「最近看了一間房，還蠻喜歡的，所以當下就向房仲出價 900 萬了！」
「很好啊！所以你打算買多少？」 我問。
「就想買900萬啊！頂多再加上仲介費」
「蛤！所以你的出價是想買的價格？都沒有留任何議價空間嗎！」
我驚訝著…因為，這樣的買房議價方式，不太可能買到期望的房價~
出價與議價是買房必經的2大階段，學會掌握買房出價策略與議價技巧，才可以避免自己當了冤大頭！
然而，許多人在議價過程常遭遇下述問題：
- 每次都被仲介說：「你出價這麼低，怎麼可能買的到房啦！」。
- 不知道買房議價空間要怎麼抓，出價太低怕被仲介罵、太高擔心自己是盤子。
- 學了一堆議價技巧，但還是不知不覺被仲介話術越加越高。
在房價高漲的年代，「買房如何議價」逐漸成了必學技能。本文以自身實際議價經驗彙整，說明出價與議價策略上的主要差異，並將議價流程整理為5步驟，提供讀者一個明確的議價方法參考。
若只注意議價而不懂看房，可能漏看房屋瑕疵，買房後才懊悔！
因此，記得一併學習我幫你整理的「看房技巧五大篇章」，才不會吃悶虧！
買房必經兩大階段，「出價」與「議價」
首先，預售屋議價過程很短，通常當下就直接與代銷討價還價了，特別是現在越來越多標榜「不二價」的預售案，完全不給議價！（預售屋議價看＂這篇＂）
因此，本文撇除預售屋，以「由仲介帶看的中古屋或新成屋」為主，說明出價與議價的過程。
什麼是「出價」？
「卡爾！上次介紹你5樓的那間，你覺得如何？有興趣可以出價談談看喔！」
「嗯…但屋主開價有點高，我擔心我的出價會有點距離耶！」 我回答。
「您出價看看囉！」
看房時如果看到喜歡的，仲介會請我們出價，然後房仲根據我們的出價向屋主談。
但是，除非你不差那幾百萬，出價跟屋主的開價很接近，不然一開始的出價仲介一定會打槍一下的！
因此，正常的出價流程分為2部分：
什麼是「議價」？
「卡爾！跟你回報一下，我有幫你跟屋主努力了一下，但由於這間房跟了屋主30幾年了，有一定的感情，屋主實在很捨不得！在價格上面屋主說他不急著賣，請我在多努力看看是否有其他買方，我努力的向屋主說您的好話，說您真的很有誠意要買房」仲介說。
「卡爾！你看我們從看房開始都努力到現在了，好不容易看到一間很棒的房子，我自己都覺得很棒，我們是不是要再往上加一點，讓屋主看到我們的誠意，我在幫你努力的打動屋主」 仲介說。
哈哈！當你真正進到買房議價環節時，會突然發現「哇靠！仲介的作文怎麼都這麼文情並茂！」。
出價成功，進到議價環節後，仲介會持續協調買賣雙方對於房價的想法；當下述2種情況出現時，房仲便會約雙方到仲介店內詳談，最終成交or破局（俗稱：出來談）。
- 屋主願意降底價，直到與買方出價不遠時。
- 買方願意加價，直到與賣方底價不遠時。
當雙方議出一個都同意的房價時，等於議價成功，才會開始跑買房簽約流程 !
最常遇到》仲介說自己出價太低怎麼辦？
「卡爾，不要開我玩笑了啦！上次有人出價980萬，屋主直接臭罵我一頓，你出900萬怎麼談？」
「可是，我的出價是這區域的實價登錄均價行情耶！」 我回答。
「拜託！這幾年房價漲那麼兇，實價登錄早就跟不上了」
如果你真的進到出價議價階段，一定常常遇到仲介噹我們出價太低。
仲介總會習慣說服我們覺得自己出價太低，根本買不到房，然後希望我們加價。
其實，真正要猜出一間房最低可買多少，實在太困難，因為光仲介心理就有5種數字：
- 屋主委託價
- 仲介開價
- 市場最近成交價
- 銀行估價
- 買方最高出過的價
因此，在跟仲介議價之前，我們一定要先學「如何評估合理的房價」；只要是經過合理評估，出價在市場行情，就不需受到仲介的心理戰影響！
（延伸閱讀：免費的房屋估價平台）。
當然，即便已經學會評估要買多少房價（假設是900萬），並不代表要出價900萬。
下方就買房出價的策略面，整理出該如何出價的5步驟 !
