲利,也可以先行了解市場競爭者分析
這一步驟並沒有多難,用591就能搞定。由於大多數租客還是會先上591看房,因此591上的資訊就能很好的拿來做租金行情分析
物件坪數預估
舉例你看到逢甲一堆在做套房的,或許念頭一轉,現在越來越多年輕租客在乎居住空間的舒服性,於是查了一下一房一廳,結果發現競爭者少很多,租金7500起跳
坪數大約8~18坪都有,抓個平均數13坪。不管是要直接買現有一房一廳13坪格局,或是買一層39坪再隔三個單位都無所謂,我們可以先用單坪的投報率來計算
月租金7500 = 年租金9萬 (用最低租金計算,確保立於不敗之地)
9萬/13坪 = 每坪年收益6923元
如果抓總價投資報酬率4%,6923/4% = 每坪成本不能超過17萬3千
(ps. 若你直覺「怎麼可能」,有三點提醒你一下)
(1. 租金收益是以最低租金計算,可以學學如何增加租金 → 第10課)
(2. 如果你查過實價登錄,會發現房價是一個range,同樣區域就有高有低)
(3. 這裡是抓總價投報率,自有資金投報率跟貸款有關,高手做到超過20%都有可能 → 第5課)
實價分析
現在,你知道了想投資的物件類型,每坪可以花的成本也大概有底,接著可以到實價登錄查詢這樣的目標是否可以達到
實價登錄網站很多,直接告訴大家我覺得最好用的就是『House+ 好時價』
先設定2年內、想投資區域的實價登錄,然後瀏覽一下每坪的大概成交價,評估想達到自己設定的投報率是否有可能
(重點:房地產請看坪價,也就是每坪價格,不要單純看總價,才不會買貴而不自知)
House+可直接對特定房產估價▼
房地產投資入門第4堂》自備款、貸款月付金計算、月現金流分析 – 評估這筆房地產投資會賺嗎
自備款預估其實不難算,由上述的分析後,預估每坪買17萬可達到心中報酬率,想買39坪隔3個一房一廳,總價需要663萬,自備款2成需132.6萬,貸款8成為530.4萬
自備款準備
許多人算完上述,就覺得準備132.6萬自備款就行;然而,買房有許多隱形成本,包含仲介費、稅費、規費、貸款開辦與設定費、代書費、履約保證費…等。當然,還有常常漏考慮的裝潢費
稅費、規費、履保費、代書費大約粗估10萬
仲介費一般為買方2%、賣方4%,由成交總價計算;以663萬計算,2%仲介費為13.26萬
裝潢粗抓100萬 (裝潢粗估的部分在第7課會講)
總和自備款需準備255.86萬
這就是為什麼許多人會自備款不足原因了,買房有許多隱形成本,漏算了太多 !
貸款月付金計算
貸款530.4萬,假設貸款利率1.4%;貸款20年,每個月需繳約25332元;貸款30年,每個月須繳約18038 元 (google上隨便都找的到 貸款試算服務)
先完成這一步的目的是,許多人投資房地產只注意到一開始要付多少錢,卻忽略了買房後每個月要付給銀行的貸款本金+利息 (俗稱:本利攤),導致後面才面臨巨大資金壓力,最後不得已只好把房子賣掉,白忙一場還虧錢 !
計算這個還跟每月的月現金流有強烈的關係,如果你懂資產與負債的真正含意就可以深刻了解其重要性
月現金流分析
資產:每個月能將錢放入你的口袋的,稱為資產
負債:每個月會將錢從你的口袋拿出來的,稱為負債
房地產能成為資產,也能成為負債。好的房地產投資人擁有資產;傻的房地產投資人,將自己的房地產變成負債還不自知
還未了解資產負債和現金流?強烈建議你去看▼
依照前述的例子,我們將39坪的房子隔成3個一房一廳;依照591的最低租金7500,每月租金會有22500流入自己的口袋;依照貸款的估算,貸款20年的本利攤為25332,貸款30年的本利攤為18038
這樣你就可以知道,如果只貸款20年,可能每月現金流會是負的,也就是每月有2832流出自己的口袋
然而,如果貸30年, 每月就有4462流入自己的口袋,月現金流就是正的
月租金7500 x 3個一房一廳 = 每月總租金收入22500
貸款20年:22500 – 每月本利攤25332 = -2832 (每個月要從口袋拿出2832元)
貸款30年:22500 – 每月本利攤18038 = +4462 (每個月可以賺4462元)
(ps. 為了讓讀者好懂,這邊先忽略空租率、管理費、修繕費、包租代管費…等複雜計算因子)
為什麼我會建議扣除本利攤後,要達到正的月現金流,而不是只要扣除貸款利息就好?
