隨著「房地合一2.0」與「實價登錄2.0」上路後，政府以「打炒房」為目標，期望杜絕房價被不理性的炒作。
接著，政府持續地祭出許多房市政策，信用管制、預售屋管制、利息政策，希望能健全房市。
對於我們小資族來說，或者對大多數人來說，當然期待打房政策上路後，房價會跌，畢竟大家都會看到投資客伺機拋售這類新聞，下意識會覺得房價應該會跌，可以再等等看。
沒想到，通貨膨脹物價飛漲，看似打房越打房價越漲，未來房價走勢真的會下跌嗎？
本篇聊聊系列文章以個人觀點，綜合在房地產投資上的經驗，思考未來房價走勢，與大家聊聊~
近年有哪些影響房價的政策
實施日期 | 與房價有關的政策 | 政策細節 | 報導 |
2021.07.01 | 房地合一稅2.0 | 持有2年內：稅率45% | |
2021.07.01 | 實價登錄2.0 | 門牌完整揭露 | |
2021.09.24 | 8大地區 | 包含台北、新北、新竹縣市、桃園、台中、台南、高雄 | |
2021.12.17 | 央行信用管制 | 自然人第3戶貸款降為4成，無寬限期 | |
2022.03.17 | 央行升息 | 央行宣布升息一碼 | |
行政院4/7拍板草案 | 平均地權條例修正草案 | 預售屋、新成屋簽約後不得轉售 |
打房政策1》房地合一2.0，對房價有什麼影響
房地合一稅2.0政策簡述有下列5點（可看房地合一稅 2.0）：
- 課稅年限再延長，持有未滿2年45%，未滿5年35%，未滿10年20%。
- 營利事業持有5年才能以20%課稅，5年內比照個人課稅。
- 以股權形式買賣不動產將納入課稅。
- 土地漲價總數額規定用土地公告現值計算，避免高報地價避稅。
- 未提相關費用證明文件，可減除費用降為成交金額3%，上限30萬。
房地合一2.0白話文來說，目的是什麼？
從上述5點來看，房地合一2.0做了下列這幾件事：
- 想短期買賣賺價差的人，被提高了稅收。
- 想藉由公司或股權形式來買房節稅的人，被提高了稅收。
- 想用以往高報地價方式來節稅的人，被提高了稅收。
- 不小心沒有留存可減除稅費等相關收據的人，被提高了稅收。
簡單來說，政策上藉由延長持有時間，想做短線買賣賺快錢的就會被抽高稅；藉由封鎖以往節稅的辦法，來讓房屋交易的成本增加。
先不說公司或股權等一般人較不會接觸到的方式，單純就延長持有時間來看，對於買房自住者沒差，但對於以下類型的投資客就有影響：
- 買老屋來重新裝修後，短期轉手賣出賺價差的投資客。
- 買入Apple物件，短期轉手賣出賺價差的投資客。
政府希望壓縮投資客的獲利空間，藉此減少短期炒作房價的意願。當然另一個層面，政府也因此增加了稅收。
房地合一2.0施行後，房市的變化？
首先，大家都知道答案，「房價沒有跌！」。根據好時價的房價圖表，房價走勢仍持續上漲，甚至可用飆漲形容；而影響到的，似乎只是交易量下跌而已。
（圖表中，橘線是房價指數，柱狀圖是交易量走勢）
當然，近年房價飆漲的可能因素，還包含了通膨，因此也不能說因為房地合一2.0使房價飆漲。只不過從走勢中，我們可以看到幾件事情：
- 房地合一2.0因增加了交易成本，確實抑制了成交量。
- 然而，交易量下跌，並不代表房價就會下跌。
（延伸閱讀：小資抗通膨3步驟）
房地合一2.0施行後，房市似乎開始轉向自住與長期投資市場
對於自住客來說，買房後本來短期就沒有要交易，所以沒差！因此，部分買房需求回歸自住市場。
對於投資客來說，只要將房屋裝修好後出租幾年，等到房地合一稅降低，獲利可接受後賣出即可！因此，部分買房回歸長期投資收租市場。
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小結：房地合一2.0為何無法使房價下跌
