「卡爾！我家有一片空地，放很久了，是不是可以做停車場規劃？」
「但…停車場要如何設計啊？有沒有什麼設計規範或規定？」
「要怎麼找停車場規劃廠商？停車場設備成本又大約是多少呢？」
其實，停車場一直是卡爾嚮往擁有的被動收入模式，因為感覺全自動、夠懶人！直到最近才知道原來我以前玩樂團的好友竟然已經完成了數十座停車場規劃，並自己著手經營獲利。
當然，我肯定不能放過向他挖寶停車場經營Know-how的機會。本文將分享停車場規劃注意事項，包含設計規範、設備建置成本、以及停車場規劃廠商如何尋找，幫助讀者快速了解該如何設計停車場。
目錄
- 停車場種類有哪些？
- 停車場規劃步驟1》先了解地目規範
- 停車場規劃步驟2》熟悉停車格規格
- 停車場規劃步驟3》聰明評估設備成本
- 魔鬼細節》停車場公共意外險
- 停車場規劃廠商怎麼找？
- 停車場設計案例分享
- 額外注意》小心停車場投資詐騙
停車場種類有哪些？
常見的停車場有4大類，首先我們必須了解自己的土地適合規劃哪種停車場，才不會一開始就搞錯方向。
露天平面停車場
當擁有一塊閒置的空地，並且不想賣出，與其放著雜草叢生，將其規畫成停車場除了能夠活化自己的資產，讓它能額外產生現金流之外，還能夠美觀市容、解決民眾找不到停車位的困擾。
而露天平面停車場可說是4大停車場種類中建置成本最低的，因此，許多人甚至去租一塊地來規畫成停車場，也能夠長期獲利。
坡道平面停車場
這類停車場通常出現在住宅大樓或商場的地下室，做為住戶或客人停車用途。
因此，這類停車場通常為建商在規劃的，我們一般人比較不會接觸到這類停車場規劃。
立體停車場
由於立體停車場除了需要更大的土地面積之外，需投入的建置成本又比露天平面停車場高出非常多。
因此，除非是擁有雄厚財力的大地主，我們一般人也比較少機會規劃到這類停車場。
大樓地下倉儲式停車場／停車塔
地下倉儲式停車場在寸土寸金的雙北最容易看到，算是達到空間坪效最佳的停車場種類。
然而，由於採用大量的機械設備，建置成本超高不說，後續維護維修費用也不容小覷。
【本文範疇以露天平面停車場為主】
以下停車場規劃步驟，主要是以「我有一塊空地，可否規畫成停車場」的角度說明，分享給讀者我從專業停車場規劃業者那挖取來的資訊。
停車場規劃步驟1》先了解地目規範，什麼土地可以蓋停車場？
以前卡爾也覺得「只要有土地，就能蓋停車場」，沒想到我朋友聽到直搖頭，「想的美，有些地目是不能蓋停車場的！」。
哪些土地分區可以蓋停車場？
【停車場法第11條】
都市計畫範圍內之公、私有空地，其土地所有人、土地管理機關、承租人、地上權人得擬具臨時路外停車場設置計畫，載明其設置地點、方式、面積及停車種類、使用期限及使用管理事項，並檢具土地權利證明文件，申請當地主管機關會商都市計畫主管機關及有關機關核准後，設置平面式、立體式、機械式或塔臺式臨時路外停車場；在核定使用期間，不受都市計畫法令土地使用分區管制有關區位、用途、建蔽率、容積率、建築高度等相關限制。但臨時路外停車場設置於住宅區者，應符合住宅區建蔽率、容積率及建築高度之規定。
說真的，法規落落長，看起來好像只要檢附相關文件申請核准就行，沒有提到哪些土地分區不行。
不過，我們在桃園市政府交通局文件中看到，「我有一塊農牧用地可不可以申請作為停車場？」。
我朋友黃老闆也說到，「農地」是最多地主有疑問的，其實農地這類非都市土地必須先申請土地變更，才能作為停車場使用。
然而，土地變更也不是我們隨便想改就能改的，黃老闆提到一個地主的經驗：「之前有個地主有塊農地，原本有在耕作，但這位地主有天就將耕作物清掉，自己把土地做了一番整理，規畫成停車場；結果，後來被政府單位要求復原，因為他沒有申請休耕」。
所以當有人想詢問停車場規劃時，如果是農地，黃老闆第一直覺會問：「還有在耕作嗎？」。
