「卡爾，我約仲介看房，結果進去後沒1分鐘就出來了，不知道看房注意事項有哪些？」
「我都覺得自己在走馬看花，到底該如何看房？有沒有看房SOP」
「有哪些看房技巧是可以幫助找出問題的？」
初學看房技巧後，我踏出第一步，鼓起勇氣開始看第一間房子。身為看房新手，為了累積經驗，不管中古屋、新成屋、預售屋我都看；而我的第一次看房經驗，是間30幾年的中古屋。
如果你看預售屋，面對的是建商或代銷；不過看中古屋，是面對房仲。因此，在實際踏入房子看房之前，與仲介的應對也包含在看房注意事項中；唯有我們與仲介打好關係，仲介才更願意釋出好物件。
本文彙整自己5年來看房經驗，將看房技巧系統化成5大篇章，其中包含多達24個看房注意事項，幫助新手完整學會如何看房。
- 【在你開始看房之前】先移除1個普遍的看房迷思
- 【高效看房技巧】約仲介看房前，先做這2件事
- 【看房重點順序SOP】確保不漏看的4順序
- 【看房注意事項全解析】14項室內看房注意事項
- 【看房技巧小眉角】記得這４招小訣竅
（本文專注於中古屋看房注意事項，若你看預售屋，我也幫你整理了「預售屋看房17大注意事項」）
為了住家隱私，說明看房注意事項時有些無法搭配照片，或照片會以局部放大的方式呈現。
看房注意事項第一章》新手看房迷思，「看100間房」
「卡爾，我有傳5個物件給您，您再參考一下想看哪一間房」房仲訊息過來。
「痾…5間我都想看」新手的我通常這樣說。
是因為5間我都喜歡嗎？事實上，對於新手的我來說，講好聽一點叫做＂多看學經驗＂
講坦白一點就是＂不知道該如何看房前篩選＂，所以就都看…
這幾年的看房經驗，逐漸感受到「新手去看100間房就會知道怎麼看房了」，這句話因為不夠明確而害了很多人。
看100間房，本質上並沒有錯，多練習的確會進步，但卻不是最有效率學習看房的方法；花了一堆時間漫無目的看房，房仲也花一堆時間陪公子練兵，最後就是房仲翻臉，兩敗俱傷…
我不是房仲，也並非在幫仲介講話，但若我們可以清楚自己要看的房屋條件，絕對可以避免浪費時間。因此在約仲介看房前，有2件事一定要先做，這也是新手看房一定要注意的地方，下述將詳細的說明~
當然，許多新手也害怕房仲話術，你可以看看我遇過的「17個房仲話術」，先習慣一下。
看房注意事項第二章》約房仲看房前，先做這2件事
一開始要做的是「仔細思考自己要看的房屋條件」，包含下述問題都要先問自己
- 區域範圍：想買哪個縣市、區域的房子？範圍越聚焦越有效率。
- 房屋種類：自己想要買的是公寓、華廈、大樓、還是透天？
- 房型坪數：依照居住人數與生活型態，評估需要幾房、幾衛浴、坪數需求多大？
- 車位需求：是否需要車位，會不會介意機械車位，還是一定要平面車位？
- 屋齡範圍：自己是否可接受高屋齡的房子，還是有屋齡限制？
- 預算範圍：以上各項條件都會影響房價，除了自己想要，也要先估一下自己的預算。
仔細思考自身的需求，並清楚的跟房仲說明，這樣透過房仲幫忙篩選後，物件應該已經50%以上符合我們的需求了。
當房仲真的開始提供物件給你參考時，代表你過了「讓房仲相信你要買房」的第一關（之前我曾遇過房仲以為我是同業，一直不給我房看）。
收到房仲pass過來物件時，在實際約房仲看房之前，我都會先做2件事，下方依序說明。
額外補充：惡魔問題
「我該跟仲介說我要投資，還是自住？」，通常會困擾這個問題的，都是新手投資客。
我曾測試過，當說要自住時，房仲給的物件就比較不具投資價值。
當我說要投資，也遇過仲介完全不理我，不給我物件看的。