政策目標為減少房屋交易的頻率，避免短期的一買一賣墊高房價，產生短期房價飆漲的感覺。
然而，房地合一2.0的實際結果，只是部分玩短線的投資客退場而已。
我也賣房過，在賣房的時候也會先算這些稅費，並將其加入期望賣出的房價中，當稅費越來越貴，大家也會將這些成本轉嫁到消費者身上，消費者就是買方，這也是房價每轉手一次就再貴一點的原因。
假設身為投資客，頂多太貴的我不投資就好，但若身為自住客，真的得買房的時候，房價漲了會怎麼想？「現在不買，將來可能會越來越貴，從以往的房價走勢圖就可以看到了」。
打房政策2》實價登錄2.0，對房價有什麼影響
實價登錄2.0政策簡述有下列6點（可看 實價登錄 2.0）：
- 預售屋定型化契約銷售前需被檢查
- 預售屋定型化契約若違法，按棟開罰
- 預售屋成交30天內完成實價登錄申報
- 預售屋禁止紅單轉售
- 實價登錄門牌地址完整揭露
- 申報不實最高可罰100萬
實價登錄2.0兩大方向
- 對預售屋交易：契約須審查，保障消費者權益；並且紅單納管，減少炒作。
- 對成交價登錄：實價登錄門牌地址完全揭露，並且納入預售屋。
由於預售屋的成交價算是全新房屋的第一筆實價登錄，因此若預售屋房價被炒高，後續大家買賣都會看實登，房價也就很難下跌。
我猜想，政府覺得只要成交的房價透明公開，就不會被亂炒高。而可能用來將預售屋房價炒高的紅單，政府也想說只要禁止了，房價都就不會飆漲了（以上純屬個人猜測，畢竟我不可能100%知道政府在想啥）。
實價登錄2.0上路後，幫助預售屋轉向自住市場
話說我第一次買房就是買預售屋紅單，當時代銷跟我說：「你想要的高樓層都賣完了，我幫你問過，只有一個買方想釋出紅單」。
當時預售屋還沒有實價登錄，後來跟代銷比較熟後，才聊到原來當時這個賣我紅單的投資客，才花兩個禮拜就轉手賺了50幾萬！
以前的紅單交易就像一件商品零成本轉手，中間的經銷商越多房價就疊的越高。
而如今紅單不能轉手，利用預售屋紅單短期轉手、零成本獲利的投資客便會退場，回歸自住買方。
一分錢一分貨，預售屋建商也想獲利
從建商心態來思考，較健康的會維持基礎獲利，並一樣提供民眾優質的建案；當然，世界總是有明有暗，難免有些會在契約上、或是實價登錄上做手腳。
因此，我猜這是政府在實價登錄2.0，必須放入以下兩個重點的原因：
- 預售屋定型化契約須被審查；違法可按棟開罰
- 預售屋實登申報不實可罰最高100萬
似乎超級少人買預售屋會看契約內容，大多數只在乎討價還價，因此政府先幫我們審查，幫助減少買賣糾紛。當然，這不代表自己就不用再看過哦！
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而實登申報不實…「卡爾！有代銷跟我說他可以賣我900萬，但合約要寫950萬，這樣有什麼問題啊？」
「這個…問題就大了」，這樣會違法的合約價寫高對建商有什麼好處？
首先，既然大家往後買預售屋都會看實價登錄了，那建商只要將實價登錄上的數字弄漂亮，那自然房價就會越賣越高。
因此，除了高報實登房價這種違法的手段，你偶爾也會聽到某些建案＂買房送裝潢＂，羊毛出在羊身上，裝潢、家電款項全部加上去實價登錄墊的漂亮，對建商來說why not？
只不過，最高只罰100萬，是否真的有遏阻作用？個人覺得防君子不防小人。
小結：實價登錄2.0為何無法使房價下跌
之前有讀者問我一個不錯的問題，有看過預售屋的都知道，預售屋很常用不同期數的銷售手法，每期的房價逐漸墊高。
在實價登錄2.0上路後，讀者問我她去看某個預售屋第4期的建案，代銷跟她說的每坪價格，還比同一個預售屋建案第3期的實登高2萬，還跟她說會越來越高，懷疑實價登錄2.0真的有抑制預售屋房價的功能嗎？