原因在於人性 ! 每個月都要從自己的口袋拿出錢,這樣的投資會讓人久而久之想要放棄,投資心態無法長期穩定
不過,這只是基礎的粗估,因為,別忘了我們是用最低租金計算,如何增加租金可以再學習;別忘了我們都還沒將空租率算進去;別忘了貸款的利率和成數是可以跟銀行談的,只要我們懂得將自己的信用分數優化,就有可能再獲得更低的利率
看到這,若覺得自己比較喜歡看影音,那我推薦▼
房地產投資入門第5堂》信用分數培養、銀行帳戶美化、了解貸款遊戲規則 – 買房前必須長期培養的習慣
房地產投資需要貸款,而貸款需要與銀行應對;銀行為何要給你貸款,因為它想要賺利息;但銀行貸款給我們的風險是什麼? 就是擔心我們還不起錢
因此,在每筆貸款之前,銀行勢必會經過詳細的審查,包含貸款物件與貸款人
個人信用分數培養
或許你常聽到銀行小白,或甚至自己就是銀行小白,到底小白是指什麼?
既然銀行都要對貸款人審查才願意借錢給他,那如果他在銀行紀錄中一點借錢的紀錄都沒有,那要怎麼確定對方在借錢後會還錢呢?
因此,並非沒有跟銀行往來的才叫銀行小白,如果他雖然有在銀行存錢,有薪轉紀錄,但完全沒有過借錢還錢的紀錄,我們就稱為銀行小白,或信用小白
由此而知,銀行不會對小白有太好的貸款條件,因為無法確定對方是否會還錢;所以小資新手千萬別認為完全沒有銀行借錢的紀錄,就有很好的信用分數哦,這是完全相反的
然而,這也不表示你就要故意去跟銀行做信貸借錢,其實最簡單的方法就是辦信用卡,畢竟很多日常必要開支都可以刷卡,然後有固定的還款習慣,這樣培養信用分數就行了
信用卡可以培養信用分數,又可賺現金回饋▼
銀行帳戶美化
為什麼銀行最喜歡百大企業跟公務員,因為百大企業和公家機關不容易倒,薪資來源相對穩定,銀行不用擔心借款人還不起每月的貸款
因此,如果你是正常上班族,有穩定的薪轉紀錄,這是在銀行眼中相當加分的一件事,這也是自由工作者或業務工作者這類沒有穩定薪資的人,要羨慕上班族的地方
當然,千萬別因為有穩定的薪資,就每個月賺多少花多少,當月光族,這樣反而加的分又扣掉了
上班族培養信用評分和銀行帳戶美化重點條列:
1. 以信用卡培養信用,並按時繳費
2. 信用卡夠用就好,別頻繁的剪卡換卡
3. 培養一張持續消費正常繳款的信用卡,維持信用往來超過6個月以上
4. 千萬別只繳信用卡最低繳款金額
5. 千萬別使用信用卡預借現金功能
6. 別把卡刷爆
7. 戶頭別一領到月薪就花光,月光族超扣分
8. 維持穩定薪轉紀錄,別瘋狂頻繁換公司
但…自由工作者、業務、房仲、保險、接案這類工作者,沒有固定的薪資收入怎麼辦?
有些業務佣金很多,每次成交佣金就是十萬、百萬,但總是會納悶,「為什麼我帳戶裡的現金流這麼大,銀行卻不給我很好的貸款條件?」
其實銀行員也算是半個公務員,很多人想考銀行的原因跟公務員相同,因為它穩定 ! 那也就不難理解,銀行審核貸款的標準,是以安全穩定為最高指導原則
因此,即便是收現金的工作,也可以請別人幫忙將錢匯款至自己的戶頭,讓自己的帳戶看起來有薪資在匯入的感覺
了解貸款遊戲規則
負債收支比 = (每月負債繳款金額/每月收入)*100%
假設貸款每月需繳1萬,月收入5萬,則負債收支比為20%,原則以不大於60%為限
信貸可貸最高額度 = 月均收入的22倍
許多人會用信貸來補足頭期款,假設月薪3萬,最高可貸信貸為66萬
貸款審核看存摺影本,每筆收入皆須註記
銀行會要求近三個月存摺影本,若收入後方有註記,例如『顧問費薪資』,可讓審核人員一目了然
銀行主管教你搞懂銀行潛規則,房貸利息省很大▼
房地產投資入門第6堂》看房前必做功課、合理房價評估、學習看房重點 – 判斷物件優缺點與真實價值
你會發覺前5課都比較偏商業面,包含房地產市場政策判讀、客群市場調查、競爭者分析、評估該筆房地產投資是否會賺、以及與銀行的往來
畢竟我們是在講投資,所以我認為讀者需要先培養房地產投資的商業思考,比較容易進入狀況
當然,房地產投資本質還是要會判斷物件的價值,這一課就來講這個部分
新手看房迷思,『看100間房』
「卡爾,我有傳10個物件給您,您再參考一下要看哪間」房仲傳訊息過來, 如果是剛開始看房的我,肯定會每一間都去看的 ! 講好聽一點叫做『多看學經驗』,講坦白一點就是『不知道該怎麼篩選』,所以就都看…
這幾年的經驗,逐漸感受到『新手去看100間房就會慢慢知道怎麼看房了』,這句話因為不夠明確而害了很多人,還有房仲 !
