【抓漏實測】統整漏水處理3大方式,漏水檢測費用約多少?

by 卡爾
漏水打針

買房最怕買到漏水屋,漏水不僅會導致房屋壁癌、發霉、影響結構安全等問題,嚴重甚至會影響到樓下或隔壁的鄰居,造成賠償問題,因此漏水算是我在看房時最注意的問題。

漏水不處理會怎樣

我家中就曾遇過2個漏水問題:

  1. 外牆漏水導致屋內嚴重壁癌。
  2. 隱藏的水管漏水導致水費莫名暴增。

當在處理第1個漏水問題時,我最常聽到師傅說「漏水打針」,之前我家外牆漏水時,曾請幾個防水師傅評估,自己也做過許多功課後,發現漏水打針並非最佳的處理方法。

而處理第2個問題時,當時請了許多水電師傅來抓漏,都跟我說「這必須打牆才能知道哪裡漏水」;在做過許多功課後,我也才發覺把牆壁敲開查看漏水可能是成本最高的方式。

因此,本文將分享自身在漏水檢測與漏水處理的實際經驗,並進一步提供抓漏的2大重點和3種漏水處理方法,幫助讀者了解如何解決房屋漏水!

目錄

什麼是漏水打針?

還記得我家外牆漏水導致室內壁癌時,請了不下10組師傅來評估處理方式,最多聽到的就是「這可以打針」。所以,我們先來了解最常聽到的漏水處理方式,什麼是「漏水打針」?

什麼是漏水打針

漏水打針原理

漏水打針其實是種高壓灌注法,將發泡劑以高壓灌注機注入水泥牆內;由於藥劑遇水就膨脹,因此有漏水的地方藥劑就會膨脹填滿縫隙,以達到阻水的效果。

由此可知,漏水打針原理只是填補原本漏水縫隙,並非真的消除漏水來源;因此,若未來注入的材料老化、或因地震產生新縫隙,水還是會再滲漏出來。漏水打針只能治標,不能治本。

【漏水打針優缺點】

優點:施工快速、馬上見效、費用相對低。

缺點:耐久性不佳、漏水可能轉移、治標不治本。

漏水打針費用

漏水打針是以針計費,每針大約幾百塊不等,若漏水區域很大,需要打很多根針的情況下,費用也不一定便宜。

因此,漏水打針建議用在局部漏水的情況!

【想省錢,漏水打針DIY可以嗎】

漏水打針的施工步驟為:鑽孔→嵌入止水針頭→使用高壓灌注機灌注材料→等待發泡→拔針→刮除發泡→補土上漆。

所以,如果要自己DIY漏水打針,勢必要準備以下材料與裝備:

  • 高壓灌注機
  • 止漏針
  • 漏水打針發泡劑
  • 電鑽
  • 刮刀
  • 補土水泥
  • 油漆

看起來不容易吧!所以還是建議專業的事讓專業的來!

不過我們可以從這知識中舉一反三,如果想解決門縫、窗縫那種肉眼可見的縫隙漏水,買一罐幾百塊的發泡填縫劑就能輕鬆解決囉▼

漏水處理方式有哪些?三大原理一次搞懂

瞭解了最常聽到的漏水打針,到底漏水處理方法還有哪些?

接下來,我們先就大方向來了解漏水處理方式;其實,漏水處理原理就3種,阻水、導水、與斷水。

漏水處理方法1》阻水

阻水處理就是以某些材料,透過填補或塗佈的方式來阻擋水的滲漏,像前述所提的「漏水打針」就屬於阻水處理;其他阻水方式還有防水漆塗佈、貼鐵皮(俗稱穿鐵衣)、或貼磁磚。

以阻水方式處理,漏水源頭並沒有消失,水還是在漏,只是"暫時阻隔"了而已!

