「卡爾！你聽過包租公家教班嗎？那是什麼？」
「是會像家教一樣手把手從0帶著你完成自己的收租房產嗎？」
「包租公家教班」是RICHARK財富方舟所提供的一個服務，剛聽到時也想說應該就跟家教一樣吧！？會帶著我從0到1完成一間自己的合法收租房。
於是，本文分享自己親自參與包租公家教班的完整過程，幫助想參與包租公家教班的讀者先行了解。
【注意】包租公家教班主要的服務在雙北，非想在雙北建構收租房的人便不適合。
目錄
在北部買一間自住、一間投資的房子，要多少錢？
根據「樂居LEJU」統計，台北市各區房價平均，較低的北投、萬華、文山每坪也來到55萬以上；而新北的三重、板橋、中和、永和，每坪也都至少44萬以上。
假設一坪45萬，我們買25坪的房子自住，一間就需要1125萬。若再加上另外一間投資的房子，一樣的條件需要1125萬，兩間房子總合起來就需要2250萬，2成自備款要450萬。
還沒完，抓個裝潢款和雜支每間房各100萬，在雙北買一間自住、一間投資的房子，就要650萬自備款！
在雙北買房子，似乎成了許多人不可能的夢想，買房自住都難了，更別提買房投資 !
因此，看到「包租公家教班」當時標榜的「手把手帶著學員完成雙北合法的自住+收租房」，讓我好奇他們怎麼幫、會不會要收很多錢？
包租公家教班開課單位簡介
包租公家教班是由「RICHARK財富方舟」所開設的課程，這個教育機構主要提供以下4大教學▼
RICHARK財富方舟4大教學內容：
- 房地產：專注於收租為主、價差為輔。
- 理財規劃：強調預算編列與財務報表，非投資導向。
- 業外職能：除了本業外，其他可發展的副業收入。
- 資源串接：提供多種企業串接機會，提倡合作財富。
創辦人是「Cosmo」，是一位從職場跳脫，從加盟連鎖開始，至今自創品牌的創業家；並且，他也出了兩本書▼
【Cosmo的經歷】
台積電主管、連鎖美妝店總經理、心靈課程總教練、加盟過85度C、RICHARK財富方舟總經理。
包租公家教班貴嗎，費用多少？
【包租公家教班費用流程小整理】
- 諮詢費用：1000元（個人資金評估與需求規劃）
- 符合資格者，包租公家教班費用：10萬（退還諮詢費用1000元）
- 三個月內無法找到合適物件，可選2種方式：
- 雙方合意持續進行（不加價）
- 退9萬元，結束（等於1萬元是這三個月的學費）
當時了解費用後，我的想法如下：
「若不合資格，等於我花1000元就能知道在雙北擁有自住+收租房最基本需要多少錢？」
「假設開始家教，但3個月後還沒找到合適物件，等於我花1萬元就能知道雙北房地產Know-how」
貴不貴見仁見智，而我自己因上述想法，覺得還OK，所以就讓自己試試看；接下來就分享完整流程。
包租公家教班流程1》討論買房資金規劃、新型態房產格局說明、租金設定技巧、月現金流精算、貸款計畫
如上述說明，一開始會先付1000元進行諮詢，這個階段會在會議室裡進行；教練會請我先填寫個人財務報表，評估實際可用資金，避免超出自己可負擔能力，算是先將風險控管概念植入學員腦中。
這個諮詢大概會有五大重點知識，說明如下▼
1. 討論買房資金規劃
我相信很多人都沒做個人財務報表，我也是在這次的諮詢中認識了這個好用的理財工具，其實只要一張Excel表就能清楚自己的現金流與資產負債狀態（想知道可看：理財規劃只要5步驟）
這個階段教練會先評估可用資金，避免我們錯估自己可投資金額，我也從中學到如何做好風控。
2. 新型態房產格局說明
這部分牽涉到該教育機構的Know-how，因此我稍微分享一下而已。
教練有詳細說明要做到雙北買房投資兼自住，最高CP值的方式就是設計新型態房產，也就是2~3個單位，1個單位是一個兩房一廳。
至於如何評估的、為何要這麼做，我大概用下圖簡單表示；若想詳細知道，可「預約諮詢」。
3. 租金設定技巧教學
我一開始在想「租金行情不就看591就行了嗎？」，理論上是，但591每個區域會有一個租金範圍，教練會說明如何才能做到較高的租金範圍。
還有，租金高低與出租速度相關，租金太高導致空租反而更不好，所以並不是一昧的追求高租金就一定好，教練會教導我們計算出最佳的租金定價。
4. 貸款計畫說明
貸款可以大幅度的幫助我們減少自備款以及增加報酬率，而且貸款有好多種運用方式，但一般人通常僅知道購屋貸款而已。
因此，反而在貸款這個環節我學到最多，包含如何利用轉增貸來降低月付金，並額外再多出其他可用資金；教練的貸款計畫不僅規劃購屋當年度，還會延伸至往後幾年可以運用哪些策略增加投報。
（想深入學習貸款眉角，除了預約諮詢外，也可看：銀行貸財術線上課程學習心得）
另外，很多人不知道租金投報率分為「總價報酬率」與「自有資金報酬率」，對投報率不了解就有可能錯誤解讀預期獲利，因此記得先懂專業包租公如何看待投報率。