看100間房,本質上並沒有錯,多練習的確會進步,但卻並非是最有效率學習看房的方法。花了一堆時間漫無目的看房,房仲也花了一堆時間陪公子練兵,最後就是房仲翻臉,兩敗俱傷…
我不是房仲,也並非在幫房仲講話;但若我們可以先將自己對房屋的需求設定好,絕對可以節省時間的浪費。因此在約房仲看房前,有2件事一定要先做,這也是新手看房一定要注意的地方,在下述我將會詳細的說明~
高效看房第1步》看房前,先上Google地圖,查看該區域周邊狀況
物件周圍有什麼嫌惡設施、學區、生活機能、交通便利性…等,先在 Google 地圖上瀏覽一遍
舉例:周圍有宮廟是否可以接受? 像我看的第一間房斜對面就有宮廟
舉例:學區是否對於未來小孩的就學方便? 除非是看套房、一房一廳這種不太是家庭住的物件,才不需考量這點,不然就算自己不Care,未來要轉手時,買家也會在意
舉例:附近有沒有7-11、大賣場、市場? 對於未來生活的方便程度有很大的影響
舉例:離捷運或公車站牌近嗎? 如果不是自己開車或騎車,上班通勤的便利性就必須考慮,而且未來轉手時,買家也會以此條件來議價
※ 補充
一般嫌惡設施有:加油站、Motel、KTV、回收場、基地台、電廠、宮廟、火化廠、福地…等
在約仲介看房之前,除了上述的嫌惡設施需確認物件周邊有沒有,另外還需確認物件的『地理風水』。別說你不在意 ! 就算是自己不在意,未來要賣房時,別人也會拿這點來殺價的
Google地圖可以直接看街景,我就曾經發現一個物件正對面有一條小巷子,直接路沖
一、反弓煞
反弓煞就是水路或馬路像弓一樣,弓箭朝向自己家的方向射來的樣子。
下圖來源為 『靈匣 – 何謂風水中的反弓煞』,可點進連結參考
二、天斬煞
天斬煞就是從家中的窗戶望出去,看到兩棟大樓之間的狹窄縫隙迎面而來,當然這部分要實際在物件內部看會更準確 !
下圖來源為 『Yahoo房地產 – 圖解天斬煞』,可點進連結參考
三、壁刀煞
從自家望出去,對面的建築直角像一把刀一樣的向自己劈來的感覺,就是壁刀煞,當然這部分要實際在物件內部看會更準確 !
下圖來源為 『Yahoo房地產 – 圖解壁刀煞』,可點進連結參考
高效看房第2步》騎Ubike看房
「蝦毀,很遠捏?!」。別誤會,如果你要看的區域離你住的地方有一段距離,當然是騎機車或開車到那邊,在找附近的Ubike
為什麼要這樣? 很簡單,因為騎腳踏車騎太遠會累,因此可以逼自己在請房仲找物件時,鎖定在腳踏車可以騎到的區域內,這樣就能在短時間將某個區域內的物件大量看完,腦中可以很快地對該區域物件狀況和行情有所掌握
高效看房第3步》看房前,先學會判斷那間房的合理房價區間
「你出這個價,屋主怎麼可能賣啦 ?!」,不知道有多少人跟房仲出價出到臉紅脖子粗的…
拜現今網路資源豐富,一堆課程標榜幫助學員6折、7折買房,搞得好多人以為出價就用力殺就對了…一堆屋主也被殺價怕了,也就索性將開價提超高,反正要殺價就讓你殺個夠,然後就惡性循環了~
雖然有人認為房價的部分等到看完後,真正有喜歡再思考如何議價就好,但我覺得,可以在看房前先了解附近的房價行情,知道合理的房價區間,看房當下如果真的喜歡,就可以利用低於合理房價的價格先探探房仲的口風,先行了解物件可以議價的空間
或甚至有些房產投資專家,由於看過的房子太多了,心中早就對某區域房價瞭若指掌。因此當房仲報物件時,他們會直接出價請房仲評估是否可能有機會,若完全沒機會他們也就不會去看房了。若最後練到這樣,看房真的是可以很省時間的 !
