想買房，不外乎就兩大需求，「自住」或「投資」。對於自住，若因結婚、工作轉換等因素，確實可能有購房時間壓力，而面臨買房頭期款不夠的問題；對於投資，多半想法是「現在不買，以後越來越貴，就更買不起了！」，而造成心理上的購房時間壓力，進而想克服買房頭期款不足。
當我們面臨「買房頭期款不夠」的困擾，若沒冷靜衡量自己的財力，貿然使用信貸、或甚至利率更高的私人借貸來彌補，後續可能遭遇月付款無法負擔的情況，導致房屋被法拍、背下更重的債務等風險。
因此，本文將依序說明當面臨「頭期款不夠」時，除了直接信貸，我們還能考慮的其他6種方法，解決頭期款不足的問題。
目錄
- 買房頭期款不足，就用信貸的風險
- 頭期款不夠解法1》善用較低利率的裝潢貸
- 頭期款不夠解法2》尋找二順位房貸
- 頭期款不夠解法3》父母貸 + 轉增貸
- 頭期款不夠解法4》諮詢貸款顧問公司
- 頭期款不夠解法5》以議價能力減少房價
- 頭期款不夠解法6》用高利活存加速存頭期款
- 簽約完才發現頭期款不足，怎麼辦？
- 想買房投資卻頭期款不足怎麼辦？3大替代方案
買房頭期款不足，就用信貸的風險
【實務計算】
假設1000萬的房子，貸款800萬，頭期款200萬，自己只有50萬，頭期款不夠150萬，因此去信貸150萬，我們一起來算算後續每月的繳款壓力（可用 貸款計算機 自己算算看）。
- 房貸800萬，利率假設1.5%，20年：每月還本息38604元。
- 信貸150萬，利率假設5.5%，7年：每月還本息21556元。
等於前7年每個月要還60160元，許多人沒注意到後續還款壓力，導致無法繳款而信用違約，更慘的是房子被法拍，賠了夫人又折兵！
因此，如果頭期款不夠就去借信貸，沒有思考到後續的還款壓力自己是否能負擔，表面上看似解決了第一個難關，但後續便可能讓人壓力爆表！
【補充】信貸要看「總費用年百分率」
偶爾會看到信貸廣告中，出現0.68%、0.01%這種超低利率，「挖烤！都比房貸低了」；然而，這種超低利率通常只有前幾個月而已，過後就恢復原本的高利率。
有些信貸利率雖然不錯，但手續費收超高，總體算下來並沒有便宜；因此，信貸必須要看「總費用年百分率」，這才是真實利率。
下次接到信貸電話，不論信貸專員說了多少優惠方案，你只要問她：「所以總費用年百分率是？」，這樣就能知道真正的信貸利率！
頭期款不夠解法1》善用較低利率的裝潢貸
越低的貸款利率，還款壓力越小；由於房貸有房子作為抵押，銀行判斷風險較低，因此房貸可說是所有銀行貸款業務中利率最低的。
可是，當購屋貸款已貸到緊繃（一般為8成），但頭期款還是不夠，怎辦？此時，某些銀行的「裝潢貸」便能派上用場。
什麼是裝潢貸？
顧名思義是因為裝潢需求而生的貸款，並不是每家銀行都有，而不同銀行的裝潢貸條件差異也很大。
【舉例】條件標示最清楚的「富邦裝潢金房貸」
富邦房貸 | 富邦購屋房貸 | 富邦裝潢金房貸 |
貸款額度 | 房屋鑑價金額之80% | 房屋鑑價金額之5% |
貸款利率 | 房貸基礎利率+0.61% | 房貸基礎利率+0.86% |
貸款期限 | 最常30年 | 最常20年 |
可以發現，假如你買1000萬的房子，除了有800萬的購屋貸款外（80%），還可額外貸到50萬的資金（5%），幫助解決頭期款不足的問題。
此外，可看到富邦的房貸與裝潢貸利率只差0.25%，相對於動不動就5%起跳的信貸來說，裝潢貸的利率可以大幅減輕後續還款壓力，更加的聰明！
哪些銀行有裝潢貸？
簡單整理有裝潢貸的4家銀行，你也可以去問問自己目前較常往來的銀行喔！
頭期款不夠解法2》尋找二順位房貸（二胎）
一般人買房時向銀行申請的房貸稱為「一順位房貸」，但若房屋價值還足夠，且個人信用分數也不錯，便能以同一間房子，再向其他銀行申請「二順位房貸」，來解決頭期款不足的問題。
相較於裝潢貸，通常二順位房貸的利率又更高了些，但若評估後的利率還是比信貸低，便能用來解決頭期款不足的問題。