其實我覺得，我們可以用建商的角度思考，「既然大家看的到預售屋房價實登，如果你是建商，會不會想反向利用房價透明化，來創造每期預售屋實價登錄越來越高的數據？」。
打房政策3》央行再進一步祭出八大縣市取消第二戶寬限期
買房新手看這邊：什麼是寬限期
寬限期代表只需要繳利息、不需要繳本金的期間。
舉例房貸1000萬，20年期，利率1.5%，寬限期2年。
表示前兩年每月僅需繳利息12500元，兩年後每月需繳本息52856元，差很多吧！
八大縣市取消第二戶寬限期，想利用寬限期來放大每月被動收入的包租公，自然就會受到影響。
上述例子也看到了，寬限期會讓每月繳款少很多，因此有些人利用此寬限期來增加每月收入。而寬限期到了之後，再轉貸到其他家銀行，重新申請新的寬限期。
而限制第二戶寬限期，其實就好像是說「你要這樣玩可以，但只能玩一間」。
量化寬鬆＋低利息，導致借錢投資房地產一堆人在做
其實從經濟學角度來看，由於量化寬鬆全球狂印鈔，導致市場熱錢太多，再加上低利率，大家從銀行再搬出更多的資金，反正利息成本便宜；久而久之，炒作情況可想而知。
而寬限期就是讓原本便宜的借貸成本，再更加的便宜。因此，央行政策逐步地朝向「你真的有足夠的錢再買，不要亂從銀行搬錢出來炒房」。
小結：限制房貸寬限期為何無法使房價下跌
其實，量化寬鬆、熱錢太多、房貸利率太低才是導致原物料通貨膨脹的真正原因，房地產只是通貨膨脹的其中一個項目而已，若利率不上升，貸款利息成本很低的情況下，房價我想很難被壓抑。
然而，升息影響的層面不只房地產，還有一堆產業和匯率的交互關係。因此你會發現，升息通常跟著世界步調走，絕對不是想打房就升息，沒那麼簡單！
打房政策4》央行信用管制，對房價有什麼影響
央行信用管制政策簡述有下列4點（可看央行信用管制政策）：
- 自然人購置高價住宅貸款，第3戶（含）以上購屋貸款的最高成數降為4成
- 購地貸款最高成數降為5成，保留1成動工款，並要求於一定期間內動工興建
- 餘屋貸款最高成數降為4成
- 工業區閒置土地抵押貸款最高成數降為4成
貸款成數對房價有什麼影響
在資本主義的社會，東西要有人買才有可能上漲，就像一檔股票如果搶買的人比要賣的人多很多，那漲停是必然的。
而房價如果上漲，要買的話勢必要準備更多資金；然而，由於低利息，導致房價的漲幅大於利息的支出，反而大量的貸款來買房，導致房價因此被炒高。
這就像是知名暢銷書「富爸爸．窮爸爸」提到的OPM，利用別人的錢來賺錢。甚至還有「零元買房」的手法，跟銀行全額貸款，才造就「即便手頭沒有很多錢，也可以買房的景象」。
現在還有哪些銀行可以貸９成？
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小結：限制房貸成數為何無法使房價下跌
歷史告訴我們，金融海嘯就是因為過度的房屋次貸才導致的，因此政府對於貸款成數的限制，一方面也是為了避免類似的悲劇歷史再重演。
不過跟上述政策都是一樣道理，主要目的都是為了限制房市的炒作，導致不理性的飆漲。然而，近年貨幣因量化寬鬆而狂印，貨幣價值變低了，那同樣的東西就必須用更多貨幣換。
所以你才會發現為何政府一直強調是「打炒房」而不是「打房」，因為房價的上漲有很大的原因來自於鈔票價值的下跌，所以房價才無法下跌。
打房政策5》央行升息，對房價有什麼影響
央行在2022年3月宣布升息一碼，對於以往都是半碼半碼調整的台灣央行，這次直接升息一碼造成了許多討論。
簡單來說，一碼就是0.25%。假設升息前的房貸利率是1.35%，那升息一碼房貸利率就變為1.6%。
這部分，我們就用不同角色的一問一答來一起思考看看吧！
房貸利息變多，導致拋售潮，所以房價會跌?
