「卡爾，建商通知我要驗屋了，我該找驗屋公司還是自己驗屋就可以？」
「如果我要自行驗屋，有哪些驗屋注意事項？驗屋流程怎麼做？」
驗屋，是買預售屋的必經過程，在交屋前，都會給屋主驗屋的時間；但許多人並不知道如何驗屋，常常馬虎的做完驗屋流程，我就曾經是！
還記得5年前，人生第一次買預售屋，自行驗屋的結果，就是只有看到表面髒污刮損等皮毛；5年後的今天，看著驗屋公司專業的驗屋清單，才為了自己以前馬虎的驗屋方式捏了把冷汗！
因此，我將驗屋公司3個小時的驗屋過程，一一記錄。本文將圖解9大驗屋注意事項，並統整出驗屋清單流程，幫助讀者學會如何自行驗屋。
目錄
- 什麼時候驗屋？驗屋到交屋要多久？
- 可驗屋幾次？驗屋一直沒過怎麼辦？
- 該自行驗屋，還是找驗屋公司驗屋？
- 驗屋注意事項1》窗戶陽台滲排水測試
- 驗屋注意事項2》冷氣排水
- 驗屋注意事項3》水槽是否漏水堵塞
- 驗屋注意事項4》電線電箱檢測
- 驗屋注意事項5》訊號源功能確認
- 驗屋注意事項6》插頭電源與開關確認
- 驗屋注意事項7》維修孔內水電檢查
- 驗屋注意事項8》磁磚地磚空心檢測
- 驗屋注意事項9》地板水平測試
- 補充》其他驗屋注意事項
- 驗屋清單與自行驗屋必備工具
什麼時候驗屋？驗屋到交屋要多久？
在內政部預售屋定型化契約中，規定建商取得「使用執照」後，6個月內必須通知買方交屋，逾期每日必須賠償房地價款萬分之五的利息。
所以，建商都會主動通知屋主驗屋，而驗屋時間點通常落在銀行對保後；因此，如果你想找驗屋公司，可以在被通知對保時，就先行聯絡。
至於驗屋到交屋要多久，這個時間牽涉到驗屋時是否有發現問題，以及處理問題需要的時間，因此並沒有一定（當然建商一定想趕快交屋，因此時間壓力在建商身上）。
【什麼是銀行對保】
「對保」其實就是申請房貸的流程，對保時會核對身分、利率、額度、每月還款…等，且會簽屬「撥款同意書」，授權銀行在房屋過戶後撥款給建商。
須注意的是，必須要求銀行撥款前須徵得買方同意，不可因建商要求就撥款，畢竟驗屋後若建商始終不肯修復完全，可請銀行扣留房屋總價5%作為交屋保留款，保障自己的權益。
可以驗屋幾次？驗屋一直沒過怎麼辦？
驗屋通常分為「初驗」與「複驗」，因此至少有2次；初驗時儘可能找出所有問題，不然在複驗持續地提出新問題，很耗時間！
我印象中第一次驗屋時就找出了高達41處的缺失，坦白說，預售屋真的缺失蠻多的，所以如果你自己驗屋，一定要小心謹慎。
「如果驗屋缺失一直沒有改善，怎麼辦？」，這也是大家常有的疑問，之前有人會扣住所有銀行貸款不給建商，結果上了法院，判決「因不符合比例原則」而敗訴；簡單來說就是，「房屋結構體都已完成，只因部分瑕疵就扣住大額銀行貸款，不符合比例原則」。
因此，上述也提過，能保護自己的權益就是「交屋保留款」，交屋保留款內政部明文規定是５％。（也就是1000萬的房子可以有50萬交屋保留款）。
該自行驗屋，還是找驗屋公司驗屋？
【驗屋的3種方式】
- 自己驗屋：最省錢，但需花時間做功課，不然事後才發現瑕疵可能求助無門。
- 設計師配合驗屋：若要請設計師裝潢，可詢問是否能協助驗屋。
- 找驗屋公司驗屋：最專業的驗屋方式，花錢買安心。
不論是自行驗屋，還是找驗屋公司驗屋，這兩個經驗我都有過，因此簡單分享一下我的實際感受。
第一次買預售屋》自行驗屋經驗
第一次買預售屋，我是自己驗屋，驗屋流程大概如下：
看牆壁有沒有髒污 → 拋光石英磚有沒有刮傷 → 門框有沒有破損 → 每個水龍頭有沒有水 → 馬桶沖水會不會堵塞 → 窗戶開關有沒有問題 → 抽屜開關有沒有卡住。