如何判斷合理房價
合理房價判斷方式1:『有條件』的使用實價登錄,實價登錄不能亂查
合理房價判斷方式2:利用『銀行估價』判斷房價,可用線上銀行估價平台
合理房價判斷方式3:用『建物謄本』估算屋主成本,判斷合理房價
合理房價判斷方式4:用『租金投報率』計算合理房價
看房順序1》周邊環境+門面
我通常會比房仲約的時間還要提前20分鐘到達,利用這段時間在物件周圍繞繞,觀察生活機能是否符合需求 (周邊商家便利性)、通勤是否方便 (距捷運或公車站距離,實際走走看)、消防安全 (巷弄太窄,或無尾巷)、行車動線方便性 (是否單向道、禁止轉彎的道路、車道出口的轉彎空間)
接著觀察該物件的門面,門口環境是否髒亂 (垃圾堆放,蟲鼠蟑螂多的狀況)、一樓大門入口處是否乾淨整潔 (機車亂停,或信件亂散的情形)、管理人員的水準 (是否態度很糟、或完全不管制進出人員的情況)
看房順序2》公共空間、樓梯間、電梯公告欄 + 你要看的那一間
一樓大廳是否整潔、電梯佈告欄是否整齊張貼,可以顯示出社區對於居住品質的要求。樓梯間、隔壁間的門口是否有堆放雜物,可以顯示鄰居素質
如果有公設,可以先去看看公設的狀況,是否有人在使用。以中古屋來說,最基礎的公設就是電梯、地下空間,可以看看電梯的保養紀錄、地下空間是否有被亂堆放雜物,就可以大概知道管委會的運作情況與鄰居間對於修繕的態度
拿一個比較有趣的新成屋案例,我之前在晚上大約7點時去看房,當時的健身房都沒人在用,燈還是暗的,詢問之下才知道有幾台跑步機當時沒有點交過,有安全的疑慮,就這樣放了2年多健身房從未開放過
看房順序3》頂樓+地下室車位
若有車位,需實地去看車位的位置,是否符合自己車子的大小,動線是否方便停車。若無車位,須注意:
◆ 附近好不好停車
◆ 有沒有停車場
◆ 停車場是否提供月租之方式
◆ 是否汽車與機車車位都有
若看的是頂樓含頂加的房子,須注意頂加為鋼筋混凝土RC或是鐵皮,價值完全不同 (鐵皮頂加下雨時很吵)
頂加大多屬於違建,而違建又分為既存違建 (民國84年1月1日前存在,緩拆或免拆)、新違建 (民國84年1月1日以後存在,即報即拆),這部分可依據 『農航所空照圖』進行判斷
對買方來說,最理想的議價狀況是,頂樓加蓋不列入買價計算,因為可能會有報拆的風險,但很難有這麼好康的條件,需視情況議價
若頂樓沒有加蓋,需觀察隔熱是用鐵皮還是塗層,隔熱塗層的狀況是否仍完好無破損;防水處理是用塗層還是貼磁磚,一般貼磁磚的防水效果最好,塗層有一定的使用期限,可以詢問房仲頂樓的塗層是何時完工的,塗層施工費用是頂樓住戶自費還是管委會處理
當然,也看過頂樓明明有水塔,手敲一下發現裡面是空的,原來之前水塔有裂縫後鄰居因為花錢維修有吵過,後來就不了了之
另外還有頂樓的排水是否順暢、水錶管線是否有漏水長滿雜草、若有加壓馬達,需觀察並詢問確認加壓馬達的電力是吃頂樓住家的還是共電 !
如何看頂樓防水、排水、水錶▼
其他看房注意事項
1. 觀察鄰居門口與樓梯口的狀況是否乾淨整潔
2. 機車停放空間是否方便
3. 天花板高度是否太低 與 地板是否傾斜
4. 牆壁是否有壁癌剝落、過大裂痕、鋼筋外露、重新粉刷,有無異常裝潢包裝掩飾
5. 窗戶打開後的通風狀況、窗戶關起來後的噪音大小
6. 窗戶看出去的棟距視野
7. 朝向與座向
8. 注意電箱的整齊程度、電線的使用年期
9. 衛浴的洩水坡度是否有做好、水管是否阻塞、水壓是否足夠
10. 確認使用瓦斯桶還是天然氣,測試熱水效率
11. 陽台是否有違法外推
12. 格局夠不夠方正
13. 廚房排水孔是否有用東西塞起來,附近有無蟑螂屍體
看房小技巧1》你知道嗎? 原來用手敲敲打打很容易敲出關鍵 !
如果你在牆壁上看到異常凸出的牆面,別傻傻認為這是為了裝潢;許多屋主出售房屋時,特別是中古屋,因為屋齡較高,因此難免多少會有一些問題
因此出售時,屋主會花一筆小錢將有問題的地方遮蓋起來,並全室重新粉刷,讓沒經驗的買房新手誤以為:「哇! 這間30年的中古屋狀況還保持很好耶!」,然後就高價購買了….
以我看的這間來說吧,『刻意用木板裝潢牆面並重新上漆,為了掩飾漏水而產生的嚴重壁癌』。因此在看房時如果牆面有不切齊的狀況,或用手敲發現有非實心之部分,就須特別注意
(補充: 實心牆面敲起來聲音很小,如果是木作裝潢牆面,聲音會很大)
看房小技巧2》別急著下斡旋! 下雨天後再去看一遍 !