就連身邊許多老手投資客，有先說自住的，也有直接跟房仲說要投資的。
因此，實在很難說對錯，我建議兩者都去測試；至於自住客，老實說自住就行。
（買房投資記得別超過自己能力，小資族想當包租公還有其他6種方式）
約房仲看房前的第1步》先上google地圖
「Location」是房地產亙古不變的價值，除了縣市區域等大範圍，房子座落的地點周邊設施也是重點。
物件周圍有什麼嫌惡設施、學區、生活機能、交通便利性…等，先在google地圖上瀏覽一遍，舉例：
- 「周圍有宮廟是否可以接受？像我看的第一間房斜對面就有宮廟」
- 「房子是否在無尾巷中？是否在3米巷內救護車進不來？」
- 「學區是否對於未來小孩的就學方便？就算自己不Care，未來要轉手時，買家也會在意」
- 「附近有沒有7-11、大賣場、市場？對於生活便利性有影響」
- 「離捷運、公車站牌、高鐵站、火車站、高速公路、快速道路近嗎？考量通勤的便利性」
額外補充
◆嫌惡設施舉例：加油站、Motel、KTV、回收場、基地台、電廠、宮廟、火化廠、福地…等。
◆巷寬影響安全：一般五層樓的公寓需要4.1米的消防作業巷寬，3米巷消防車會受阻礙。
約仲介看房前，除了上述，也可先確認物件的「地理風水」，別說你不在意！就算是自己不在意，未來要賣房時，別人也會拿這點來殺價的。
google地圖可以直接看街景，我就曾經發現一個物件正對面有很小條的巷子，直接路沖！
【除了路沖，新手看房必知3大風水禁忌】
一、反弓煞
反弓煞就是水路或馬路像弓一樣，弓箭朝向自己家的方向射來的樣子。
二、天斬煞
天斬煞就是從家中的窗戶望出去，看到兩棟大樓之間的狹窄縫隙迎面而來，當然這部分要實際在物件內部看會更準確！
三、壁刀煞
從自家望出去，對面的建築直角像一把刀一樣的向自己劈來的感覺，就是壁刀煞，當然這部分要實際在物件內部看會更準確！
更深入學習看房風水注意事項，看這3本好書：
◆好宅風水完全通
◆從家具學風水
◆不動格局開運法
約房仲看房前的第2步》先判斷區域合理房價
仲介：「何先生，這個房子生活機能真的不錯，格局也符合你的需求」
買方：「還行耶！但屋主開價這麼高…」
仲介：「如果真的喜歡，可以出個價下斡旋，我來幫你努力看看！」
買方：「痾…800萬！」
仲介：「你出這個價，屋主怎麼可能賣啦！」
不知道有多少人跟房仲出價出到臉紅脖子粗的？拜現今網路資源豐富，許多房地產課程標榜幫助學員6折、7折買房，搞得好多人以為出價就用力殺就對了，一堆屋主也被殺價怕了，索性將開價提超高，反正要殺價就讓你殺個夠，因此惡性循環~
雖然有人認為房價的部分等看完後，有喜歡再思考如何議價就好，但我覺得，在看房前先了解附近的房價行情，知道合理的房價區間，看房當下如果真的喜歡，就可以利用略低於合理房價的價格先探探房仲的口風，先行了解物件可以議價的空間。
不過，在我的經驗中，即便會查詢合理房價，也不容易買到合理價，需搭配議價技巧！
額外補充：探詢房價降幅空間的話術▼
一般投資新手：「屋主想賣多少？」
房仲：「跟開價的價格差不多，沒什麼空間」
房產投資老手：「屋主空間多大？」
房仲：「痾…有一點啦！你可以出價看看，我努力」
在我還是新手時，這是同一組仲介回答我和回答老手時的不同！
上述你可以學起來，想更進階議價技巧可學▼
（我的讀者有專屬折扣碼「CARL」，9折）
對於還不會評估合理房價、不知道下斡旋技巧的讀者，下述２篇你可以學：
- ４個合理房價評估方法：不單只是實價登錄，甚至實登查詢也有眉角。