【哪些銀行有二順位房貸】
大部分銀行都有二順位房貸；然而，由於不同銀行、不同行員、不同貸款人條件皆會大幅影響二順位房貸的額度與利率，因此這邊無法列出詳細數字，二順位房貸條件因人而異。
因此，建議有二順位房貸需求的讀者，直接打電話到各銀行詢問。
【注意】二順位房貸有銀行和某些民間機構承作，建議還是找有金管會監管的銀行，比較安全。
頭期款不夠解法3》父母貸 + 轉增貸
所謂的「父母貸」，雖然意思是跟父母借錢，但卻不是無償的借錢。
【舉例】
小明真的有買房壓力，但當下就是缺100萬的頭期款，而父母雖然有財力幫忙，但小明卻不想讓自己有「只會靠父母」的感覺。
因此，小明跟父母商討能否借他100萬1~2年的時間，這期間會給父母2%的利息（也就是每年2萬），而最慢2年內歸還這100萬。
這樣做有兩大好處：
- 對自己來說，沒有「只會靠父母」的罪惡感，也能擁有較低的貸款利率。
- 對父母來說，有幫到兒女的成就感，也欣慰兒女不是單純想啃老。
接下來，這跟父母借的錢，該怎麼還呢？除了自己慢慢存，或許你還能利用「轉增貸」來還。
【什麼是轉增貸】
舉例買房時，我們先跟A銀行貸款800萬，通常可能會綁約一年；一年後，再去B銀行評估貸款，如果B銀行可以貸款900萬，便能向B銀行轉增貸，額外增加100萬的現金。
由於台灣房價長期成長，因此隨著時間越長，可貸款的額度也因房價成長而增加，這也是為何可透過轉增貸來獲得額外資金的原因。
延續上面的例子，若小明一年後透過轉增貸額外獲得100萬的資金，便能還給父母。
【注意】父母貸額度記得控制在贈與免稅額內，才不會衍伸稅的問題。
【房貸課程推薦】
房貸動輒幾百、幾千萬，一點點利率變化可能就是幾萬塊的差異；雖然網上可查到許多房貸知識，但還有許多銀行內部人員才知道的貸款眉角。
《銀行貸財術》的講師本身就是銀行主管出身，教的內容更接近實務端，推薦讀者深入學習。
頭期款不夠解法4》諮詢貸款顧問公司
「貸款顧問公司」是找尋貸款時的最終方法，也是解決頭期款不足的不得已之選；因為對於信用分數OK的人來說，自行找銀行會比較好。
不過，若需貸款的當下遭遇許多銀行拒絕，或許可以諮詢一下貸款顧問公司；由於貸款顧問公司匯集了眾多銀行資源（畢竟協助過眾多客戶媒合銀行貸款資源），因此能快速提供幫助。
貸款顧問公司有蠻多家，但較知名的是「潮霖資產」；我曾經有試著打電話去諮詢過一次，可看「潮霖資產諮詢流程實測」。
頭期款不夠解法5》以議價能力減少房價
當然！如果能夠減少房價，自然能減少頭期款；由於房屋會因類型、屋齡、坪數、地點而有差異，因此若有頭期款不足困擾，可選擇房價較低的房屋條件。
這也是為何有許多人先買老公寓、先買蛋白區、先住小坪數，積蓄未來小屋換大屋的能力。
【房價 vs. 房屋條件】
- 房型：透天＞電梯大樓＞華廈＞公寓
- 屋齡：新成屋＞老屋
- 坪數：大坪數＞小坪數
- 地點：蛋黃區＞蛋白區，台北＞新北＞新竹…
學會「議價能力」也能減少頭期款支出
學習議價能力的第一步，就是學會判斷「合理房價」，畢竟總得知道自己應該要議到哪個價位才合理。
透過下面兩篇文章，你就能學會合理房價的評估：
了解合理房價之後，你一定會發現大多屋主都不想賣在合理房價，想要賺更多；此時議價能力便派上了用場。
在議價能力學習上，我建議多去看視頻課程，畢竟人與人的應對不是文字可以簡單呈現出來的。
預售屋頭期款比較低嗎？
付款機制 | 預售屋 | 成屋 |
訂簽開 | 10% | -- |
工程款 | 5% | -- |
交屋款 | 5% | 20% |
貸款 | 80% | 80% |
有些人會說頭期款不夠可以買預售屋，因為預售屋頭期款僅需約10%，而一般買成屋頭期款需要20%。
但由於預售屋開價都比成屋高很多（尤其近年更誇張），雖然所需的頭期款比例較少，但整體還款壓力還是大；因此，還是要綜合評估頭期款多寡、後續還款壓力、自己的經濟能力，再做決定。