除了土地分區，還需要考量那些問題？
- 拉電：柵欄、自動收費都需要電，需先評估如何拉電。
- 車流：若附近根本沒有車流，做停車場便不符合效益。
- 模式：是要使用臨停、還是月租，這牽涉到停車格數與車流的綜合評估。
其實，經營停車場跟開店一樣，也需要在前期先做人流與市場分析，才不會虧本。
由於這部分牽涉許多專業與經驗，若你真的有這方面疑問，我朋友黃老闆願意給我的讀者「一次免費諮詢」，讓你明確了解自己的土地適不適合做停車場。
【讀者專屬】免費停車場規劃諮詢
領取方式1：前往「EZ Parking」官網，電話聯絡黃老闆，說「卡爾介紹」就行。
領取方式2：填寫「EZ Parking免費諮詢」表單，黃老闆會主動聯絡您。
（建議您主動聯絡黃老闆，若選擇填表，請留意陌生電話）
停車場規劃步驟2》熟悉停車格規格，如何設計才能達到最大坪效？
可能許多人跟我一樣，剛跨入停車場經營時最想問的是「要多大的土地面積做停車場才有效益啊？」。
畢竟如果只能規劃很少的停車格，但卻要花大筆的設備成本，那就很不划算！
這個問題會有許多因素影響，我們先從簡單的數學邏輯思考，就能有個初步概念▼
先了解車格坪數與設備成本攤提
【停車場規劃基礎知識與經驗】
一個車格（含車道）：大約需8~10坪（坪數受到土地是否方正影響，越方正所需坪數越小）。
設備成本攤提：大約2萬/月（柵欄系統、收費系統、監視系統）。
因此，一個約160坪的土地，大約可以規劃16~20個停車格。我們先以月租來計算比較簡單，通常停車場月租平均行情約1800~2000左右（當然，還是會受到不同地點影響），也就是滿租的情況下，一個月收入大約3~4萬，扣除設備攤提一個月2萬，大約就是賺1~2萬/月。
難怪我朋友說，如果要做一個有完整自動化系統的停車場，土地坪數至少要160坪以上，才比較划算。
聽起來好難賺！還要做停車場嗎？
哈哈，上面的數學計算因為力求簡單好懂，因此用月租來算；不過，如果是用臨停的收費方式（也就是一個小時收多少錢），這樣獲利其實可以再增加！
至於獲利可以再增加多少，還是要看該區域的人潮車流，以及商圈動線。說真的，這部分牽涉到太多經驗判斷，請原諒我無法系統化的寫出來，還是要實際現場評估，才能針對該區域現況詳細剖析。
因此，即便你的土地未達160坪，還是有機會做到賺錢，但就必須先仔細的規劃和市場分析，建議有想了解的讀者不要錯過這個免費諮詢的機會▼
如果自己有小小的土地想蓋停車場，以月租計費呢？
若是小小的畸零地，反而可以規劃成月租的形式，減少設備成本，一樣可以有效益。舉例我親戚家中有個閒置鐵皮屋，他就簡單加裝監視器、電動鐵門、劃設車格，然後就月租出去，給他們遙控器就好。
如果是露天的畸零地，其實可以改用升降式地鎖，幾千塊就搞定，一樣給遙控器就好（當然監視器也是一定要的，避免有人蓄意破壞）。
畸零地停車位規劃必備2件套▼
當然，如果你還是想用時租增加畸零地的獲利，可以找「USPACE智慧共享車位」協助停車位規劃，他們自己擁有APP，可以讓想臨停的客戶快速找到你。
【補充】停車場出入口設計注意！
千萬不要將停車場出入口正對十字路口，這樣會導致車子出停車場時容易違規，增加車禍的機率。
因此，停車場出入口最好設計在臨路，而非正對十字路口！
停車場規劃步驟3》聰明評估設備成本，千萬別只看價格！
你覺得畫好停車格、建好柵欄／繳費機等設備，後續就能高枕無憂的收錢了嗎？
肯定不是！如果一開始只在乎設備成本便宜，之後可能要面臨停車場客戶不斷打來：
「老闆！你的繳費機又吃錢了！」
「老闆！你的繳費機發票又卡紙了！」
「老闆！我繳費了，但柵欄不起來！」
「老闆！………」
到最後你可能會驚覺你最討厭的，就是別人叫你「老闆！」。
因此，在停車場設備選擇上，「價格」與「妥善率」的綜合CP值，才是我們應該注意的。
【停車場設備小故事】