買房出價策略5步驟
在台灣，大家都知道屋主都會開高價，因此理所當然存在議價空間 !
我們就舉小灰和阿信的範例來思考出價策略，條件如下：
小灰看到一間喜歡的房，評估合理房價為 900萬；然而，屋主阿信開價為1300萬元。
買房出價步驟1》該如何出價？首要思考屋主的想法
「卡爾，你的底價是1000萬，但只開1100萬，這樣其實不容易操作說」
「不然，應該開多少價格呢？」 我回答。
「最起碼要開1250萬以上，通常都嘛要向上抓個8折讓買方殺價」
上述就是我第一次＂賣房＂時，大多數仲介跟我說的話，幾乎都說我的開價太低了！
同理可證，多數屋主也知道開價要開高讓買方殺價；屋主心中想賣的價格通常不會是所開的價格！
台灣屋主開價邏輯：「買方一定會往下殺個8折左右，但我還要付仲介代書履保稅費…，所以開價至少要在買方殺7~8折後，還有賺」。
因此，通常將開價 x 0.7 或 0.8，可能就是屋主的底價！
（這只是經驗，也可能遇到開價拉更高的，因此重點還是自己要會評估合理房價）
小灰阿信範例：阿信開價1300萬
1300萬 x 0.8 = 1040萬
1300萬 x 0.7 = 910萬
（代表：阿信底價可能910~1040萬之間）
買房出價步驟2》保留議價空間，將評估出來的合理房價往下抓10%
這步主要目的是創造議價空間，讓自己後續有空間可以加價，不會一開始就將自己的議價空間壓扁。
小灰阿信範例：小灰評估的合理房價900萬
900萬 x 0.9 = 810萬（出價金額為810萬，加價空間為90萬）
買房出價步驟3》接下來會遇到仲介強力反彈，記住技巧為「先口頭出價」
「卡爾，這價格不可能啦！你別逗我了~」
「就算我願意幫你跟屋主說，屋主一樣會把我罵到臭頭！」
「你出價1000萬？之前有人出價1200萬屋主都不甩他了！」
大多新手很怕這個環節，因為擔心被仲介＂洗臉＂，說真的我以前也很「ㄔㄨㄚˋ」！
後來慢慢轉變心態，我是這樣告訴自己的：
- 「仲介的收入是以成交價抽%數，所以成交價越高，仲介賺越多」。
- 「所以，如果我自己是仲介，也會希望成交價高一點吧！」。
- 「因此，仲介會想要拉我的出價，也不意外，不用太緊張！」。
- 「而且，我是仔細評估過市場行情後才出的價，又不是隨便亂出價，幹嘛緊張！」。
不過，還是有些特別對話經驗可以分享給你，是我之前跟專業包租公看房時學到的：
- 一般人問法：「屋主要賣多少」、「屋主底價是多少」。
- 仲介回答：「就是你看到的價格」、「底價就是你看到的價格」。
- 我包租公朋友：「屋主空間有多大」。
- 仲介答：「您可以出價看看」。
- 我包租公朋友：「哈！我想出啊，但怕你罵我」。
- 仲介答：「不會啦！幹嘛罵你」。
- 我包租公朋友：「哈！我出價xxx萬，是你叫我出價的喔」。
這樣可以減少一些火藥味，變成比較開玩笑的方式壓力也較小~（總而言之，記得給自己和仲介台階下）
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買房出價步驟4》不管如何，10%的加價空間一定要慢慢用
口頭出價後，與仲介來來回回討價還價是一定會發生的，但千萬不要一下就將自己預留的10%加價空間加上去，要一步一步加。
可分為6%、3%、1% 加價，或7%、3%加價，重點是加價要越來越少，讓仲介覺得你似乎已到了極限。