頭期款不夠解法6》用高利活存加速存頭期款
最治本的方法，當然就是「好好存錢」，這邊提供你「3招無痛存錢法」，加速累積一桶金。
至於存錢的工具，推薦「Bankee數位帳戶」，2.6%活存利率，額度最高500萬！
簽約完才發現頭期款不足，怎麼辦？
【情境假設】
- 某Ａ將用1000萬買下一間房子，預計可貸款8成，也就是800萬。
- 在簽約完成之後，向銀行申請房貸，銀行卻說只能貸給他720萬。
- 天啊！簽約完才發現頭期款不夠80萬，該怎麼辦？
原因有可能在於「他買貴了」，銀行估算某Ａ買的房僅價值900萬，但他卻買了1000萬，銀行當然只願意用900萬的8成，也就是720萬貸給他。
另外也有可能是某A的信用分數不足導致。因此，當簽約完才發現貸款額度不如預期，使得頭期款不夠，此時不買了又要支付違約金，確實是個很棘手的問題。
想預防「簽約完才發現貸款成數不夠」，請一定要在簽約前就去問銀行貸款，確認房屋估價與可貸款金額；如此一來，便可避免買貴，以及頭期款不足等問題。
【該如何請銀行估貸款】
- 整理好「門牌地址、建物種類、屋齡、樓層、預計成交金額」等資料。
- 向仲介索取「建物謄本」。
- 將上述資料與「建物謄本」提供給銀行，估貸款。
- 銀行窗口可以自己找、問仲介、問代書、問身邊朋友。
想買房投資卻頭期款不足怎麼辦？3大替代方案
方案1》REITs 不動產投資信託
REITs稱為不動產投資信託，與基金相同，由專業經理人將資金投資於不動產中，獲得不動產投資收益。
REITs已是相當成熟的投資商品，最低僅需3000元就能開始投資，因此相當適合想投資房地產的小資族。
台灣REITs數量不多，發展較不蓬勃；美國REITs投資標的多元，包含商辦百貨、商場、旅館、數據中心、醫院、電信基地台、飯店、倉儲物流…等，發展較完善。你能從我的文章中學習▼
方案2》合法二房東
【什麼是二房東】
二房東是代替屋主管理出租房的角色，舉例每月付3萬元給屋主承租下10間套房，然後轉租每間5千元，也就是總租金收5萬元，二房東每月就能賺到2萬元的收入。
雖然二房東不需花幾百萬買房，但在2018年6月租賃專法上路後，想當二房東必須注意合法（詳看二房東相關法令）。
這也是為何一般人難以跨入二房東，或是違法在做的原因。「小傅老師」是台灣最知名的合法二房東教育專家，一年經手代租管物件超過3000件，也帶著許多學員一同在二房東領域中賺錢！
實務上，二房東需具備以下解決問題的能力：
- 房客付了訂金又馬上要退租，怎麼辦？
- 房客不繳租金，怎麼辦？
- 房子漏水出問題怎麼辦，要自己付大筆修繕費嗎？
- 合約到底該怎麼設計，才可以避免不必要的糾紛
- 一般人到底要如何做到合法二房東，避免法律糾紛？
- 要怎麼找到願意合作的房東？
- 房東如果臨時要收回房子，怎麼辦？
因此，想當二房東賺錢，請先好好的學習如何合法做到，以及應對房客與房東的能力。
方案3》合資買房
假設自備款需200萬，20個人合購，一個人僅需10萬就能合資買房。
然而，合資買房有許多需要注意的地方，例如：房子該掛在誰名下、後續招租管理該由誰執行、獲利如何分配、有人臨時要退出該如何處理。
因此，如果想合資買房，就要相當注意上述的問題如果發生，處理的方式是否有詳列在合約中。
結語》頭期款不夠，治本的方法在於理財
其實，理財與投資是完全不同的兩回事。許多人著重於投資，希望快速賺錢，卻忽略了理財，導致錢財無法持續地累積；因而在真正需要錢的時候，例如頭期款，才發現頭期款不足。
雖然本篇文章提供了一些治標的方法，但我還是希望讀者能從理財打底，穩固好自己的財務根基。
因此，我寫了「新手理財五步驟」，幫助理財新手正確的管理錢財；甚至我也出了一本書，教導新手用一張Excel表自動化理財。
希望以上的內容能夠幫助到你，我也將持續產出更多有價值的文章，我們一起成長~