阻水處理

漏水處理方法2》斷水

斷水處理強調確實找到漏水源頭,並將漏水源頭消滅,以達到"治本"的漏水處理。

假如漏水主因為水管破裂,就修補水管;若漏水主因為加壓馬達,則更換加壓馬達;如果漏水主因為樓上浴室防水未做好,就請他們重新施作浴室防水。

斷水處理是最一勞永逸的方式,從根本解決漏水問題,當然成本也稍高!(因為有時漏水源頭不好找)

斷水處理

漏水處理方法3》導水

導水處理簡單來說就是「與漏水和平共存」,這概念一般人聽到都會皺起眉頭「有可能嗎?」。由於我身邊許多包租公朋友,這個方法我還真看過!

上面提到「若漏水主因為樓上浴室防水未做好,就請他們重新施作浴室防水」,然而,總有人會遇到樓上鄰居不願意處理的情況;如此一來,無法做到斷水,但漏水的量想阻水也擋不住,怎麼辦呢?

因此,只好在自家漏水的天花板安裝一個大鐵盤,並設計排水管線將漏水排掉,這就是"導水"!

導水處理

漏水處理實際經驗1》阻水處理

我家之前因為外牆漏水,導致室內牆面整個溼答答,產生嚴重壁癌還甚至長植物;當時請了不下10位防水師傅來評估,有建議打針的、有建議塗防水漆的、也有建議穿鐵衣的。

(延伸閱讀:壁癌處理經驗

其實,這3個漏水處理方法都是"阻水",怎麼選呢?我的想法如下▼

  • 漏水打針(X):因為面積太大,打針反而貴。
  • 穿鐵衣(X):效果雖然最好,但費用頗高。
  • 防水塗佈(O):最便宜、工法簡單、施工時間短,我覺得CP值較高。

【補充】如果你家是小面積的漏水,其實也可試試買罐「止漏劑」,幾十塊就能解決漏水問題。

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防水漆為漏水處理方法之一

不過也須提醒您,防水漆塗佈的防水效果是有年限的,因後續的風吹雨淋、地震可能使防水塗層逐漸產生裂痕。

因此,好的防水塗佈師傅會明確告知,並提供保固書(大約保固2~3年),保固期間內若有漏水會重新再補強。

【補充】想知道幫我處理的防水抓漏師傅(服務大台中),可mail問我,我再提供聯絡資訊《Email:carl@theteenworker.com》。

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防水保固書

防水漆塗佈通常是一層底漆+兩道中間塗層+一層面漆(俗稱一底二中塗),但也有遇過中塗只有一層的,這也會影響防水。

因此在篩選師傅時不要只比價而已,工法也需問清楚,好的師傅會將工法詳細列出。

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防水工程報價範例

漏水處理實際經驗2》斷水處理

還記得有天查水表的到我家,說了句:「咦!你們這個月的水表度數怎麼暴增這麼多?」。

於是,我將家中會用水的地方暫時關閉,結果發現,水表仍慢慢在轉!

這下糟糕了,代表某處水管破損漏水,但外表看不出來!

水錶顯示漏水問題

斷水處理的困難點

大部分家中的水管線不是埋地下、就是埋在牆中,很少會有牽明管的(就是水管沒有藏起來)。

因此,即便我們知道目前水管在漏水,但要查明是哪處的水管在漏水,就超難!

一樣,我找了許多水電師傅,大部分都說:「沒辦法!只能敲開牆壁或地板來看,不然就是直接廢棄舊管路,牽明管」。

打牆找漏水點

如何非破壞性的找到漏水點?

大家應該跟我想的一樣吧▼

「敲開牆壁地板,那要敲多大面積才找的到啊?花的時間和費用應該很可怕?」。

「牽明管,感覺就很難看,到底該怎麼辦?」。

所以,如何非破壞性的找到漏水點,就成為我解決漏水的首要目標。

於是,我開始搜尋能夠「抓漏免打牆」的抓漏公司,沒想到,還真的有!