- ２個免費房屋估價平台：懶人合理房價評估法。
- 下斡旋技巧：房仲有時會說斡旋金越高越好，真的嗎？下斡旋也有技巧。
其實，有些專業投資者，由於看過的房子太多了，心中早就對某區域房價瞭若指掌，因此當房仲報物件時，他們會直接出價請房仲評估是否有機會，若完全沒機會他們也不會去看房了。若最後練到這樣，看房是真的可以很省時的！
看房注意事項第三章》看房順序SOP，確保不漏看的4順序
若每間房都只是憑感覺，進去繞個3分鐘就出來，這樣很容易在買房後，發現漏看了些瑕疵才後悔。
因此看房時，我通常會將整個過程分為4大順序：
- 看房順序1》周邊環境＋門面
- 看房順序2》公共空間、梯間、電梯公告欄
- 看房順序3》你要看的那一間
- 看房順序4》頂樓＋地下室車位
看房順序1》周邊環境＋門面
我通常會比房仲約的時間還要提早20分鐘到達，利用這段時間在物件周圍繞繞：
- 觀察生活機能是否符合需求（周邊商家、學區便利性）。
- 通勤是否方便（距捷運或公車站距離，實際走走看）。
- 消防安全（巷弄太窄，或無尾巷）。
- 行車動線方便性（是否單向道、禁止轉彎的道路、車道出口的轉彎空間）。
- 周邊是否有房屋仲介店（有代表該區域有市場）。
- 附近是否有嫌惡設施（回收場、夜總會…）。
接著觀察該物件的門面：
- 門口環境是否髒亂（垃圾堆放，蟲鼠蟑螂多的狀況）。
- 一樓大門入口處是否乾淨整潔（機車亂停，或信件亂散的情形）。
- 管理人員的水準（是否態度很糟、或完全不管制進出人員的情況）。
看房順序2》公共空間、梯間、電梯公告欄＋你要看的那一間
- 一樓大廳是否整潔、電梯佈告欄是否整齊張貼（可以顯示出社區對於居住品質的要求）。
- 樓梯間、隔壁間的門口是否有堆放雜物（可以顯示鄰居素質）。
- 如果有公設，可以先去看看公設的狀況，是否有人在使用（可以評估管委會運作情形）。
以中古屋來說，最基礎的公設就是電梯、地下空間，可以看看電梯的保養紀錄、地下空間是否有被亂堆放雜物，就可以大概知道管委會的運作情況與鄰居間對於修繕的態度。
拿一個比較有趣的新成屋案例，我在晚上大約7點時去看房，當時的健身房都沒人在用，燈還是暗的，詢問之下才知道有幾台跑步機當時沒有點交過，有安全的疑慮，就這樣放了2年多健身房從未開放過。
如果看的是華廈或電梯大樓，我會特別注意電梯的保養紀錄，根據中華民國電梯協會的標準，15年以下建物每3年要保養一次電梯，15年以上要每年保養，若看房的電梯沒有定期保養紀錄，我就會擔心其居住安全。
額外注意：
我看房時曾看到電梯維修費公告，「由於管委會目前資金不夠，電梯維修費會向各戶額外收取」。如果確定要買，就要跟原屋主談好這筆錢必須由他支付，或從議價中扣除。
看房順序3》你要看的那一間
多數人看房都會直衝自己要看的那一間，但看完前兩順序，你應該知道周邊與門面也是看房注意重點。
進到自己要看的那一間，總共有14項屋內看房注意事項，在【看房注意事項第四章】中，繼續看下去。
看房順序4》頂樓＋地下室車位
若有車位，需實地去看車位的位置，是否符合自己車子的大小，動線是否方便停車（我也幫大家整理「圖解車位挑選4大重點」）。
若無車位，須注意：
- 附近好不好停車
- 有沒有停車場
- 停車場是否提供月租之方式
- 是否汽車與機車車位都有
若看的是頂樓含頂樓加蓋的房子，須注意頂加為鋼筋混凝土RC或是鐵皮，價值完全不同（鐵皮頂加下雨時很吵）。頂加大多屬於違建，而違建又分為既存違建（民國84年1月1日前存在，緩拆或免拆）、新違建（民國84年1月1日以後存在，即報即拆），這部分可依據 『農航所空照圖』進行判斷。