最好颱風天後幾天去看,如果這間房子有嚴重漏水問題,就會容易顯露出來。如同上面所說,屋主可能會重新粉刷掩飾漏水問題,但如果漏水很嚴重,大雨過後仍會無所遁形,因為油漆也會受影響變色
以我看的這間來說吧,『已經是三十幾年的中古屋了,出售時特別全室粉刷,當然是為了賣相好一點,但若仍有漏水,在幾次大雨之後仍會現形』
因此在發現之後,觀察到漏水的區域是直接對應到頂樓加蓋的陽台區域,代表交屋後,還需要花一筆錢加做頂樓的防水工程,抓到這個點,自然在談售價時就會把這層花費一併加入議價的籌碼 !
看房小技巧3》寶特瓶、測距儀隨身攜帶
若我們看的房子地板傾斜的嚴重,可以用裝水的寶特瓶放在地上,若寶特瓶會滾動,則代表地板傾斜,當然彈珠更好,因為彈珠各個方向都會滾動,寶特瓶的話只有兩個方向,所以要多測幾個方向,只是我覺得寶特瓶比較容易取得,沒有時在7-11買一下就好了。
測距儀的用途在於量測實際室內空間尺寸,可以幫助看房當下評估空間使用,例如房間的長寬在放完床與衣櫃之後,走道還剩多少;若自己有家具要搬來,也可以先評估該家具放置的空間是否足夠 !
看房小技巧4》把冷氣關掉,把窗戶都打開
有些房仲為了買方看房時的舒適度,會先將門窗緊閉,並打開冷氣 (夏天);當然冬天時也會門窗緊閉,避免冷風灌入
我的習慣會將窗戶打開,冷氣關掉;一來可以確認室內通風情況、通風時是舒適還是風會太大,二來夏天時可確認室內燥熱程度
另外窗戶打開前先聽聲音,與打開後的室外噪音程度,可以判斷該窗戶的隔音能力。還有一個重點,就是是否會有異味入侵,如果下方做餐飲
之前看過牛排館樓上的房,一打開窗戶整間都是牛排味,什麼? 很香是嗎? 持續幾年房間都是這個味道你試試看 !
房地產投資入門第7堂》練習裝潢材料估價、善用估價資源學習 – 判斷裝潢成本
裝潢成本也佔自有資金報酬率的很大一部分,因此如果能在踏入房子時,就開始估算所需要的裝潢成本有多少,這樣對於評估投資報酬率會很有幫助
厲害的房地產投資人通常可以做到這個程度,畢竟他們已經裝修過物件好多次了,不過對於房地產投資入門新手來說,這的確比較難,因為沒有太多的經驗參考
而且,裝修工程通常報價Range也很廣,有貴有便宜,我想房地產投資新手剛開始在找裝潢工班時,也是要花費許多時間一個一個評估
但也不用擔心,對於入門新手來說,可以上第三方裝潢價格資料庫,培養自己對裝潢價格的感覺
房地產投資入門第8堂》培養房仲、訓練應對房仲話術的勇氣、勇於出價 – 操練與房仲應對技巧
「卡爾 ! 不是說買房要多看嗎? 房仲怎麼給兩三個物件就一直趕著我要下決定了」
「每次都被房仲講到好像現在不買就買不起了,真的嗎?」
「我明明就看實價登錄出價的啊,怎麼一直被房仲教育我出價不對」
這幾年的房地產經驗,有經歷過買房,也有經歷過賣房;不管買房賣房,總會是得與房仲交流~
雖然我沒有做過房仲,但體會的出來房仲真的是一個很辛苦的工作,除了陌生開發屋主、蒐集整理房屋資料,還要學習房仲話術技巧,畢竟居中斡旋、搓合買賣雙方才能為他們真正帶來收入
所以,對我們來說,必須要了解如何破解房仲話術;這裡說的破解,不是要戳破話術,而是要提前了解有哪些話術是房仲常講的,讓自己應對房仲話術時能夠更不受影響 !
「現在的屋主都開底合一,底價離開價很近」
好多仲介在我剛踏進物件時,都會先說這句話,感覺像是先給我打預防針
『你如果喜歡,出價不能太低哦,沒有機會的』,大概就是先給我這個感覺
不過是真的嗎? 我在當賣方時,房仲是這麼跟我說的「我會建議你的開價要高一點,現在一般買方都會砍8折左右,你加7折上去也沒關係,我這邊會比較好操作,底價跟開價距離還是要拉開一點,台灣人喜歡殺價 」
「之前有一個出價780,屋主都不接受了,屋主沒有800萬是不會談的,不是我不幫你努力,只是這樣的出價我去等於是被罵而已,你再思考看看,如果有機會我來努力」
其實,基本上仲介抽佣是看總價的幾%,總價越高抽佣越多。因此,正常的人性都會想成交總價高的房子,這也就不能怪房仲總是會想先拉高買方的出價了
不過身為買方,還是得堅守合理價的立場,畢竟也不能因為這樣就要我們買貴吧 !!