5. 月現金流精算教學
如何讓「每個月持有房產的支出成本 ≦ 租金收入」，這樣就能自住免租金，幾十年後相當於不用貸款就買到整間房子。
綜合我們預期的銀行貸款金額、修繕費用、其它成本、以及租金總和，教練會一步步計算每個月的預估現金流，使我們更清楚知道在雙北買房投資的可行性
包租公家教班流程2》區域生活機能評估、物件外觀公設評估、屋內看房細節說明、看屋後心得討論
當完成了諮詢，教練評估通過了資格，便能選擇是否付費10萬正式進入包租公家教班實戰流程；我選擇了繼續，於是那諮詢的1000元會退還給我。
接下來就真正進入實際找房子的環節，大約會有3大重點，分享如下▼
1. 區域生活機能&客群評估
其實，包租公家教班不是帶我去看裝潢好的房子，而是實際約仲介看房，看的也是原始屋況，我可以在旁學習教練如何與仲介應對！（延伸閱讀：仲介要我下斡旋）
不過，買房還是首重地點，因為土地比建物更值錢；因此，教練在看房前會先帶我去觀察周邊生活機能、交通動線、嫌惡設施觀察，最後在分析區域租客客群，統整該區域房產投資優劣勢。
2. 物件外觀&公設評估
巷弄安全性、建築門面與公共區域觀察、建築牆面觀察，藉由這些來判斷居住安全與鄰居素質，畢竟之後出租管理上，鄰居如果很難搞，那也很麻煩！
舉例教練有說，如果建物有需要修繕的地方，且不需要太大的成本，其實是很好服務鄰居、讓鄰居對自己有好感的方式。
3. 屋內看房細節說明
教練在帶我看屋時，可能也因為仲介在的關係，其實當下不太會說太多；結束後，會進行心得討論，教練會先聽學員的看法，再適當的加入一些不同的想法與該注意的事項。
【看房注意事項分享】
由於買來後一定需要一點格局變動，因此在合法隔間上必須注意比對格局圖、開窗採光合法性、陽台合法性、壁癌漏水安全性…等問題，是否能合法處理與修繕，這些真的是細節中的細節！
包租公家教班流程3》協助買房議價與成交流程、協助樓下同意書取得、協助合法室內裝修
教練帶看幾間房後，若找到真正合適的物件，便會協助進行資產取得與裝修規劃的行動（部分畫面有個人隱私疑慮，故不放上圖片）
1. 協助買房議價與成交流程
其實，在銀行估價階段，包租公家教班會找5家銀行估貸款（我自己之前試過，一般人其實很難請銀行估價，而他們因為有銀行資源，所以取得估價很簡單）；因此，該議多少價格其實早就規劃好，教練會像軍師一樣教我們該如何與仲介交手、什麼時候該加價、什麼時候按兵不動！
當然，如果你懶得與仲介心理博弈，也不想坐在房仲店內好幾個小時，可全程由教練代理，但我是覺得這樣就學不到精華，有點可惜。
（延伸閱讀：買房議價技巧5步驟）
2. 協助樓下同意書取得
目前台北市與新北市，進行隔間裝修都必須取得直下層同意書（台北市公文、新北市公文），但如何取得樓下的同意，是許多人頭疼的問題。
畢竟，沒有樓下同意書，就無法進行合法裝修，在雙北買房投資兼自住的想法就會因此泡湯；所以，教練會教你如何正確的取得樓下同意書，有哪些小訣竅！
3. 協助完成合法室內裝修
室內裝修並非簡單找個工班來就好了，要做到合法室裝，有許多文件和流程需要準備；在施工的過程中，難免會遇到一些技術上的問題，甚至鄰居檢舉，這時就顯現了有專業教練當顧問和室內裝修許可證的重要性！
包租公家教班流程4》軟裝設計、代租管服務（需額外付費）
結束了上述3大流程，基本上一間自己的收租＋自住房子已經完成；然而，當包租公不是躺著收租就沒事，除了如何快速找到租客，減少空租期的損失之外，還要處理租客大大小小的問題，不幸還會遇到不繳房租的問題租客。
因此，如果不想自己處理這些煩人事，RICHARK財富方舟旗下有搭配的軟裝設計師與代租管服務；軟裝設計可以低成本增加出租率，而代租管服務可以協助處理租客問題。
我自己蠻喜歡這兩個服務，如果有需要，可以額外付費；如此看來，包租公家教班是真的有完成一條龍服務的。
【什麼是軟裝設計】
運用專業擺設技巧與配色美學，將質感小物、織物、畫作、植栽融入空間，提升房客看房感受。
包租公家教班總結心得
對於連看房都會緊張的人來說，有包租公家教班的教練在旁，除了能去除緊張，也能快速學習到看房應該注意哪些重點。
對於以往將投資是否賺錢視為運氣的人來說，包租公家教班能提前做好現金流規劃，投資前就能知道這個物件的預期報酬，而且不會差太多。
對於自己亂隔間出租的人來說，包租公家教班完整的指導該如何「合法」的做到，避免違法可能帶來的巨大風險。
要我說包租公家教班的缺點，我想就是它只有在雙北，其他縣市的人服務不到！
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