由於頂加可能會有報拆的風險，因此通常會將頂加坪數用「打幾折」的方式議價。
若頂樓沒有加蓋，需觀察隔熱是用「搭鐵皮」還是「塗層」，隔熱塗層的狀況是否仍完好無破損；防水處理是用「塗層」還是「貼磁磚」，一般貼磁磚的防水效果較好，塗層有一定的有效期限，可以詢問房仲頂樓的塗層是何時完工的，塗層施工費用是頂樓住戶自費還是管委會處理。
當然，也看過頂樓明明有水塔，手敲一下發現裡面是空的，原來之前水塔有漏水，鄰居因是否要花錢維修有吵過，後來就不了了之。另外，還有頂樓的排水是否順暢、水錶管線是否有漏水長滿雜草、若有加壓馬達，需觀察並詢問確認加壓馬達的電力是吃頂樓住家的還是公電！
看房注意事項第四章》當你走進屋內，14項室內看房注意事項
看房注意事項1》開門見灶、見廁、穿堂煞等風水瑕疵，是否可用裝潢修飾
當打開大門，映入眼簾的是廚房、廁所、臥室、鏡子，或一覽無遺的穿堂煞 ，有些人會直接否決這類的風水瑕疵。
然而，其實這些室內的風水瑕疵都可以用裝潢修飾掉，例如植栽、屏風、拉簾、木作裝潢等修飾，因此在室內風水上不用這麼擔心，在看房時同步思考如何裝潢擺設避免掉就好。我自己只會在意建物本身的風水，像前述提到的壁刀、天斬，因為這些比較無法隨意改變！
看房注意事項2》玄關是否有足夠空間擺鞋櫃
有些房子玄關超小，無法擺放足夠大的鞋櫃，導致鞋子只能亂擺地上，這樣很容易有髒亂感。
看房注意事項3》天花板的高度與地板水平
天花板會不會太低？如果太低，是原本就低，還是裝潢造成的？如果是裝潢造成的，那為什麼要裝潢的那麼低？是不是要掩蓋一些瑕疵？
地板是否水平？用彈珠測看看，地板傾斜的房屋結構可能有問題，且住在裡面也較容易頭暈。
看房注意事項4》牆壁是否實心、剝落、鋼筋外露、重新粉刷、漏水
牆面是看房注意事項中的重點，若房屋有漏水壁癌或更嚴重的結構狀況，牆壁都看得出來，例如裂縫、剝落、鋼筋外露等等；漏水與壁癌都是相對難處理的項目，可以看「我處理壁癌的經驗」。
看房遇到壁癌漏水，這樣的房子要不要買？第一個要思考的絕對不是可以殺多少房價，而是自己有沒有能力處理，可以多看別人處理壁癌漏水的經驗培養能力，也能比較有概念要花多少錢，這樣我們才知道「該殺多少錢」。
（延伸閱讀：漏水處理步驟）。
很多屋主為了掩飾就會重新粉刷，或甚至裝潢釘木板候再重新粉刷等方式掩蓋。我們可以先用手敲看是否實心，再觀察油漆狀況（太新的油漆就代表重新粉刷），別輕意的被美化過的屋況蒙蔽了。
壁癌漏水是買房最擔心遇到的問題，想避免自己踩雷，除了多看房累積經驗外，「中古屋首購攻略」中也詳細說明如何利用不動產說明書與屋況檢查表，幫自己絕緣這類問題！
相反的，專業包租公反而喜歡善用壁癌漏水買到好房價，如果你買房是想收租，那強烈建議你先看看「20個包租公真實經歷」這本書，提前了解包租公會遇到的事情。
看房注意事項5》窗戶是否容易開關、通風與隔音狀況、採光
在我看房的經驗中，如果是夏天，我發現房仲都會先將冷氣打開、窗簾和電燈打開、門窗關起來，原因如下：
- 為了讓買方覺得不悶熱，感到涼爽，所以開冷氣。
- 為了讓買方覺得採光佳，所以窗簾都拉開，燈都打開。
- 為了讓買方覺得不吵，所以將門窗都緊閉。
但我們看房要注意「通風」、「採光」、「生活噪音」。因此我會請仲介將冷氣與電燈全關掉（當然是早上看房的時候），很簡單，就說：「不要浪費屋主的電」就好，然後打開全部窗戶，觀察通風狀況是否良好、聽窗戶打開後的噪音是否過大、感受自然採光是否OK。