另外,我之前身為屋主要賣房的時候,也不會罵房仲啊,這有什麼好罵的?
買房學會議價,省百萬不是不可能▼
「這間屋主很捨不得賣,要不是他女兒沒有要住,我擔心他不知道什麼時候會變心不賣了,如果喜歡可能要快,我來努力」
兒子女兒沒有要住、屋主要出國、因為工作調遷所以要賣,幾本上常聽到的賣屋原因林林總總,可以隨便塑造
所以,建議可以不用問房仲「屋主為何要賣」這種問題,因為得到的答案沒有意義
「這間點超好,正樓下就有餐飲店,屋主還很貼心,為了讓每個看房的人舒服的看房,每間房間都擺上了香氛,我沒有遇過這麼用心的屋主,所以屋況他都小心的維持,可以放心」
這個其實不得不說真的有用心,因為下面是餐飲業的話,很可能正樓上都是油煙味;而擺上香氛可以壓過這些油煙味,相當的值得令人好好學習
還有要注意排水管附近有沒有蟑螂屍體,或排水管有沒有用東西檔起來,樓下餐飲業很容易蟑螂沿著排水管向上竄
「你是要投資啊 ! 現在投資客很多,可以投資的物件大家搶破頭,可能不好找的到喔,找到我再跟你說」
投資基本上就是要買低價,才符合投資的意義;因此市場上有投資價值的物件,房仲都會報給跟他長期配合的投資客,不太會給陌生客戶
另外由於房仲間也有可能假扮買方去打探物件,因此對於要投資、且房子條件設定很清楚的買方,他們會格外的提防
因此你遇到這個話術,通常在暗示你『我不會給你便宜的案件 + 我懷疑你是其他仲介店的臥底 + 我可能根本不會報物件給你』
為什麼房地產投資需要培養仲介?
這個問題可以反問我們自己「為什麼好的Apple物件,房仲要報給我,不報給別人?」
房仲心理關心的點在於「可不可以快點成交,快點拿到佣金」,因此在他廣大的客戶群中,也會進行分類:
「這個是專業投資客,下決定的速度很快,而且真的會買,放A級客戶」
「這個雖然是真的想買房,但總會猶豫不決,放B級客戶」
「這個感覺根本是隨便看好玩的,放在C級客戶」
當然,房仲一有值得投資的Apple物件,一定是先推薦給A級客戶;其他比較沒那麼優的物件再給B級客戶;至於C級客戶,隨便丟些爛案子就好
讓自己成為仲介眼中的A級客戶,就是培養仲介的目標,也才有機會得到Apple物件的第一手消息。而要成為A級客戶,自己在看房能力、估價能力、下斡旋的果斷性就要具備,讓仲介覺得你每次下決定都很快也很果決,似乎是真的很想買
那些年,我聽過的房仲話術總整理▼
房地產投資入門第9堂》略懂買房成交流程即可 – 讓自己在成交的過程更穩定
從市場調查找到自己要投資的物件方向,接著學會評估房價與銀行貸款眉角,再來實際看房與房仲議價。終於,到了要成交心中理想物件的時刻
通常與房仲議價都會先口頭,接著下斡旋,一陣電話來來回回的討價還價後,仲介眼見時機差不多了,便會約買賣雙方到仲介店坐下來談
約買賣雙方坐下來談,其實根本不會見到對方
其實,這代表只差臨門一腳了,房仲無論如何都要將球踢進得分。因此,買方與賣方並不會真的見面,而是先分隔兩間小房間,仲介在之間跑來跑去,當傳聲筒
「賣方很生氣,快坐不住了,跟他心中的期望落差還是有點大,不如我們…」
「買方有展現誠意了,加了10萬,我知道還是沒有達到您的期望,但我們是否…」
「賣方真的到底線了,都出來了,差這十幾萬我們不要放棄,你看這樣好不好…」
這個階段其實是精神消耗戰,因為人被關在一個空間中太久,自然會產生不耐煩,想趕快把事情解決,就會不自覺的「好啦! 反正也沒差這幾萬塊」
那是因為房子動輒百萬千萬,你才會覺得幾萬塊甚至幾十萬沒感覺,但幾萬塊可能是一般人1~2個月的月薪了
況且,賣方是否真的生氣,我們也無從得知,說不定賣方跟仲介聊得很開心呢 !