一般人在沒驗屋經驗的情況下，大致也像上述的驗屋流程，就是只看表面而已；因此，很容易漏掉重大的瑕疵，等交屋後才發覺，建商通常不會理我們。
【驗屋經驗分享】
初驗時，有可能會發現馬桶沒蓋子、瓦斯爐上沒爐架、升降曬衣架沒旋轉把手；一問之下才知道，那是為了預防被偷竊，所以等到複驗時就會附上。
另外，若發現對講機、門鈴還不能用，這也不用太擔心，通常在複驗時確認就行！
第二次買預售屋》請驗屋公司驗屋經驗
這次請驗屋公司來驗屋，我才發現其實很多看不到的才是重點！驗屋流程大致如下：
窗戶會不會漏水 → 冷氣排水管是否堵塞 → 水槽水管是否有漏水或堵塞 → 電箱電線是否有破損 → 電箱內是否有絕緣保護 → 電話、網路、電視盒、光纖確認 → 插頭電源與無熔絲開關確認 → 維修孔上的水電 → 磁磚、地磚、牆面是否有空心 → 地板水平 → 髒污、裂痕、刮痕檢查。
親身跟著驗屋公司詳細檢查自己的房子後，才發現自己以前都在亂驗！
「所以，該如何選擇？」。由上可知，請驗屋公司省時且專業，但如果你想自行驗屋省錢，請務必注意以下9大驗屋注意事項！
驗屋注意事項1》窗戶會不會滲漏水，陽台排水是否OK
台灣其實蠻常下雨的，而且也常有颱風，當雨天時才發現自己的新屋窗戶漏水，是多麼崩潰的一件事。所以滲漏水測試是預售屋驗屋超重要的注意事項之一！
然而，漏水測試不是淋個10分鐘就好，因此在驗屋一開始，就會先拉水線到窗戶下緣的地方，持續沖水測試至少1個小時以上，沖水的期間就可以先做其他驗屋項目。
另外在有無漏水的判斷上，有儀器的輔助會更精確，可以看下圖。
驗屋注意事項2》冷氣排水管是否堵塞
當然，拉的水線也不會只測試窗戶漏水，連冷氣排水管的測試也要做。
不同的是，冷氣排水管如果有堵塞，一下子就能知道，不需要像窗戶滲漏水測試這麼久！
驗屋注意事項3》水槽水管是否有漏水或堵塞
一開始剛進預售屋進行驗屋時，除了拉水線之外，也要同步把水槽先堵起來，放滿水，觀察水槽是否有裂縫滲漏水。
並且，當拔起塞子時，注意水槽的下方排水管，瞬間的洩水是否有滲水的狀況產生。不要小看這種滲水，久了就會產生細菌發霉！
另外，包含浴室、陽台等排水孔，都必須檢查是否有雜物堵塞，最常看到的就是施工過程中一些混凝土的殘留，這些堵塞物會慢慢的累積一些頭髮或髒汙，久了水管還是會堵塞！
驗屋注意事項4》電線是否有破損，電箱內是否有絕緣保護
電箱是一般人會忽略檢查的地方，畢竟我們也不是水電，但卻是跟居家安全超有關的驗屋注意事項之一。
除了電線是否有破損要仔細檢查外，另外也學到一個細節，沒有裝無熔絲開關的地方要上保護套；雖然之後電箱會有面板遮起來，但以防未來要維修時水電不小心去電到，還是要上保護套。
驗屋注意事項5》電話、網路、電視盒、光纖功能確認
電話、網路、電視盒、光纖，除了要注意是否有附之外，也要一一的檢查其功能是否OK。
驗屋公司會帶訊號源與接收器，測試這些東西的功能是否正常，這也是我們一般人不太有辦法驗到的地方。
驗屋注意事項6》插頭電源與無熔絲開關確認
每個插頭都要測試是否有電，電壓是否正常。
像這次剛好檢查到一個沒有電的插頭，回頭查電箱的迴路，才發現有一個無熔絲開關異常，且其前方之電線有焦黑的現象，相當危險必須換掉！
驗屋注意事項7》維修孔上的水電確認
通常在浴室和廚房都會看到下圖一樣的維修孔，必須把維修孔打開，拿手電筒上去看是否有漏水與電線狀況。
舉例像這次就發現用電220V的暖風機，除了用2條色線不符合法規外，只用2.0的電線也太細，會有安全的疑慮。
驗屋注意事項8》磁磚、地磚、牆面是否空心