不過,到底要怎麼不打牆就抓到漏水?原來有許多專業的抓漏儀器可以幫忙探測漏水點。在綜合比較多家抓漏公司之後,我最終選定了其中一家抓漏公司,因為它價格透明,並且在諮詢時說明抓漏流程相當清楚。

以下完整記錄這家抓漏公司的實際漏水處理流程,供讀者參考▼

【實測】漏水檢測流程與抓漏儀器

【問題描述】

漏水檢測人員蠻準時的,一開始我簡單告知他們問題所在:「我把所有水龍頭關閉後,水表仍一直在轉,自來水公司提醒我們注意是否有水管破損導致漏水,但我們找不到漏水點」。

漏水檢測步驟1》檢查水表有沒有問題

首先,漏水檢測員提到:「有時可能是水表出問題,不一定是真的室內漏水,所以要先檢查一下」。

檢查過後,確認水表沒問題,接著就要開始設置相關漏水檢測設備。

抓漏步驟1》檢查水表是否損壞

漏水檢測步驟2》安裝水流與壓力監控計

這步驟是double check是否真的有漏水問題。在提供水管內一定壓力後,若壓力逐步下降,則代表真的有某處在洩漏;而漏水的量可藉由水流監控計,計算出每個月可能會因此損失多少度數的水。

抓漏步驟2》安裝水流與水壓監控

漏水檢測步驟3》運用抓漏儀器,找出漏水點

經過上個步驟的檢查,確認了我家真的有某處水管在漏水,接著就是專業抓漏儀器登場的時候了。

這次抓漏公司總共派了3位抓漏師傅,拿著各自的抓漏儀器分頭執行漏水檢測▼

抓漏師傅1:利用聽音棒,確認各水龍頭是否有漏水聲。

抓漏步驟3》用聽音棒確認各水龍頭

抓漏師傅2:利用漏水拾音器與水分儀,找尋地板下是否有漏水。

抓漏步驟4》用漏水拾音器與水分儀確認地板是否漏水

抓漏師傅3:利用熱像儀,觀察各牆面與地板是否有異常溫差。

抓漏步驟5》用熱像儀觀察異常溫差

【抓漏結果】

上圖就是師傅找到的漏水點,從熱像儀可看到一塊異常低溫的地方(藍色,因為有漏水存在);師傅增加給水的水壓,發現水就從該區域滲漏出來,確定抓到漏水點!

結果這個漏水點根本不在室內,而是在埋在門口地板下的水管破損;我不禁捏了把冷汗「如果請其他水電師傅來打牆抓漏,室內的牆都打光了,恐怕還抓不到漏水吧…還好還好!

漏水檢測步驟4》確認水管走向,避免鑽到水管

知道了漏水區域在門口地板下,師傅在開挖前還需確認水管走向,避免鑽到水管,導致更大的破損。

師傅利用高清晰管道攝影機了解水管的走向,順利地避開水管開挖。

抓漏步驟6》用管道攝影機避開水管開挖

抓漏結果》找到破損水管,修補解決漏水

師傅僅挖開一小個洞,就順利地找到正在漏水的水管。我家是一個三層樓的透天,抓漏師傅早上8點來,不到11點就找到了漏水點,太強!

師傅說:「你家這個小Case啦!我們還有幫整個社區、廠房、學校、營區解決漏水,用那種幾百萬的大範圍漏水檢測儀器!」。可惜!幾百萬的漏水檢測儀器,我家這種小Case看不到,哈!

抓漏步驟7》找到破損水管

抓漏師傅拿起破損的水管,大嘆一聲:「唉~難怪!」。原來,我家屋齡已經超過50年,以前的水管用的超薄,從下圖你就能對比現在正常水管與以前的水管厚度差別!

水管厚度比較

抓漏師傅幫我用較厚的正常水管修補漏水點,並且用水泥填實整個洞口,完美解決了我家漏水問題!