所以這個階段,記得吃飽睡飽,帶筆電去做自己的事情,減少精神的折磨
價格談妥,進入SOP的買賣交易流程
一、付訂
通常雙方價格談妥後,斡旋金會直接變訂金
二、簽約
核對雙方身分,簽署不動產買賣契約, 支付簽約金 (總價10%)
注意:要請地政士確認產權是否完整(坪數、土地區分、限制登記),建議要用履約保證
三、用印
雙方備齊過戶、報稅等文件,交給地政士用印
預繳行政規費,開始辦理貸款
再支付總價10%
四、完稅
確認稅單 (買方:契稅、印花稅。賣方:房屋稅、土增稅)
確認銀行貸款額度
再支付總價10%
五、過戶
與銀行對保,完成銀行貸款與過戶登記
支付尾款 (總價的70%)
六、交屋
結清水電瓦斯等費用、取得鑰匙、點交房屋
房地產投資入門第10堂》軟裝是招租的致勝關鍵
什麼是軟裝
軟裝簡單來說,就是一間房子內可以帶得走的東西
舉例像是家具、床具、桌燈立燈、布置品、擺設品、掛圖、地墊、植栽…等等,而像是系統櫃、冷氣、吊燈這類已經被固定,帶不走的東西就不稱為軟裝
軟裝的好處
由於軟裝可以用很便宜的成本,塑造家的溫度感或增加細微的質感。因此,真正厲害的房地產投資人,懂得利用軟裝來大幅增加租金,提高報酬率
下方找出幾個在591的物件,可以看到在沙發的部分,雖然都乾淨整齊,但沒有軟裝、和軟裝不足的物件,和有正確軟裝的物件比起來,就少了許多家的溫度。如果地點都相同,你會不會願意多花一點租金住在質感比較好的房子,大部分人都會
這也是為什麼軟裝對於房地產投資來說,在招租這一環,相當的重要 !
軟裝可以帶走嗎? 沒有軟裝美感該怎麼辦?
基本上像是家具、桌椅這類是不帶走的。但像是植栽、地墊、絲巾等只是在招租時的布置品,因此在找到租客後,布置品就會帶走。當然如果租客很喜歡,也可以請租客買下來
然而,不是每個人都有軟裝設計的美感,因此就有一個職業孕育而生了,『軟裝設計師』,有需要可以找她們幫忙
至於要怎麼培養軟裝設計美感,我覺得多看這類的作品圖集,或常去IKEA逛逛吧~
房地產投資入門第11堂》如何輕鬆管理房客、遇到問題房客怎麼辦 – 是否能有穩定的租金收入看這步
完成了一個心中滿意的房地產物件,當然會想找到一位好的租客,除了可以將我們的房子保持得相當好,租金也可以按時繳,遇到一些小問題 (例如燈泡壞掉),也可以自己處理掉
當然,這不是不可能,只是可能性微乎其微,如果在初期不篩選房客的話
租金是篩選房客的標準,但還不夠
如果硬要將租屋市場拆分成兩大塊的話,基本上分為『只求價錢便宜,居住品質隨便』與『物件質感佳,租金較高』
『只求價錢便宜 』的房客表示經濟狀況較不佳,可能較容易產生租金無法負擔的情況,並且對屋況的保持相對的也不太重視。但這不是百分之百的一定,也是會有好房客,但機率低一些
『求物件質感佳,租金高一些沒關係』的這類房客在意生活品質,對於破壞屋況與製造髒亂的可能性相對低一些,並且由於經濟許可,不繳租金的情況也稍低。然而,這也不是百分之百一定,也是機率較低的問題而已
之前有不小心租給過一個人,他說喜歡好的生活品質,租金稍高沒關係;前幾個月都很正常,大約半年後開始,有遲繳租金的情形,後來一直催繳不成,只好會同警方和里長一併前往;打開門一看,一堆電話散落一地,沒錯 ! 是一堆 ! 正常人用那麼多電話幹嘛? 警察一看到馬上說:「喔! 這個是詐騙集團啦 ! 」
雖然一堆電話亂丟在地上,但其實家具屋況等都沒被破壞,也還好,只是想藉由這個實例說明租金篩選房客也並非百分之百OK
還有可能遇到哪些問題房客
常聽到的不外乎就是房租欠繳、水電瓦斯管理費欠繳、破壞房屋、製造髒亂或噪音使鄰居投訴、放任寵物在樓梯間大小便、常常忘記帶鑰匙、把租屋處當應召站、拉K
在當包租公之前,都會以為只要用法律的方式就可以解決這些問題,請問題房客離開。然而後來才越來越知道,用法律的方式曠日廢時,只要問題房客願意搬走,就算虧錢也沒關係,花小錢省後續的大錢
但我想,也就是如此,社會上才出現了許多租屋蟑螂,只能說當包租公也並非是爽爽賺,遇到問題讓人睡不著也是有可能
篩選房客確認事項
請神容易送神難,房客篩選佔房客管理的80%重要性
1. 名片:打到他公司去問有沒有這個人
2. 身分證+手機號碼:記住姓名、身分證號、生日、手機號,用『Wholive誰住我家』APP查詢對方是否有犯罪紀錄
3. 租屋原因:判斷故事是否合乎邏輯
4. 入住時間:看是否急著入住,若很急要趕快入住,通常有問題