如果磁磚、地磚、牆面在施工時沒有緊密，中間存有空氣，這樣往後不小心撞擊到或踩到就很容易產生裂痕破損。
利用「驗屋棒」輕敲，可以明顯地聽出是否有空心的情形，因此包含每個磁磚、每片地磚、每面牆面，都必須仔細檢查。
驗屋注意事項9》地板水平，其他髒污刮痕確認
最後就是全室地板的平整度確認，當然可以用彈珠確認會不會滾，不過驗屋公司會用雷射的方式確認全室的地板水平，誤差在5mm內可接受。
當然還有其他牆面的髒汙刮痕等等，不過這邊要提醒即將要驗屋的讀者，像是抽屜拉開的暗角，還有門框接縫處的防水殘膠，都是我們一般人很容易忽略的地方。
另外，門檻的地方不能有凹槽，專有名詞叫做「三合一門階未安裝」，不然久了那個凹槽容易卡髒污灰塵，很難清潔喔！
補充》其他驗屋注意事項
以上9大驗屋注意事項，是我觀察驗屋公司流程所做的整理，其他驗屋重點還包含：
- 確認當層平面圖與屋內格局圖，尺寸與規劃是否和實際一致。
- 有客變的地方也要確認與客變合約一致。
- 合約中的車位尺寸、車位類型、車位編號必須與實際一致。
當然，我並非驗屋人員，因此上述內容僅個人經驗分享；如果你想更深入學習驗屋，可看「驗屋達人就是你：手把手傳授實用驗屋技巧」這堂線上課程，由專業驗屋人員教學，裡面包含更多漏電、漏水、甲醛、分貝數檢驗！
【學會驗屋的3大好處】
- 以前不懂驗屋，提出的問題常被工班主任呼巄過去；學會驗屋之後，直接列出改善清單，工班主任不敢亂呼巄。
- 學會驗屋，在初驗時就找出所有問題，增加驗屋以及改善的效率。
- 驗屋公司會詳細列表驗屋瑕疵清單，也會跟工班主任講的很清楚（有很多是他們的行話，溝通很有效率），在複驗時便不會忘記上次提到需改善的地方。
※額外注意：許多人沒仔細檢查預售屋合約，驗屋時才發現合約中竟寫「磁磚空心算正常，買方不得主張更換」、「不得以水管沖窗戶測試」；因此，在簽預售屋合約時須格外注意！
驗屋清單 與 自行驗屋必備工具
看完驗屋公司的驗屋流程，如果你想要自行驗屋，那至少要偷學驗屋公司，把該注意到的驗屋項目都記起來，我幫你整理驗屋清單如下：
驗屋順序 | 預售屋驗屋清單 | 注意事項 |
1 | 窗戶滲漏水 | 必須持續沖水只少1小時以上 |
2 | 冷氣排水 | 往冷氣排水管內灌水，若有堵塞，短時間就能察覺 |
3 | 水槽與地上排水管 | 水槽放滿水，待1小時觀察是否有滲漏。地上排水管需確認是否有施工時混凝土殘留 |
4 | 電箱確認 | 電線是否破損、是否有上保護套 |
5 | 電話、網路、電視盒、光纖功能確認 | 是否有缺、功能是否正常 |
6 | 每個插頭檢查 | 是否有電，若無，回頭查電箱內無熔絲開關狀況 |
7 | 打開維修孔檢查 | 檢查是否有漏水、電線安全 |
8 | 磁磚、地磚、牆面 | 是否有空心的狀況，用敲的確認 |
9 | 地板水平 | 一般至少彈珠不滾，但可用雷射確認水平在5mm以內才合格 |
10 | 其他髒污、刮痕、破損 | 一般人一開始會檢查的，但驗屋專家都是放到最後才看這些 |
因為自己驗屋太累，又有很多驗屋設備要準備，因此我在第二次買預售屋時，決定還是花點錢請驗屋公司，比較方便且有保障。
結語
由於預售屋的頭期款可分期付，因此吸引許多購屋新手買進；然而，預售屋一開始沒實體，許多人不知預售屋該怎麼看，後續甚至因不知如何驗屋，導致交屋後才發現重大瑕疵！
因此，本文分享了9大新成屋驗屋注意事項，希望能對您有幫助！
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