小灰阿信範例：小灰出價810，想買900萬
加價順序可以是：864萬 → 891萬 → 900萬
買房出價步驟5》當仲介願意簽斡旋，代表買賣雙方價差大約一成左右
假設最後出價加到900萬，先請仲介去跟屋主打探一下，自己也可看一下仲介的回饋。
「我都加了快接近100萬了，您先幫我去探屋主的意願，不然斡旋金要退也麻煩」。
如果仲介願意簽斡旋，經驗中代表買賣雙方價差大約一成左右。
（若仲介不願意簽斡旋，代表價差很大，換下一間）
（仲介沒理你也沒關係，過幾個月後再去詢問，說不定結果會不一樣）
小灰阿信範例：小灰出價加到900萬，阿信底價1040萬（大約差一成多）
買房議價策略的唯一準則！
經驗中，通常仲介判斷有機會成交時才會願意簽斡旋；因此簽完斡旋後，仲介會自己去努力。
當然這段期間仲介還是會不斷的話術我們加價，可以說：「耶！從一開始到現在我都加了快100萬了，根本就是附近的實登行情了，不要再拗我了啦！」。
仲介通常會：「有啦！屋主從1300萬大降了200萬，我幫你努力到1100萬了」。
心理OS：「1300萬是開價耶，說不定底價連1100萬都不到」。
因此，在出價完成下斡旋後，通常我就會將心態調整為「有很好，沒有就算了！」，儘量不被牽動情緒~
議價策略很簡單，「比出價時更堅守價格」
通常我會留個10~20萬的議價空間，這個議價空間不是給屋主的，是給仲介的！
要讓仲介幫助我們，就絕對不能口口聲聲壓仲介費，因此我絕不會去跟仲介提到仲介費幾%這件事！
而留個10~20萬的議價空間，是讓仲介可以自己去思考是否動用仲介費這個策略，球交給他們~
只要屋主願意出來談，代表離成交不遠了
我也當過屋主賣過房，因此我知道「只要屋主願意出來談，就代表價格近了」。
因此，雙方出來談就像成功站上罰球線，再怎麼樣仲介都會想辦法罰進球，這也是為什麼很多人會議價議到三更半夜的原因了！
所以，到仲介店議價前，請絕對要睡飽！（不一定要吃飽，仲介甚至會幫買晚餐）。
可以帶筆電或書，反正記得帶事情去做，就算追劇也行，不然真得很可能因為不耐煩就隨便答應加價了，然後才後悔。
結語》買房議價技巧總整理
- 買房議價重點1：一定要先學會判斷合理房價行情（讓心裡有個價格標準，避免買貴）。
- 買房議價重點2：開價的7~8折大約是屋主想要賣的價格（不一定所有適用，僅經驗參考）。
- 買房議價重點3：先口頭出價，別急著下斡旋（善用開玩笑出價技巧，減少火藥味）。
- 買房議價重點4：加價要分2~3次，每次越加越少（讓仲介知道我們有在努力）。
- 買房議價重點5：仲介願意收斡旋，代表離屋主底價約一成差距（單純經驗，不一定全適用）。
- 買房議價重點6：下斡旋後，進入議價階段要捏得更緊（會留10~20萬給仲介操作）。
- 買房議價重點7：到仲介店議價，可以追劇殺時間（反正要找事情做）。
當然，以上你可以參考，但我建議額外去看視頻課程，畢竟面部表情和語氣不是文字可以呈現的。
我聽過的課程中，有2個推薦，議價策略包含在其中：
- 「陳宇凱的精準出價議價」策略偏重理性，很適合像我這樣的理科生學習。
- 「獵屋高手徐佳馨」的比較輕鬆活潑，適合小白新手入門。
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