一般人想像：「升息會讓持有者的房貸利息變高，可能會受不了而拋售房子」。
實際上可能：「貸款1000萬、30年、原始利率1.35%，每升息一碼，本利攤從33797到34994，每月只差一千多，應該不至於因此拋售吧！」。
很多人在看完實際試算後，才發現原來跟自己想的不一樣，以為升息一碼每月房貸會增加超多。
如果每月增加一千多元，就覺得讓自己快負荷不了，那其實必須重新檢視自身的財務狀態，可以試著「打造自動化理財系統」幫助自己財務成長。
包租公成本變高，不想再投資？
一般人想像：「升息使包租公成本變高，投資買房收租的人會變少，所以跟自住客競爭買房的人變少，房價下跌」。
實際上可能：「升息一碼每月才多一千多利息，若房子隔成4個單位在出租，每個租客租金漲個500塊利息就賺回來了還有找」。
也就是說，利息成本轉嫁到租金上，很高的機率會出現。
房價會不會反而因升息而上漲?
一般人想像：「投資客死定了，再買阿！升息房價下跌等著套牢吧！」。
實際上可能：「租金上漲，所以投報率也上升了，可以賣更貴」。
為什麼？
你可能看過賣房廣告「4%高總投報率，坐擁滿租房」，總投報率＝（年總租金／總房價＊100%），而目前市場上放出來的物件，大約4%總投報率就算高了。
我們來假設一下：
- 房價1250萬，分割成4單位出租
- 總投報4%，也就是年租金50萬
- 貸款1000萬（8成），30年，原始利息1.35%，每月本利攤33797
- 升息4碼，每月本利攤38737，增加4940
- 因此每位租客，每月租金調漲1000元，年總租金增加至54萬8千元
- 再以總投報4%計算，你覺得房價可以賣多少？
- 答案是1370萬，比原始房價多了100多萬！
誒誒，先等等！看到這樣想當包租公？
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如果一直不斷升息，怎麼辦?
由於美國聯準會在3/16宣布升息一碼，並且暗示今年可能升息7次，因此大家自然會擔心一直升息，到時候會不會貸款壓力爆表。當然，利率的決議並不是我們的可掌控範圍，因此要準確的預測實屬困難，但我們可以從一些數據中試著先預算，早點未雨綢繆。
從台灣的指標利率「重貼現率」來看，2015年~2016年間降息了4次，每次降息都半碼，而2020年疫情時，一次降息了1碼，來到了1.13%；而這次的升息一碼，就讓重貼現率重回了疫情前的1.38%。如果繼續升息回到了2015年降息前，則會來到重貼現率1.88%。（數據圖表來源）
如果你去查詢，美國基準利率在疫情時直接降至0.1%以下，因此這次美國升息一碼，也只是讓利率回到0.33%而已。也就是說，若美國接下來6次利率會議都升息一碼，大約會升至1.83%，其實跟台灣升息3碼後的利率差不多。（數據圖表來源）
因此，我們如果以今年升息3碼來看，假設▼
- 升息前的房貸利率：1.35%
- 那升息3碼房貸利率就變成：2.1%
- 買1250萬的房子，貸款8成是1000萬
20年本息平均攤還房貸計算▼
- 1.35%的利率：每個月須繳47568元
- 2.1%的利率每月需繳：51063元
- 大約增加3495元！
話說回來，如果每月利息增加3495元，自己的財務會無法負擔，那就必須提前先未雨綢繆，在還未升息到這個程度時先檢視自己的財務。
對很多人來說，知道每月的月薪，但不知道每月的花費。
每天記帳想存錢，但錢總留不住。
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打房政策6》行政院平均地權條例修正草案
修正草案簡述有下列5點（可看草案政策說明）：
- 預售屋、新成屋簽約後不得轉售
- 私法人購買住宅採許可制
- 揪團炒房、營造熱銷假象，重罰
- 預售屋解約需登錄
- 建立檢舉獎金制度
在近期草案的部分是我覺得最特別、也最好奇的，雖然我確實不喜歡看到利用臨演方式來製造熱銷假象的做法（相關新聞），但對於後續是否真的可以抓到，並且重罰，這可能要等政策真的定案並實際施行後，再來看成果了。
不過先不說抓不抓的到，至少在政策上有明文，多少會產生嚇阻的效果，因此我認為禁止製造假象炒房，是讓房市更趨向公平的結果（就像是物價被不理性的哄抬也會有公平會介入處理的感覺）。
而預售屋的紅單轉售，以前確實是很多投資客短期獲利的方式，也導致預售屋隔一段時間房價就更貴。就像我第一次看預售屋時，當時台中北屯一坪也才13萬，可是每隔一段時間再去同一建案，14萬、15萬、16萬…，一直上升！
所以，減少了這種短期的投機，可能讓房子從投機市場，轉向漸趨自住市場；但減少了房價炒作行為並不代表房價就會跌，只不過是多少抑制了不理性的飛漲而已。
未來房價走勢會怎樣，房價會跌嗎?