5. 社群軟體:若對方OK,加一下FB、IG,看一下他的生活圈模式 (一堆露奶照可能就是特殊行業,通常他們會說自己是賣衣服的)
6. 租金可否年繳:如果可以最好,代表這個房客資金掌控OK,可適度給年繳的房客一些優惠
7. 會不會跟你談押金:如果遇到說「押金算我一個月就好,好不好」,這類也通常有問題
與房客和鄰居維持良好的互動關係,做包租公跟業務員相同
除了房租欠繳房東會第一個知道外,噪音、髒亂、拉K等問題通常會是鄰居通知
然而這些問題,如果房客存心要這樣搞,也其實很難馬上請他搬家 (通常問題房客不會輕易搬家)
這時跟鄰居的關係就相當重要,平常過節送禮一下,遇到投訴也馬上到場關心,至少展現出『有在盡力處理,但實在沒辦法』
鄰居若知道你的為人,願意站在你這邊,警方到場或真的不得已打官司時,也會多了一個人證
房客管理眉角太多,每個房東都有不同的管理經驗,而房客管理又是後續是否有辦法持續穩定收租的重要關鍵;因此,會建議在投資房地產之前,多聽聽不同包租公的經驗,別人走過的陷阱自然能避則避
在投資房地產之前,先聽前輩的經驗▼
房地產投資入門第12堂》了解包租代管,如何找到好的包租代管業者 – 讓房地產投資變成真正的被動收入
在第11課你知道了就算房子順利出租後,還是有可能遇到許多鳥事,原本想說當包租公可以領租金被動收入,達到財務自由,沒想到卻越來越辛苦,這並非房地產投資的初衷對吧 !
因此,在評估現金流的時候,我會建議連包租代管的費用一併評估。雖然會減損一些租金收益,但若扣除包租代管成本後,租金收入仍然是正現金流,才能算是達到真正的被動收入,將處理房客的雜事交給包租代管,我們每月看報表即可~
包租代管的費用
出租仲介費:一般不超過1個月的租金
代管服務費:一般來說是租金的10%作為服務費
修繕費用:一般為實報實銷
如何挑選包租代管業者
其實,包租代管業最主要的困難在於人員流動性高,因為薪資低+雜事太多。這是我從一位從資深包租公跨到包租代管業的朋友身上學到的
先說薪資,不是老闆不願意給高薪,而是包租代管業的利潤本來就不高;想想看,假設年收100萬租金,10%的服務費,一年的營收也只有10萬,除非服務的物件數量大增,但相對的代管人員的人數也要增加,畢竟幫房客處理雜事是個體力活
在有限的薪資下,遇到了問題房客,對於代管人員的心理素質也是一個很大的考驗,畢竟他會想:「我才領這樣,要處理這麼難的問題、這麼多的雜事」
因此,既然薪資無法拉升,厲害的包租代管業者該專注的就不是如何找到好的服務人員,好的人不會屈就於低薪;而教育訓練也並非佔最大的重點,人員流動率高只會浪費教育訓練的時間。真正重要的是,建構一套系統化的房客管理系統,儘量的節省代管人員需要處理文書、雜事的時間,降低代管人員的工作壓力
這樣說來,我們如果要挑選一個好的包租代管業者幫我們管理,首先要看他的報表系統,有沒有辦法用系統化的表格列出房屋出租的月現金流報表,並每個月固定發送給房東確認
另外,該包租代管業者有沒有養自己的工班也很重要,這樣對於房屋修繕問題會解決的很快。還有,對於篩選房客的應對SOP,你可以試著跟他們模擬一次,就知道他們有沒有一套應對話術系統
這些,我那包租代管業的朋友將細節整理在書中了▼
房地產投資入門第13堂》投資房地產風險整理
房地產投資風險 | 造成結果 | 解決方法 | 額外補充 |
買貴的風險 | 白忙一場又賠錢 | 學會評估合理房價 | |
貸款貸不過的風險 | 付不出頭期款 | 先估貸款再出價 | |
買房後 要花一大堆錢修繕的風險 | 原本以為買便宜 結果修繕費一加超貴! | 學會看房找問題 | |
找不到房客的風險 | 空屋率高沒有租金收入 每月還要付貸款 | 先期市場評估 軟裝增加競爭力 | |
月現金流 評估錯誤的風險 | 原本想要被動收入 | 事前正確的 現金流估算 | |
遇到問題房客的風險 | 勞心勞肺傷肝 | 學會篩選房客 | |
喪失自由的風險 | 一天到晚處理房客的問題 | 找包租代管 |
結語
當初我學房地產投資,初衷只是不要買貴了而已。學房地產投資對大多數人都有幫助,不管是自住還是投資。這幾年房地產投資心得,讓我發現其中該學的Know-how還真不少
因此,本文將新手必知的房地產投資入門知識整理,共13堂課的房地產投資教學,幫助新手房地產投資快速入門,希望對大家有幫助 !