窗戶全關，觀察隔音的狀況，隔音不好雖然可以換窗，也要注意聽風吹在窗戶上的噪音使否過大。
看房注意事項6》每個窗戶看出去的棟距
棟距會影響陽光和隱私，若棟距太短，則可能會完全無光照變成暗房，並且鄰居離太近也會有隱私的問題；但若棟距太大，落地窗又是朝北，北風呼呼吹的時候就超冷，因此並非棟距大就一定好。
（補充：常聽到的永久棟距代表房子前面是公園、溪流、停車場等，不會再蓋建築物減少棟距的可能）
看房注意事項7》朝向與座向
座北朝南帝王位、座南朝北比較冷、座東朝西比較熱、座西朝東灑朝陽。北台灣比較冷，朝北的房子就會更冷，因為北風；南台灣比較熱，若房子是朝西的，西曬就更熱（朝向與座向的資訊）。
看房注意事項8》注意電箱的整齊程度、電線使用年期
現在新的電箱裡面的迴路都規劃的蠻整齊的，以前看過我家舊的電箱，裡面可以目視到的電線捲曲程度就很雜亂。如果看到的電箱很新很乾淨，電線很整齊，可以稍微安心一點安全性。
以前在裝潢時所拉的電線比較細，我老家就曾經因電線不堪負載而走火的情況，因此這部分我會特別的注意是否有需要重新拉電線 ( 電線粗細參考資料 )。
可以口頭問一下房仲，是否屋主有重新拉過電線，這也可增加買房議價的籌碼，若電線年久沒換有可以順帶一句「哇 ! 這屋齡這麼老了，老舊電線很危險，重新拉也要一筆成本！」
看房注意事項9》衛浴洩水坡度、水管是否堵塞、水壓如何
不用客氣的打開水龍頭，觀察洗手台、浴缸的排水是否良好；拉蓮蓬頭，在離地板排水孔較遠處開水，看水是否會自然的流到排水孔而不會淤積，可以確認洩水坡度是否OK。
也可同時打開蓮蓬頭、洗手台水龍頭、以及沖馬桶，觀察水壓是否足夠。
看房注意事項10》使用天然氣還是瓦斯桶，測試熱水效率
確認使用天然瓦斯，還是桶裝瓦斯。之前在外面租過使用桶裝瓦斯的房子，冬天洗到一半沒瓦斯時真的是崩潰；若是天然氣，問房仲瓦斯管線錶的位置，評估查表時方不方便。
同時也要測試是否有熱水與水熱的速度，雖然這有可能跟熱水器有關，但這也是評估當你接手後，是否需要花這樣一筆錢來處理熱水的問題。
看房注意事項11》陽台是否有違法外推
陽台不可違法外推，外推雖可使室內空間加大，但之後若被舉報仍須再拉回，得不償失，這部分可以向房仲求證，若有外推則可將拉回的施工費用放入議價籌碼中。
曾經我朋友買房後，就被鄰居檢舉陽台違法外推；以前可能顧及老鄰居面子，換新住戶後反而不顧慮。
因此若想當包租公，建議裝修一定要合法，才不會被用檢舉威脅（可看「合法隔套懶人包」）。
你也可以交給專業》從選房、貸款、到完成合法室裝▼
看房注意事項12》格局夠不夠方正
有些有菱有角的室內空間很容易令人頭暈目眩，若不夠方正，思考可否善用裝修或布置使其空間感較為方正，但相對的可能就會犧牲掉部分空間，因此議價時也必須將這個裝潢成本列入籌碼中。
看房注意事項13》觀察鄰居門口與樓梯口狀況
買房了最擔心惡鄰居，由於不可能先挨家挨戶去拜訪，因此我都是看樓梯間。三個重點：雜物、牆面（特別是有開窗的）、味道。
樓梯間如果沒有堆放雜物，代表住戶品質很高；開窗的樓梯間較明亮，但下雨時雨水可能會弄髒牆面和地面，如果牆面和地面很乾淨，可能住戶定期在清潔居家環境，又或是管理費有包含清潔。
以我看的這間來說，＂公共梯間開窗，但地板與牆面皆很乾淨，且無雜物堆放＂，代表鄰居很有功德心，並且公共空間會定期清理。