所以咧！未來房價怎麼走，一起來思考一下~
別忘了台灣「有土斯有財」根深蒂固、別忘了全世界狂印鈔票，鈔票在貶值、別忘了裝潢款和稅金還是會被疊上去、別忘了房子是剛性需求。
但是！稅的提高、貸款的限制，讓房屋買賣的成本更增加了，投資客部分獲利被稅吃掉，沒那麼好賺時，你會發現近年慢慢轉向自住與買房收租市場，減少了短期炒作的成交量！
然而！房價與租金是投資報酬率的分母和分子，房價若持續上漲但租金沒漲，房價還漲得上去？如果租金上漲，一般民眾撐得下去？當撐不下去，租房市場的薄利多銷又會出現了吧！
另外！若房子的投資報酬率持續減少，買房投資的人是否會減少，當投資客真的減少到一定程度，那麼房地產將回歸完全的基本面「有多少人要住？要住在哪裡？」，因此房價的漲跌也絕對與地點相關，許多人有居住需求的地點，房價是跌不下來的。
不過！現實是，現在市場上還是許多投資人在找適合投資的房子，畢竟包租公逐漸成為顯學，短期內房價要跌，除非地點真的太差沒人要，不然很難~
因此個人認為，未來的房價走勢：
1. 整體房價要跌，跌不下來，因為實價登錄，屋主不會想賣的比實價登錄低。
2. 房價要漲，看區域。初期房價要漲，看消息面，例如台積設廠。中後期房價要漲，看基本面，也就是區域發展與人潮。
3. 短線炒房投機者減少，讓房市慢慢回歸基本面。但由於原物料上漲，即便少了投機客，房價要跌也不容易。
如果房價真的要大幅下跌，我能想到的只有３大因素：（但都不想要它發生）
- 戰爭
- 嚴重天災
- 類似金融海嘯的重大系統性風險
與其擔心房價，不如先學好買房基礎知識
如果你實際上查過實價登錄，會發現每坪價差range很大，當你有跟房仲交手過，就會發現，如果你是買方，他會挑實登高的房價給你看；如果你是屋主，他會挑實登低的房價給你看。因此，買房會不會買貴全憑你到底會不會 評估合理的房價。
如果不會看房，買房後才發現重大瑕疵，即便買到便宜，修繕費用加上去，說不定等於買更貴！因此，如何看房的技巧也必須先學習。
許多買房新手以為800萬的房子，自備款只需準備160萬就能買房了。忽略了其他買房隱形成本，也沒計算往後的月付款，結果最後才發現自己財務不足以負擔，陷入債務困境。
小資族想買房，但存錢速度總趕不上房價上漲速度，頭期款不足到底該怎麼辦？至少這基礎的７招你要先學會。
最近的操練心得告訴我，想找到投報率高的房子也不容易，因為市場上一堆人也在找。投報率普通的房子，專業投資人也不想碰，剩一堆新手覺得買房收租一定很好賺，然後亂買學教訓，畢竟Apple物件房仲一定是給跟自己長期配合的投資客，要拿到投報率佳的房子，那得先培養仲介~
反正，如果能力不夠，買房真的不一定能賺錢，如果你身邊有專業投資客，他也會跟你說：「自有資金報酬率至少要高於15%，不然別做，收房租會收到很篤懶」，畢竟管理房客也會遇到一堆問題要處理！你可以先聽聽20個專業包租公的經驗分享，再決定要不要投入。
因此，想買房一定要先學習，我的網站也有許多學習資源，幫助買房新手入門。