黃老闆在最剛開始經營停車場時，因為成本考量，挑選了最便宜的設備；便宜的設備自然故障率高，但由於剛開始黃老闆只有一個停車場，自己跑維修倒是還行。
然而，隨著他漸漸經營越來越多停車場，常發生2~3個停車廠的設備同時出問題，導致維修無法即時，損失了更多的生意。
因此從慘痛的經驗中，他告訴我「不要求最便宜，CP值比較重要！」。
現在有許多停車場設備商，當然，大家都會說自己的設備最好，可是！沒有實際用過怎麼知道？
因此，我朋友黃老闆在這13年間試過的經驗，或許就能成為你挑選設備的參考基礎，你可以諮詢▼
【讀者專屬】免費停車場規劃諮詢
領取方式1：前往「EZ Parking」官網，電話聯絡黃老闆，說「卡爾介紹」就行。
領取方式2：填寫「EZ Parking免費諮詢」表單，黃老闆會主動聯絡您。
（建議您主動聯絡黃老闆，若選擇填表，請留意陌生電話）
魔鬼細節》停車場公共意外險
【朋友的停車場經營學費】
那天好友跟我分享，在10幾年的停車場經營經驗中，學費最貴的一課。當天他接到電話，說是有客人不小心在停車場內跌倒，控訴停車場的規劃不佳導致，要求巨額的醫藥費用賠償…。
因此，他長嘆一口氣，強烈的提醒我一定要保公共意外險，畢竟沒事就沒事，但若出事情面臨巨額的賠償，這是停車場這種小本經營業者負擔不起的。
【公共意外險注意細節】
公共意外險主要的目的，是確保當有超出我們負擔能力的意外發生時，我們不至於被鉅額的賠償給壓垮；舉例像柵欄不小心砸到幾千萬的超跑，那賠償金額可是一般人負擔不起的！
因此，保額一定要足夠，建議2000萬以上，才比較能夠安心。
停車場規劃廠商怎麼找？
找停車場規劃廠商建議尋找有實際經營管理停車場的公司，因管理業者皆有各種型態的停車場規劃及經營經驗，較能針對周邊環境市場進行專業的設計規劃判斷，避免安裝了不必要的設備造成浪費。
市場上有很多停車場設備業者，但他們的多為安裝設備的業者，對於周邊市場分析、車位配置、或者法規問題等更深入的探討問題較無管理業者來得詳細。
如何尋找管理業者，最基本的查詢可依照公司上經濟部商業司查詢有G202010營業項目（停車場經營管理）的公司較有保障。
停車場設計案例分享
下面是黃老闆目前在經營的停車場，大家可以當作設計範例參考一下；當然，如果你真的有一塊空地在思考是否該規畫成停車場經營，記得先去免費諮詢喔！
額外注意》小心停車場投資詐騙
停車場雖然是很好的獲利模式，但僅限於自己擁有主導權的時候，舉例：
- 自己有一塊地，請廠商規劃停車場，自己收錢。
- 自己有一塊地，請廠商規劃停車場，再支付服務費請廠商代管，省下自己的時間。
- 租一塊地，請廠商規劃停車場，自己收錢。
- 租一塊地，請廠商規劃停車場，再支付服務費請廠商代管，省下自己的時間。
然而，如果只想投錢，不想做任何事，那就很可能會遇到「停車場投資詐騙」。
【停車場投資詐騙案例】
2021年橋頭地檢署查獲一起以停車場名義，詐騙民眾投資。光一個「台灣某停車場投資案」吸金達新台幣2800萬，被害人達70多人。專案小組發現，某公司高姓負責人疑似以「台灣某停車場投資案」名義，招募投資人，佯稱投資三年，期滿後全額返還本金，投資期間保證支付年息8%。
因此，如果有人跟你說「你可以投資我的停車場，我給你年報酬率幾%」，請格外小心！
想建構停車場賺錢，還是一步步穩紮穩打，讓自己擁有主導權最實在。
結語》讓閒置土地發揮最大效益
在「富爸爸·窮爸爸」書中的定義中，「資產」是能夠帶來正現金流的事物；如果土地只是閒置在那邊，每年的地價稅還要從我們的口袋流出，那就不算是真正的資產。
房屋也是同樣的道理，因此閒置土地規畫停車場、閒置房屋裝潢隔間出租，都是將手中物件發揮出它真正資產價值的方式。
學會了這點，你也許就能開始將手中的不動產價值活化！
當然，你也能從我的網站中挖寶更多▼