看房注意事項14》排水孔狀況
最近看了許多樓下剛好做餐飲業的房子，除了文中提到的味道問題之外，還有蟲蟲危機！
如果餐廳衛生管理得當，基本上房子內的排水孔附近並不會有蟑螂屍體，或螞蟻出沒，剛好有看到一間廚房的排水孔用塑膠袋塞起來的，打開來看很多蟑螂屍體，這要小心，不然以後住進來就有蟲蟲危機了~
看房注意事項第五章》4招看房技巧小訣竅，避免買到地雷房
「如何避免買到地雷房？」，避免在日後產生糾紛，在看房技巧上就要好好琢磨，下面說說我在看房時看到的事吧！
看房技巧小訣竅1》你知道嗎？原來用手敲敲打打很容易敲出關鍵！
如果你在牆壁上看到異常凸出的牆面，別傻傻認為這是為了裝潢；許多屋主出售房屋時，特別是中古屋，因為屋齡較高，因此難免多少會有一些問題。出售時，屋主會花一筆小錢將有問題的地方遮蓋起來，並全室重新粉刷，讓沒經驗的買房新手誤以為：「哇! 這間30年的中古屋狀況還保持很好耶！」，然後就高價購買了…
以我看的這間來說吧，＂刻意用木板裝潢牆面並重新上漆，為了掩飾漏水而產生的嚴重壁癌＂。因此在看房時如果牆面有不切齊的狀況，或用手敲發現有非實心之部分，就須特別注意。
（補充: 實心牆面敲起來聲音很小，如果是木作裝潢牆面，聲音會很大）
看房技巧小訣竅2》別急著下斡旋，下雨天再去看一遍
最好下雨天後幾天去看，如果這間房子有嚴重漏水問題，就可能顯露出來。如同上面所說，屋主可能會重新粉刷掩飾漏水問題，但如果漏水很嚴重，大雨過後仍會無所遁形，因為油漆也會受影響變色。
以我看的這間來說吧，＂已經是三十幾年的中古屋了，出售時特別全室粉刷，當然是為了賣相好一點，但若仍有漏水，在幾次大雨之後仍會現形＂。因此在發現之後，觀察到漏水的區域是直接對應到頂樓加蓋的陽台區域，代表交屋後，還需要花一筆錢加做頂樓的防水工程，抓到這個點，自然在談售價時就會把這層花費一併加入議價的籌碼！
看房技巧小訣竅3》寶特瓶、測距儀隨身攜帶
雖然我看得這間沒有地板傾斜的問題，但若我們看的房子地板傾斜的嚴重時，可以用寶特瓶放在地上，若寶特瓶會滾動，則代表地板傾斜。
當然彈珠更好，因為彈珠各個方向都會滾動，寶特瓶的話只有兩個方向，所以要多測幾個方向；不過，若真的忘了帶彈珠，在7-11買一下寶特瓶飲料就好了。
測距儀的用途在於量測實際室內空間尺寸，可以幫助看房當下評估空間使用，例如房間的長寬在放完床與衣櫃之後，走道還剩多少；若自己有家具要搬來，也可以先評估該家具放置的空間是否足夠！
補充：看房必備小工具
- 彈珠：觀察地板是否傾斜（書局可以買到）
- 水平儀：觀察牆壁或柱子是否傾斜（附捲尺的多功能水平儀）
- 捲尺或測距儀：量測實際空間大小，確認是否足夠家具擺放（迷你輕巧測距儀）
- 衛生紙：觀察沖馬桶時是否會堵塞
- 小夜燈：觀察各插座是否有電（超便宜智能質感小夜燈）
看房技巧小訣竅4》把冷氣關掉，把窗戶都打開
有些房仲為了買方看房時的舒適度，會先將門窗緊閉，並打開冷氣（夏天）；當然冬天時也會門窗緊閉。我們將窗戶打開，可以確認室內通風情況、通風時是舒適還是風會太大、夏天時可確認室內燥熱程度。
另外窗戶打開前先聽聲音，與打開後的室外噪音程度，可以判斷該窗戶的隔音能力。
還有一個重點，就是是否會有異味入侵，如果下方做餐飲，之前看過牛排館樓上的房，一打開窗戶整間都是牛排味，什麼？很香是嗎？持續幾年房間都是這個味道或許就不會這樣認為了！
不論買房是要自住或投資，這篇文章幫助你預先學習看房注意事項。
當然，你也能從我的網站中挖寶更多▼