抓漏步驟8》修補漏水水管並填水泥恢復

如果你家也有漏水問題,可以問問看▼

抓漏費用與修復漏水費用

看完我的外牆漏水處理與水管漏水處理的經驗,或許你會好奇「漏水處理費用,會不會很貴?」。

以下就公開分享我解決這2個漏水問題所花的費用▼

漏水處理費用
(可右滑→)

外牆漏水處理

水管漏水處理

防水塗佈費用

10000元
(依塗佈面積而定)

--

漏水檢測費用

--

8000元

漏水檢測
+
管內修復費用

--

28000元

漏水檢測
+
開挖修復費用

--

38000元

其實,整個修復與抓漏費用並沒有想像中的貴,我解決了外牆漏水(10000元)與水管漏水(38000元),只花了總共不到5萬元。

執行抓漏前,先注意2大重點

市面上許多抓漏師傅,但能力其實參差不齊;因此,請抓漏師傅前,自己可以依照以下2大漏水檢測重點先行判斷。(我不是抓漏師傅,但彙整自身處理漏水的經驗、以及身邊包租公們的經驗,提供讀者2大抓漏重點)

自行抓漏重點1》觀察漏水是「間歇性」或「持續性」

間歇性漏水:表示因為某個行為而導致的漏水,例如洗澡時、下雨時。

舉例之前我家安裝渦輪增壓熱水器(就是洗澡時才會增壓的那種),結果發現每當洗澡時,廚房天花板就會有些微漏水,最後才發現那邊是洗澡水熱水管轉折處;因此,將轉折處重新更換水管,就解決了這個問題。

有些人遇到的是樓上洗澡時,樓下天花板就會漏水,這就可能是樓上浴室防水出現了問題;另外像是下雨時牆壁才漏水溼答答,晴天就會乾,這也屬於間歇性漏水,問題就出在外牆防水。

持續性漏水:字面上的意思,無時無刻都在漏水。

持續性漏水最常見的就是水管破損,因此才會一直漏水,除非把家中的水表進水口完全關掉,漏水才會停止;然而,由於水管可能埋藏在牆壁中,因此廠商的抓漏技巧就相當的重要(千萬不要選那種需要把牆全部打掉才抓的到漏水的)。

自行抓漏重點2》觀察漏水是「頭部以上」或「頭部以下」

若漏水處在頭部以上,假設上面是頂樓,那可能是頂樓防水沒做好或排水不佳;假設上面是鄰居,那可能是鄰居的水管破裂、排水不良、防水沒做好…等;假設是整面牆超過頭部都溼答答,那可能是外牆防水的問題。

由於水管通常會走在低處,因此如果漏水點僅低於頭部以下,就有可能是自家的水管破損。不過,像窗框漏水雖然低於頭部,但原因很明顯是窗框有縫隙,漏水原因有時的確無法用二分法完美的區隔。

漏水不處理會怎樣?恐有三大惱人問題

房屋漏水影響1》影響美觀,壁癌的生成

常常聽到壁癌漏水綁在一起講,原因是漏水會影響水泥,水泥在一直潮濕的狀態就會逐漸地粉化剝落,伴隨著油漆也會鼓起來並掉落。(延伸閱讀:壁癌根治3步驟

漏水不處理會產生壁癌

房屋漏水影響2》影響健康,黴菌的生成

持續的漏水潮濕就會開始長黴菌,室內居住的環境就會不健康,因此房屋漏水是必定要處理的事情。

漏水不處理會產生黴菌

房屋漏水影響3》影響安全,房屋結構的受損

漏水除了會造成水泥地剝落,更嚴重的可能導致鋼筋鏽蝕,而使得結構受損,導致居住安全的疑慮。

漏水不處理會使鋼筋鏽蝕

漏水屋可以買嗎?

有朋友問過我:「最近看到一間有嚴重漏水壁癌的房子,終於讓我找到可以好好殺價的物件了,這個應該可以用幾折議價啊?」。

說真的,有些人看到漏水屋很害怕,有些人看到漏水屋很興奮可以殺價,漏水屋真的可以買嗎?

其實,這個問題的關鍵在於「自己有沒有能力處理」,如果沒能力,即便低於市價8折買進,最後才發現漏水處理費用高的驚人;最慘的是遇到樓上漏水到自己家,但樓上完全不願處理,最後才明白屋主要賣房的真正原因。

當然,看完這篇文章或許你也慢慢累積起一些漏水處理的知識,以後遇到漏水屋時逐漸地會判斷!